40萬家存量酒店，外資搶著翻牌背後。
01
昨天，江蘇一家商務酒店的業主老丁來北京，喝茶時向我提起一件最近讓他有些摸不著頭腦的事。
老丁的酒店開了十多年，位於老城區與開發區交界處，共有160多間客房。
早年，他按照當地四星級商務酒店的路子修建，大堂、宴會廳都不小，客房面積也夠，趕上製造業行情好的時候，會議和企業客戶曾經撐起酒店大半生意。
但這些年，周邊新酒店越開越多，老丁的酒店卻沒怎麼動過，牆紙、衛生間和空調裝置都已經顯出年頭，經濟上行時期的大堂，也不太符合現在年輕人的侘寂審美了。
他早就知道酒店需要改，只是整棟翻新花錢不少，改完能不能把房價提上去，心裡一直沒有底。
最開始，老丁打算在亞朵、華住旗下幾個中高端品牌中挑一個，沒想到今年春天開始，洲際、萬豪、凱悅旗下品牌或合作平台的開發人員也陸續找上了門。
幾撥人的話術都差不多，瞭解完房間面積和機電情況後，告訴他，原來的格局不用全部推倒，品牌標準也可以根據物業條件調整。
更讓老丁意外的是，來的人裡還有幾張熟面孔，有人以前在華住、東呈等本土酒店集團做開發，現在名片換了，談起國際品牌會員、管道和系統頭頭是道。
“現在已經捲到這個份上了嗎？”老丁有些不解。
他想起幾年前，拿著酒店資料問過一些外資品牌，當時人家還嫌物業太老，改造成本高，現在一度無人問津的酒店，竟然突然引來了幾家國際集團輪番登門拜訪。
老丁遇到的情況不是偶然，今年以來外資酒店品牌在中國中端存量市場頻頻出擊。
上月初，我在上海參加雅高的一場媒體活動，雅高董事長兼首席執行長巴贊來到現場，宣佈計畫在未來五至六年，將大中華區酒店數量從目前的830多家增加至1600家。
在巴贊重點提到的雅高中國戰略裡，深耕中端是個重要方向，他還表示，將繼續強化與錦江、華住和尚美數智的合作。
今年年初，由老牌酒店物業改造而來的上海虹橋雅高翰悅閣酒店開業，擁有360間客房，成為該品牌大中華區首店。
雅高並非唯一盯上這類物業的外資集團，萬豪近期也將旗下聚焦精選服務、主要吸納區域品牌和獨立酒店的萬豪博選（Series by Marriott）帶入中國市場，預計未來十年在中國投資開發100家萬豪博選酒店。
洲際的動作則要更早，今年3月，專門強調存量改造的佳閣正式入華，北京798藝術區首店已經營業，上海陸家嘴、重慶解放碑和杭州西湖等項目也陸續簽約。
針對不同物業，佳閣給出了輕度、中度和重度幾種改造方式。
就連在中國長期以高端品牌為主的凱悅，也聯手東呈把中高端品牌凱悅嘉鄰帶了進來，新建和存量改造項目都可以接。
短短幾個月，萬豪、洲際、凱悅、雅高在中國中端市場動作頻頻，那些位置尚可，只是產品已經老化的酒店，突然成了開發人員反覆敲門的對象。
02
萬豪們突然熱衷於給中國舊酒店換牌，背後是很現實的規模帳。
這些年，中國房地產經濟收斂，高星酒店依然有人投資，只是從拿地、建設到正式營業，往往需要幾年時間，期間還可能受到資金、規劃和工程進度影響。
存量酒店改造卻省去了漫長的建設周期，一家本就在營業的酒店，完成設計調整、裝置更新和系統接入後，很快便能掛上新招牌。
萬豪公佈的資料顯示，2025年集團在全球簽下近400個存量改造項目，涉及超過5萬間客房，佔全年自主簽約客房總量的30%以上，其中約75%的存量改造項目在簽約後12個月內開業。
相比從地基開始蓋一家酒店，給老酒店換牌，顯然更符合國際集團現在在華追求的擴張速度。
硬幣的另一面是，中國恰好又有足夠多的老酒店等待翻新。
中國飯店協會發佈的《2026中國酒店業發展報告》顯示，截至2025年底，中國共有37.47萬家酒店、1873.64萬間客房，按照客房計算，酒店連鎖化率為41.8%，若按門店計算則只有28.37%。
粗略算下來，中國仍有近27萬家酒店沒有進入任何連鎖體系。
它們當然不全是萬豪、洲際們想要的項目，小旅館、家庭旅店和證照不全的物業，很難達到國際品牌要求。
老丁手裡的酒店卻很合適，160多間客房，產權和證照清晰，房間面積也夠，過去又有商務酒店留下的機電和公區基礎。
酒店雖然舊，骨架還在，拆掉一部分過時裝修，再補上洗衣房、健身房和新的餐飲空間，就有機會重新營業。
事實上，這類物業在中國各地並不少見，它們大多建於上一輪商務酒店和高星級酒店擴張期，曾經依靠宴會、會議和政府企業客戶活得不錯，後來消費習慣變化，裝修和服務沒有跟上，房價便一點點掉了下來。
值得一提的是，智選假日、希爾頓歡朋在中國跑出的規模和市場認知，也讓國際酒店集團看到了繼續向中端下沉的空間。
不過，歡朋和智選假日已經是標準化程度較高的成熟品牌，博選、佳閣的路子更野。
例如，萬豪博選允許區域品牌保留原來的名稱和特色，佳閣則提供不同深度的改造方案，它們想要接住的，正是成熟品牌標準很難覆蓋，或者業主不願意大改的那批酒店。
對國際集團來說，旗下品牌增加以後，可供開發人員使用的牌也更多，當智選假日、歡朋或萬楓已經進駐，新品牌仍能繼續尋找項目。
老丁聽完幾輪外資品牌開發介紹後也發現，這些陌生外資品牌的核心競爭優勢大差不差。
開發們反覆強調的無非萬豪旅享家、洲際優悅會和凱悅天地可以帶來多少會員及直銷管道，然後就是集團還會提供採購、收益管理、IT系統和培訓。
但老丁仍有些懷疑，他記得凱悅與首旅如家當年推出逸扉時，雙會員、雙管道的故事同樣動聽，但營運數年後，不僅負面輿情不斷，實際開業數字與當時宣稱的五年簽約超過300家相去甚遠。
老丁心裡沒底。
03
實際上，國際聯號在中國中端市場的經歷，確實遠沒有開發人員講得那麼風生水起。
萬豪對此應該感受最深。
2016年，萬豪第一次聯合東呈把萬楓帶入中國時，雙方給出的目標十分激進，五年開發140家酒店，其中100家要在2021年前開業。
這場合作只維持了三年，2019年，東呈退出萬楓在中中國地的新項目開發，原定開店計畫也沒有如期兌現。
萬楓後來被萬豪重新收回發展，更名為萬豪萬楓，直到今年4月才在大中華區迎來第100家酒店。
今天的萬楓依然在開店，只是當年計畫於2021年完成的目標，整整晚了五年。
2024年，萬豪又與德朧集團合作，準備讓德朧旗下100多家全服務酒店陸續加入同樣可以承接存量酒店的臻品之選。
合作宣佈當年，雙方僅落下了8個簽約項目，相比最初提出的100多家目標，仍處在漫長的落地過程中。
如今，屢敗屢戰的萬豪又把萬豪博選帶到了體量更大、房價更低的精選服務市場。
幾次調整合作夥伴和品牌，萬豪始終沒有放棄批次吸收中國本土酒店。
在這期間，中國中端酒店已經經歷了多輪產品升級。
國際新品牌在發佈會上強調的熱早餐、咖啡、靈活大堂和社區體驗，本土中端連鎖酒店品牌早已做得十分熟練。
機器人送物、智能客控和睡眠產品，也很難再讓消費者感到新鮮。
當一些外資酒店還在努力解釋早餐供應到幾點時，本土集團已經開始研究夜宵、寵物友好和更細的女性住客需求。
而外資新牌帶來的產品差距越來越小，業主卻很難從公開資料裡找到最想看的經營結果。
目前，無論智選假日、希爾頓歡朋，還是希爾頓花園、惠庭，都沒有系統披露中國存量改造門店的全年表現。
新進入中國的存量改造品牌中，萬豪博選和凱悅嘉鄰尚未交出中國首店，佳閣也只有少量項目投入營業，存量業主想知道前幾隻小白鼠能不能賺到錢，還要等待更長時間。
而一塊國際品牌如果只能把房價提高十幾元，帶來的訂單又不足以改變全年出租率，改造投入便很難在預期時間內收回來。
聊到最後，老丁又拿出亞朵和華住的經營資料。
他說，本土品牌未必能讓酒店聽起來更洋氣，但僅以他所在的蘇南市場來看，客人從那來，實際營運情況如何，至少已經有大量本土門店可以參考，好的壞的他心裡都有數。
外資已經看上了中國老酒店，老丁們卻更願意把錢押在一份看得懂的報表上。(旅界)