一方面，市場在通過“以房抵債”等手段進行自救，另一方面，政策層面也在持續出台配套舉措進行助力。這場波及面廣、錯綜複雜的地產“連環債”困局，正在多方合力下，嘗試一步步化解，雖然過程漫長，但方向已然清晰
近日，住房城鄉建設部印發的一則通知——《關於進一步加強建築市場監管持續最佳化建築市場環境的通知》（下稱《通知》）引發市場廣泛關注。
《通知》要求，建設單位明確工程款支付節點及違約責任，推行工程款支付擔保，鼓勵“見索即付”保函，落實過程結算，無爭議款須先行支付。
地產“連環債”困局下，《通知》提出的系列舉措旨在從制度層面壓縮工程款的拖欠空間，為供應商回款提供更有力的政策保障。
長期以來，房企依託高槓桿模式營運，長期依賴賒帳合作撬動產業鏈資源，“先幹活、後結款、層層墊資”是行業慣例：總包、分包、材料商、勞務隊墊資施工、供貨，等樓盤銷售回款後再統一結帳。
上行周期裡，回款順暢，那怕互相欠著，資金也轉得動，債務隱患被掩蓋在不停蓋、不停賣的繁榮中。
然而，近兩年市場深度調整，樓市降溫，房子難賣、項目停工、房企“爆雷”甚至破產，導致現金流斷裂，積壓的債務風險集中爆發，“連環債”由此形成：房企沒錢，拖欠總包和供應商；總包拿不到錢，又拖欠下游分包和材料商；中小供應商回款無望，再拖欠其他供貨商、工人工資和經營欠款。
最終，形成了一條從“房企—工程總包、分包—大中型供應商—小微供貨商—個體工商戶”的多級債務鏈條，且環環巢狀、層層傳導，又層層淤積。
這一債務規模十分龐大。東方財富證券研究所發佈的研報顯示，截至2025年三季度末，“主流20家A股上市房企”的各類應付帳款規模達14305億元，其中很大一部分是拖欠供應商的工程款和材料款。若將大量未上市的中小房企及整個建築業鏈條納入計算，實際債務規模更加龐大。
2026年6月11日，綠地控股發佈的公告顯示，在5月10日至6月3日的短短24天內，該公司就新增訴訟1938件，累計金額71.36億元，其中大部分（1833件）是公司作為被告，被供應商和施工方追討欠款。截至6月10日，富力地產被司法執行的總金額已超過205億元，其中相當部分是供應商欠款。截至一季度末，新城控股應付帳款344億元，主要也為拖欠供應商和工程方的款項。
每一筆欠款背後，都是無數中小微供應商的艱難掙扎。
過去20多年，房地產拉動了一條極長的產業鏈。從建築施工總包，到園林綠化、防水保溫、幕牆安裝、電梯配套等各類專業分包，再到家居、水泥、苗木、門窗等不計其數的材料商——成千上萬、大大小小的供應商與房地產行業深度繫結。其中，諸多供應商處於供應鏈末端、規模小、抗壓能力弱，沒有充裕的現金流，是最先被“拖欠”擊倒的一環。
《財經》調查瞭解到，面對複雜的債務，各方在積極行動。一方面，市場主體通過協商、“以房抵債”、訴訟等手段進行自救，另一方面，政策層面也在不斷同步推出配套舉措，助力債務化解。此次住建部《通知》的出台，正是從制度層面破解地產拖欠鏈條的關鍵落子之一。
在這之前，4月28日召開的中共中央政治局會議，在部署有效防範化解重點領域風險方面，強調要著力解決拖欠企業帳款問題。
2025年6月1日，國務院發佈的《保障中小企業款項支付條例》正式實施，明確要求大型企業應當自貨物、工程、服務交付之日起60日內支付款項，並規定禁止設定“背靠背”付款條款。
3月5日，政府工作報告起草組負責人、國務院研究室主任沈丹陽在國新辦吹風會上表示，2026年將出台《保障中小企業款項支付條例》的配套政策，推動清欠工作取得更好效果。
這場波及面廣、錯綜複雜的地產“連環債”困局，正在上下合力中，嘗試一步步化解。
欠款難回，供應商艱難求生
討債、還債——成為過去四年王成強的生活主線。這位幹了17年苗木生意的江蘇人，被一筆600萬元的欠款困住了。
十幾年前，房地產市場繁榮時期，開發商資金充裕，生意相對好做。王成強承接了不少地產項目的園林景觀工程。
2020年，王成強從一家地產總包單位手中接下一個景觀工程項目。一年後順利交工。然而，從完工起，王成強就踏上了討債之路。到目前，還有600萬元的帳款沒有要到。
“我們一次又一次地去找總包，去催、去求，但得到的回覆是——‘開發商也沒給我們錢，我們也是受害者’。”王成強說。就是這筆被拖延的欠款，斬斷了王成強公司的資金鏈。而王成強公司還需向下游的苗木、石材等材料供應商付款，以及支付數十名工人的工資。
王成強靠積蓄、跟親戚朋友借款，墊付了大部分款項，但仍無力承擔部分供應商和工人的欠款。
有些供應商無奈之下將王成強告上了法庭，王成強也因此成為被執行人，徵信受損，公司帳戶也被凍結。
像王成強這樣因地產“連環債”被深度拖累的中小微供應商，數量龐大。
章銳勤在上海做了十幾年的櫥櫃生意，三年前，他接了一個南京的樣板房項目，如今工程款才收回了50%。他在南京的另一個項目，目前工程款只收回70%，尾款已被拖了兩年。章銳勤說，每次找總包去催款，對方都說，“甲方也沒給我錢，我真的沒錢給你。”
章銳勤說，他的公司每天都要應對房租、人員工資、社保等等一系列固定成本，當前回款無期，公司的現金流也受到嚴重影響。
章銳勤公司還能勉力營運，而很多供應商則撐不下去了。
過去兩年，王成強身邊有很多因資不抵債而倒閉的同行。王成強說，部分同行朋友為了生存只能去打工，或轉行開貨拉拉、跑滴滴，徹底退出了地產市場。
北京海晴律師事務所合夥人銀昊擅長地產領域的債權執行，也是特殊資產投資與處置顧問，近兩年，他目睹了大量分包單位和供應商被欠款徹底拖垮。
銀昊向《財經》表示，很多分包單位的工程款都是借款墊資，有銀行貸款、有民間借貸，還有跟朋友親戚借來的錢。工程做完後欠款拖的時間太長，這些人的錢都不夠支付借款利息，最後資金鏈徹底斷裂，公司難以為繼。“有很多供應商提起訴訟後，還沒等到判決執行，公司已經倒閉了。等到執行階段，我們已經聯絡不到債權人。”
銀昊介紹，小微企業負責人大多以個人名義為公司貸款提供擔保，公司欠債即等同於老闆個人負債。不少供應商把自己的房產、車輛全部抵押出去，用盡信用貸額度。一旦資金鏈斷裂，則意味著他們個人資金徹底枯竭。
經歷了多起訴訟後，王成強被列入失信被執行人名單，連動車高鐵都無法乘坐。他說，由於出行受到限制，很多業務無法正常展開。
“做生意這麼多年，最不願意的就是欠別人錢，這比自己虧錢還難受，但確實沒有更多的錢可以償還了。”現在，王成強每月20日固定還款1500元。“雖然數額少，但至少說明我在積極地還錢。”他如今最大的願望，就是盡快要回被拖欠的款項，把欠債全部還清。
做了20多年吊裝生意的劉文生是安徽人，目前也在向地產工程總包商艱難討債。劉文生說，現在市場把欠債的這些人總結為兩類人，一類是“假老賴”，像王成強那樣，積極還款，賣房賣車；一類是真老賴，故意拖延、想方設法轉移資產、抗拒執行。
王成強坦言，自己的消費已全面降級，一切以省錢為主：以前買幾千元一件的衣服，現在只買幾十元錢的，舒適就行；以前和客戶朋友吃飯都去高檔飯店，現在聚會就找個乾淨點的小飯店；以前出差住有檔次的酒店，現在儘可能當天來回減少開支。
王成強在老家種了很多蔬菜，他的態度是能不花錢就不花錢，維持基本的生存就行。
劉文生則說：“我有同行朋友，現在給汽車加油都困難。這真的不是開玩笑，這是真實的現狀。”
企業負責人不敢消費，只是影響經濟循環的一個小堵點。更嚴重的問題是，這些困在債務鏈條裡的企業，一方面沒錢進行新的投資，另一方面也不敢投資，生怕投出去的錢再次有去無回。
被三角債套住的企業，收縮、保守、不接單、不擴張已成為普遍選擇。銀昊遇到的很多企業主也表示，寧可不接業務也不能再墊資了，墊資消耗的又是一筆新錢，實在墊不動了。
“我現在生存都成問題，那有新的資金再去做項目。”在王成強看來，當前的大量債務必須解開，他們這批人才能解脫出來，重新去做事。
多位經濟專家向《財經》表示，諸多企業深陷房企“連環債”泥潭，這已經不是單一行業的帳本問題，由於涉及行業眾多、覆蓋面極廣，這一龐大的市場主體已影響到消費、投資、民營經濟信心和就業等方方面面，成為宏觀經濟運行中一個不容忽視的堵點。
解開這堆“連環舊帳”，不僅關乎個體生存，更對經濟的復甦和循環有重要意義。上海財經大學滴水湖高級金融學院院長姚洋表示，隨著流動性壓力向上傳導，三角債對上游製造業與服務業的次生傷害遠超房地產行業本身。
打折還債，“排在末端”的債權人
房企化債在艱難推進，供應商債務是其中一環。《財經》多方調查瞭解到，在當前的化債處理程序中，供應商相關債務的處理通常會安排在相對靠後的階段，所需時間也相對更長。
可研智庫長期深耕房地產行業及企業研究。其創始人兼總經理賈春暉向《財經》表示，房企在債務化解過程中，會綜合考慮各方利益協調和實際緊迫程度，形成相應的處理順序：首要任務仍是保障“保交樓、保民生”相關支出，確保樓盤完工交付，維護購房者權益及農民工工資發放；在此基礎上，銀行、債券、信託等金融債務，以及工程款總包等大額應付款項的處理也會同步推進；與此同時，中小材料供應商的債權問題也會在後續步驟中逐步納入解決流程。
銀昊從法律角度解讀稱，從法定清償順序來看，供應商的材料款被歸為普通債權。在房企資產有限的情況下，供應商排在購房者、施工總包方、銀行等債權人之後，是較晚“分蛋糕”的人。很多時候，前面所有債權被分完，剩下資產寥寥無幾，普通供應商拿到補償極低或者根本拿不到補償。
這兩年，恆大、融創等頭部房企通過債務重整的方式還債，但中小供應商這類普通債權的清償順位靠後、清償率普遍很低。
2026年1月，作為恆大集團出險後首家破產的恆大系公司，原恆大地產集團湛江御景置業有限公司的破產財產分配方案顯示，普通債權人的最終清償率僅為0.69%，創下近年來房企破產案新低。這意味著，每100元普通債權僅能收回不足7角錢。
銀昊認為，當前房企供應商化債處於“被動接受、緩慢消化、進展有限”的階段，“主動權掌握在房企手中”。
《財經》瞭解到，在現金兌付能力不足的情況下，“以房抵債”成為大、中、小型房企的普遍方案。具體操作上，房企不還現金，而是利用已建成的住宅、公寓、商舖、停車位乃至酒店等實物資產，按一定價值抵償供應商的工程款項。
不久前，趙廣秦以總價160萬元賣掉了位於上海周邊城市的五套住宅。這些房子，是某大型房企按照當時市場價500萬元抵給他的工程款。與此同時，趙廣秦還準備將一間商舖以1000萬元的價格出售——房企當初是按2000萬元的價值抵給他的。這意味著，一筆總額2000多萬元的工程欠款，在經歷“以房抵債”和“低價變現”兩道關卡後，實際收回的現金已大打折扣。
這筆欠款源於幾年前趙廣秦公司為該房企所做的工程項目，由於該房企現金流出現問題，工程款一直拖欠。在持續催討下，一年前，該房企給出瞭解決方案：不給現金，以五套住宅和一家店舖抵給趙廣秦。
趙廣秦心裡清楚，接受“工抵房”意味著要承受較大的資產折損，但他更擔心的是，如果繼續拖下去，連“工抵房”都拿不到，最終只能無奈接受這種化債方式。
收下工抵房後，趙廣秦本想等房價回暖再出手，能多賣些錢。然而公司資金鏈實在緊張——銀行貸款需要按期償還，新接的項目又需要大筆墊資。在多重壓力之下，他不得不將手中的“工抵房”折價變現，填補資金窟窿。
當前，在諸多化債方式中，“工抵房”已成為重要的現實路徑之一，這也是房企針對供應商推出的專屬化債方案。
榮盛發展（002146.SZ）是這一模式的典型代表之一。截至2026年6月，榮盛發展通過抵出酒店、土地、商品房、停車位等資產，累計“以物抵債”規模已達到33.83億元。
當前，各地也在密集出台政策規範秩序，通過對“工抵房”的網簽備案、合同更名、資金監管等環節進行全流程規範，加強監管。
除了抵資產，《財經》注意到，部分房企還採取了“抵營運權”的化債方式。即將資產一定年限內的營運權、收益權讓渡給供應商，用以抵償債務，而非轉移資產所有權。
賈春暉表示，這兩種方式本質上都是“以資產換時間”的緩衝工具，在短期內有助於避免違約及訴訟引發連鎖反應。但無論是那種方式，對於供應商而言，實際價值都可能面臨一定的折價情況——接受“抵資產”的供應商可能面臨資產貶值、銷售困難等資產處置方面的後續因素，而接受“抵營運權”的則需考量時間周期和未來收益的不確定性。
不過，賈春暉認為，相較部分房企沒有給出實質性解決方案，抵資產已經是房企在當前能力範圍內較積極的化債態度了。
根據其團隊調研，房企在化債方案的實際推進節奏上各有不同，供應商所獲得的債務處理安排也因具體情況而異，回款周期、談判過程等方面的節奏差異在當前環境中較為常見，債務化解的整體處理程序仍處於持續探索和逐步完善階段。與此同時，他也注意到地區法院正在主動介入，積極推動債務化解工作並提供相應的解決方案，為整體化債處理程序帶來了明顯助力。
企業自救與政策清欠同步推進
在市場主體通過“以房抵債”等手段進行自救的同時，司法、金融與政策層面也在高壓推進債務化解。
銀昊專門從事不良資產處置及債權人代理工作，近兩年接觸了大量因房企欠款引發的訴訟案件。他向《財經》透露，以西安某一個區的法院為例，僅僅一個被執行人的執行案件就多達400多件，而某一家總包單位的債權執行案中，涉及的債權人高達2000余家。在杭州某一個區，僅僅是一個法官手裡的執行案件就多達100多件，“這還不包括那些因金額較小尚未起訴的債權人”。
銀昊表示，部分案件通過訴訟能追回一定資金，但執行環節困難重重，普遍要打折扣，實際回款率大多在40%至50%，這是供應商不得不接受的現實。
基於此，當前多地法院積極探索以各種靈活模式開展司法調解，主導部分頭部企業為供應商提供可操作的化債方案，提高化解效率，多地法院開展了拖欠企業帳款專項執行行動。
例如，黑龍江省大慶市讓胡路區工商聯與法院採取“法院+工商聯”聯動調解的方式，利用商會“懂行”的優勢介入調解，並推出了“先解凍+分期付”的創新調解模式。一場涉及585萬餘元的建築行業“三角債”糾紛，在15天內化解完成。
積極的訊號已經出現。依託中國房地產業協會房地產信用資訊平台，中房網信用房地產組近日發佈的《2026年第二季度房地產開發企業信用狀況報告》顯示，2026年二季度全國房地產開發企業被記錄的各類不良信用資訊共計29022條，同比減少77.70%，環比減少48.43%，同環比雙降。
報告還顯示，2026年二季度房地產行業欠稅企業數量同比減少71.35%，欠稅案例數量同比減少83.08%；失信被執行人企業數量同比下降3.09%，失信被執行人案例數同比下降9.56%。總體來看，房地產行業信用狀況呈現同比顯著修復特徵。
金融端則通過應收帳款資產證券化（ABS）等金融工具盤活舊債務。例如，2026年，華夏銀行長沙分行落地了系統內首筆無核心企業ABS項目，以10家國企的12筆應收帳款為底層資產，發行規模7.35億元。
頂層設計層面，中央高度重視拖欠企業帳款問題。2026年以來，國務院常務會議和中共中央政治局召開的會議，都強調了要加緊清理拖欠企業帳款。
在這之前，國務院常務會議2025年審議通過了《加快加力清理拖欠企業帳款行動方案》，會議強調，確保清欠工作取得實實在在成效，堅決遏制新增拖欠，釋放出中央層面對拖欠企業帳款這一頑疾“動真格”的訊號。
在化解存量債務的同時，政策也在著力遏制增量，從源頭防止新的拖欠發生。
2025年6月1日，國務院發佈的《保障中小企業款項支付條例》正式實施，明確規定禁止設定“背靠背”付款條款，同時規定，縣級以上地方人民政府部門、事業單位、國有大型企業應當建立逾期款項年度報告制度。
業內人士普遍高度認可中央及地方政府陸續出台措施助力債務化解的積極性。賈春暉同時提醒，這類債務很多屬於企業間的商業欠款，政策在介入時無法採取與政府性債務相同的剛性處置手段。目前，供應商欠款的化解並未設定強制清零的時間表，實際推進更多依賴市場化協商。
從策略上看，當前的供應商端化債本質上是“以時間換空間”——給予房企債務處置的緩衝期。賈春暉預計，隨著“保交樓”等工作的推進以及前期其他債務逐步化解，供應商層面的化債或將在2026年後進入一個有效推進的新階段。
與此同時，身處“連環債”中的供應商們也在積極轉型求生。做櫥櫃生意的章銳勤，公司開始擴展小業主精裝修市場，從過去以TO B（面向企業）的工程業務為主，轉向服務好每一個C端（消費者）客戶。
做苗木生意的王成強則開始關注造型類和空間美學類的高端苗木市場。他說：“雖然現在處於債務困境，可一旦解開這個結，我還是想繼續在這個行業深耕。”
長遠來看，在多方合力下，供應商端的債務化解正逐步走向制度化的軌道，破題之勢已在凝聚。(財經雜誌)