#寫字樓
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上海外灘整層成交破15萬/㎡！沿江獨棟，已進入資本競價窗口期!

AEGISTAR獲悉：上海外灘大宗辦公市場再添標誌性成交：兩套核心區整層超甲級寫字樓，由國內兩家頭部實業企業以數億資金全款購入，成交單價逼近15 萬元 /㎡，一舉刷新近五年全國甲級寫字樓大宗交易單價紀錄。 這並非一次偶然的天價個案，而是上海核心地標資產價值重估的明確訊號。當市場還在討論 15 萬 /㎡的單價是否超出預期時，一線資本已經把目光投向了比整層更稀缺的標的 —— 外灘沿江一線獨棟物業。 15 萬 /㎡的底層邏輯：稀缺，是核心資產永恆定價權！ 本次成交的物業，坐落於外灘百年萬國建築核心帶，佔據黃浦江無遮擋一線濱江區位，整層建築面積超 2000㎡，擁有 270° 環幕江景視野，可同時俯瞰外灘歷史建築群、陸家嘴金融城與北外灘摩天叢集，佔位上海百年金融核心腹地。
上海外灘整層成交破15萬/㎡！沿江獨棟，已進入資本競價窗口期!
房產#上海外灘#獨棟物業#寫字樓成交
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388米！招商銀行新總部啟用一個多月了！這麼高的寫字樓，為什麼還要考慮自然風？

今年7月，位於深圳灣超級總部基地的招商銀行新總部正式啟用。 主塔高388米，放在深圳灣非常亮眼。 不過我看設計資料時，反而注意到了一個不太起眼的細節。這麼高的一棟寫字樓，設計師還專門考慮了自然通風。 這件事放在普通住宅裡沒什麼特別，可放在388米的超高層裡，就有點反常識了。
388米！招商銀行新總部啟用一個多月了！這麼高的寫字樓，為什麼還要考慮自然風？
A股#招商銀行#新總部#寫字樓
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今年上海最大宗寫字樓交易誕生

上海大宗交易市場，迎來一筆標誌性成交。近日，拼多多以33.7億元收購陸家嘴星展銀行大廈，成為今年截至目前上海寫字樓市場金額最高的一筆大宗交易。 據機構統計，2026年上半年上海大宗不動產共成交35宗，合計233億元，同比上漲47%。其中，單宗超10億元的交易達8筆，貢獻了六成交易額。拼多多這筆33.7億元的收購，穩居上半年單筆成交榜首。 星展銀行大廈 圖源：上海陸家嘴物業管理有限公司 一邊是寫字樓空置率承壓的上海商辦市場，一邊是帳面現金充沛的電商巨頭——這筆交易釋放的訊號，遠比“買樓”本身複雜。
今年上海最大宗寫字樓交易誕生
房產#陸家嘴#寫字樓#拼多多
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深圳寫字樓租金跌回十年前，空置率卻連續降了三個季度

2018年，深圳甲級寫字樓租金站上276.6元/平方米/月的歷史高點。八年後的今天，這個數字是144.2元——跌了近一半。但空置率，開始往下走了。 2018年的深圳寫字樓市場，用"烈火烹油"來形容不為過。 那一年，前海的國際會議中心還在圖紙上，後海的總部基地剛初具規模，騰訊濱海大廈落成不久，華潤春筍還沒亮燈。但資金已經在路上了——P2P爆雷前的金融行業瘋狂擴張，再加上貿易戰前夜的跨國企業加速佈局，全年甲級寫字樓新增供應70萬平方米，吸納量45.6萬平方米，創歷史次高。年末平均租金同比上漲2.9%，站上276.6元/平方米/月。 這是深圳寫字樓租金的最高光時刻。此後一路向下，再沒回頭。
房產#深圳#中國房地產市場#寫字樓
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貝萊德、基匯之後，又一外資巨鱷要斷貸棄樓了

繼全球最大資產管理公司貝萊德在上海寫字樓項目上演斷貸棄樓後，又一頂級外資機構被爆計畫對杭州寫字樓項目採取斷貸措施。據“不良資產指南”消息，某頂級外資機構位於杭州的一處寫字樓項目，由於其一筆銀行併購貸款即將在2025年12月到期，且該外資已計畫斷貸棄樓。據報導，該外資於2019年以約12億元收購杭州該寫字樓，總建築面積約4.6萬平方米，折合單價約為2.6萬元/平方米，併購貸款約6.5億元，期限至2025年12月。由於近年來寫字樓市場整體下行，出租率與租金水平均遠低於預期。自2025年起，併購貸款還本付息壓力加大，杭州項目已多次出現還款逾期，償債壓力快速加劇。據悉，該外資曾委託中介以低於6.5億元價格掛牌出售該資產，但尚未能成交。外資方面曾向銀行申請展期，但銀行拒絕展期申請，要求按期結清貸款。此背景下，該機構計畫不再償還剩餘貸款，將物業移交銀行處置。今年以來，已有包括貝萊德、基匯等美元基金在內的多家外資投資機構出現貸款違約。（1）貝萊德上海北岸長風項目違約全球最大資管公司貝萊德，2018 年以 12 億元收購上海普陀區北岸長風項目 E、G 幢寫字樓（總建面 2.8 萬平方米），其中 7.8 億元來自渣打銀行牽頭的銀團貸款，槓桿率 65%。2022 年後，上海寫字樓市場降溫，該項目日租金降至 3.2-5.8 元 / 平方米，出租率僅 50%，現金流無法覆蓋貸款。2023 年貸款首次到期後展期，2024 年貝萊德以原價七折掛牌出售無果。2025 年展期到期，渣打銀行拒絕二次展期，貝萊德選擇斷貸棄樓，資產被銀行以 7 億元轉讓給鼎一投資，較初始收購價折價 48%，貝萊德損失超 4 億元。（2）基匯資本上海雙項目債務危機上海海洋大廈項目：2018 年基匯資本牽頭財團以 30 億元收購該大廈（25 層甲級寫字樓），獲 2.6 億美元銀團貸款（匯豐、恆生銀行為主貸行），2025 年 11 月境內外部分貸款先後到期。基匯資本嘗試出售資產償債但未成功，截至 11 月未償還貸款，債權銀行可在數日內宣佈違約，資產面臨處置風險。上海生命科學園項目：基匯資本用於該項目的 1.1 億美元貸款 2025 年 11 月 24 日到期，自 10 月起尋求三年期再融資，截至 11 月底無進展，若失敗將面臨違約。此外，基匯資本 2025 年 2 月還曾因美國奧克蘭萬豪酒店項目 1 億美元貸款違約，導致酒店進入法拍程序。不同於國內斷貸的爭議，國際市場中，外資違約後交由銀行處置資產的操作非常常見。一是國際市場中的銀行（尤其是跨國銀行如渣打、匯豐），早已建立成熟的不良資產處置體系，不僅能快速接管資產，還能通過專業化營運提升資產價值，降低處置損失。正如業內共識：“讓虧損的資產流向能盤活它的機構，比讓它爛在原持有者手中更有效率”。二是國際市場中的外資機構（尤其是美元基金），多數外資地產基金為“封閉式基金”，周期通常為 5-7 年，需在到期前向投資者分配收益。因此，其投資決策以風險收益比為核心，而非資產持有意願。當項目出現不可逆虧損時，機構主張不戀戰，不硬抗，“斷貸棄樓”是理性的止損選擇，避免拖累整個基金業績，這種“棄卒保車”策略與國內部分機構 “捂盤待漲” 的思路形成鮮明對比。三是國際市場對“單一項目違約”的容忍度較高。外資機構的信用評級更多依賴“整體基金業績”而非“單個項目表現”，只要其他項目正常盈利，單一項目違約不會導致其融資能力大幅下降。例如，貝萊德 2025 年上海項目違約後，其在歐洲的地產基金仍成功募集到 15 億歐元，斷貸反而成了其“風險控制能力”，能夠在市場下行時及時止損而不是硬抗。2022年以後，國內房地產市場整體降溫傳導至商業地產領域，全國寫字樓市場持續下行，市場預計2026年或迎來該類高槓桿房地產基金集中違約潮，當違約潮引發資產價格大幅折讓時，商業地產價值重估的過程也將同步開啟，這為不良資產投資機構提供了難得的配置窗口。外資撤離留下的“折價資產”，有望成為下一階段的投資風口，正如市場所說，“沒有絕對的劣質資產，只有不合適的價格”。 (地產資管說)
貝萊德、基匯之後，又一外資巨鱷要斷貸棄樓了
房產#貝萊德#基匯#上海寫字樓
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寫字樓空置率超過2019年

住宅市場萎縮在8月份進一步加劇，因新房價格預期將進一步下跌。根據《金融時報》報導，國內最大城市的辦公樓空置率現在比疫情期間還要高，經濟放緩已經嚴重打擊商業信心的最新明確跡象。 根據中國房地產資訊集團的初步資料，前100大房地產公司的新房銷售額同比下降約22%，較7月份19.7%的降幅更大。交易量較7月下降2.43%，此前一個月環比下降了36%。 據知情人士在8月透露，宏觀方面正考慮為地方政府提供新的資金選項，以購買未售出的住房來支撐市場。最新提議允許地方政府通過所謂的“專項債券”為其購房提供資金。截至7月份，全國未售出的新房面積達3.82億平方米，相當於底特律市的面積，根據最新官方資料。 資金緊缺的開發商——其中許多已經違約一年多——寄希望於銷售復甦來說服債權人並避免清算。彭博新聞早些時候報導，德信中國控股有限公司在6月成為最新一家被香港法院下令清算的開發商。碧桂園控股有限公司則在本周早些時候考慮再次延長部分人民幣債券的支付期限。
寫字樓空置率超過2019年
房產#寫字樓#空置率
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這才是房地產最大的雷！

01 商業地產隱藏的大雷，遠遠超過了住宅地產。 最近一線城市出現了大量的空置寫字樓，空置率創新高，而租金創十來年新低。 曾經熙熙攘攘，人來人往的一線頂級寫字樓，也不復往日氣派和繁華。
這才是房地產最大的雷！
房產#商業地產#住宅地產#寫字樓