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我們今天說一棟樓的故事。
它是舊金山995號市場街的Frontier Tower。
這是一棟16層的樓，每層一個前沿方向：
16樓是頂層交流廳，落地窗對著舊金山天際線，晚上有人在這裡聊到凌晨。
15樓是聯合辦公區和圖書館。
14樓做"人類繁榮"，冥想和茶室在這一層。
12樓是以太坊與去中心化。
11樓健康與長壽。
10樓是加速器。
9樓AI與自主系統。
8樓神經科技與生物技術。
7樓創客空間，有3D列印和電子工作台。
6樓藝術與音樂。
5樓運動與健身。
4樓機器人與硬科技。
3樓是私人辦公室。
2樓是名叫"飛船"的活動廳，能站200人、坐120人。
地下室一半是倉儲，一半是夜店。
天台上，會員在種番茄和香草。
會員費190美元一個月，年付1,800美元。
會員不叫會員，叫公民CITIZEN。
而在18個月前，這是一棟沒有人要的空樓。
Frontier Tower的“公民”身份申請頁面
https://frontiertower.io/
這棟樓的巔峰還是在10年前的2016年。當時這棟樓估值約6,200萬美元。
當時 WeWork 幾乎整棟租下——
是的，這棟樓上一個大租戶就是 WeWork，
再往前，火人節組織的總部也在這裡。
但疫情之後情況就不妙了，幾經輾轉，在2025年初，
三個德國人以1,100萬美元買下，折合每平方英呎122美元。
峰值的18%。
這三個人叫Jakob Drzazga、Christian Nagel、Christian Peters，都是三十多歲，背景分別是風投、金融科技和地產開發。
他們湊上自有積蓄，加一筆私募債基金的貸款，把樓買了下來。
Jakob Drzazga與Christian Nagel
他們的公司叫 Berlinhouse——
這個名字不是隨手起的。
柏林牆倒塌之後，東柏林留下大量空置建築，產權混亂、無人接管。
年輕人湧進去，把它們變成了俱樂部、藝術空間和駭客屋。柏林後來的城市氣質，很大程度上是那批空樓給的。
2013年，一位創始人在萊比錫做過一個叫Ost-Apotheke的共居屋，住了35個人。
他們做的事情，是把柏林那套東西，
搬到一個剛剛經歷了同樣崩塌的城市。
01
三個玩法
那具體怎麼玩的呢？
我們總結了三個玩法：
玩法一：
把一整層樓，交給一個自帶社群的人
這棟樓沒有傳統意義上的營運團隊。
據《舊金山標準報》報導，每一層配兩名"樓層長"（floor lead）。他們不是員工，是社群主理人。而每層拿到的改造預算是——2,000美元。
大約相當於三把打折的赫曼米勒椅子。
於是會員們自己去臉書二手市場淘桌子，從家裡搬來多餘的家具。他們開第一次全體大會時，椅子是找隔壁兩個街區的另一家聯合辦公空間借的。
Nagel對此的解釋是：
一起打桌子，才能建立社區。
而在治理機制上，據 Funding the Commons 在此舉辦活動時披露的條款：
樓層長對本層的節目和預算擁有完全自主權，唯一的條件是必須公開自己的治理機制；活動利潤的20%進入一個社區金庫。
營運方讓渡的是預算權和節目權，換回來的是一個現成的社群。
一個樓層長帶來的不是一個租戶，是他背後幾十上百個已經互相認識、
已經信任他的人。
可以這樣理解，招商的性質在這裡改變了——
不是去找1,000個 個人客戶，是去找16個主理人。
這套邏輯在國內已經被驗證過——
上海 TX淮海 把 2 到 4 層整體交給 20 多位潮玩主理人，這種模式下主理人招商成本較傳統模式降低 40%，客群精準度提升 60%。
玩法二：
把承租對象，從企業換成個人
2024年12月，一位35歲的非營利機構負責人向 Frontier Tower 承諾，每月支付190美元。
但當時她連樓都沒有去看過。
她的理由：在普通的聯合辦公空間，你可能隨機碰到相關的人；但在這裡，她有生物技術問題，直接上生物技術那層去問就行。
這個決策過程我們可以跟企業對比一下：
企業——房地產委員會立項 → 實地踏勘 → 合規與風控 → 簽三到五年。但一棟1920年代老樓，在"實地踏勘"那一步就會被否掉。
個人——一個人，自己拿主意，月付，沒看樓。
這一步的本質，是把一棟沒有任何企業敢整租的樓，拆成個人願意購買的份額，190美元，對於很多美國人來說，就是一個月的咖啡錢。
那單純靠會員費，收益怎麼樣？
我們來粗略算一下。
官網自報"750+公民"（未經第三方核實，也不清楚是在冊還是累計）。按190美元月費，會員費年收入約171萬美元。除以約85,000平方英呎可用面積，等於每平方英呎每年20美元。
而這棟樓按傳統方式出租，可比要價約31美元（不能用全市均價，那個數被金融區甲級樓拉到70以上）。
看起來會員制更差。但31美元只是要價——在空置率30%的市場裡，這類樓可能只能租出四成，實際單位產出12美元。
20美元贏12美元。
而且，會員費應該還是小頭，真正的收入另有來源：
一方面是正兒八經的賣空間：私人辦公室每月1,000到4,000美元不等、活動場地、企業贊助，以及關聯基金。
更大的肥肉在——居住。
2025年10月，他們買下附近一家1920年代的老酒店——六層110間房。2026年4月以 Superhero Hotel 之名開業。
產品設計是這樣的：
4周起住，1,980美元起，含塔內通行權，步行10分鐘內。
在此之上是8周的駐留項目：10個團隊，住宿、午餐、塔內工位、投資人 Demo Day 全部打包。第一批只有6位創始人，第二批定在2026年10月。
定價邏輯在這一步變了——
工位按平方米定價，天花板是市場租金；
但而"一段有期限的、可以寫進簡歷的經歷"，沒有可比價。
玩法三：
用主題製造不可比性
回到那張樓層表：機器人、神經科技、長壽、AI、以太坊、藝術與音樂、創客、健身、冥想。
主題化的真實作用，是反比價。
隔壁那棟樓沒有"機器人層"。所以你沒法把這兩棟樓放進同一張比價表。
而這套主題劃分之所以在空間上成立，有一個很少被討論的技術原因。
MIT 教授 Thomas Allen 在1970年代末做的研究得出著名的 Allen 曲線：溝通頻率隨距離指數級衰減，50米是臨界值。
而同一樓層的同事偶遇機率約95%，
被樓層隔開後掉到5%。
密歇根大學 Owen-Smith 團隊的研究則顯示，同一棟樓的研究者形成新合作的機率比不同樓高33%，同一樓層的高57%。
知識溢出在同樓棟、同樓層的邊際效應
來源：密歇根大學社會研究所（ISR）
按這些資料，16層就是15道牆。
但《管理科學》一項針對聯合辦公空間的研究給出了更精確的邊界：
知識溢出效應衰減極快——
同一樓層上相距超過20米的創業公司，其效應與位於不同樓層的公司已經無法區分。
真正起作用的變數不是"同層"，是20米。
現在量一下這棟樓：總建築面積約90,500平方英呎，
每層約4,250平方英呎，即395平方米，約20米*20米見方的面積。
它的每一層，剛好等於一個碰撞單元。
不多，不少。
中文裡有一個更精準的表述。模速空間的相關負責人接受央視採訪時說：科學家們對"一個轉身"就能完成思維碰撞的距離非常看重。
一個轉身，大約就是20米。
其實我們想說的是，不可比性是定價權的唯一來源。
我們看看很多園區，在卷面積、層高、柱距、租金、稅收返還、人才公寓指標、通勤時間……
全是可比項。
一旦所有維度都可比，唯一的競爭維度就只剩價格，結果必然是內卷，但價格戰沒有贏家。
02
因果鏈
其實，這三條不是並列的三個玩法，我們可以理解成一條因果鏈。
我們最常抄的是第三條——
主題化，掛個牌，把樓叫做"主題產業園"，成本幾乎為零，但很難真正做好。
因為主題需要有人真懂那個垂直領域，所以主題化的代價，必然是治理權的讓渡，也就是——讓專業的人做專業的事情。
正確的順序應該是，
找到正確的人 → 先讓權 → 人自然會聚集 → 主題自然長出來。
最近Berlinhouse和VIVA CITY在舊金山又啟動了一個項目，首批入駐的Top Leaders 包括長壽科技、區塊鏈、太空創新的頂尖科技創始人、風投公司以及哲學家和藝術家，就是先找到正確的人。
到這裡我們也得冷靜一下，
即使他的玩法很有借鑑意義，現在說它很成功其實也太早了，
因為公開資料不夠——
特別是，官網自報"750+公民"，他們今天還在不在那棟樓裡？他是每周去一次，還是每天去？會員費續了幾個月/幾年？
這棟樓公佈的三個數字——入駐數、活動數、融資額——全是流入。
決定一個社區生死的，從來是留存。
留存，需要拉長時間來看。 (TOP創新區研究院)