最近東京又開始收緊民宿。
這件事如果只看旅遊市場，其實有點矛盾。日本遊客還在增加，東京酒店也不便宜，民宿本來就是補住宿缺口的。房東能賺錢，遊客能住得便宜一點，看起來應該是兩邊都受益。
但如果住在民宿旁邊，感受可能完全不一樣。
新宿區公佈的資料很直接。住宅宿泊事業相關投訴，2023年度是299件，2024年度增加到561件，2025年度已經達到924件。最常見的投訴也不複雜，就是垃圾、噪音和吸菸。
這些事情單獨看都不大，但天天發生在自己家門口，就不是小事了。
遊客住三天，鄰居要住很多年
民宿和酒店最大的區別，可能不是有沒有前台，而是它經常直接開進住宅區。
酒店本來就是商業設施。住在酒店旁邊的人，大概也知道這裡每天都會有人拖著行李箱進進出出。民宿卻可能突然出現在一棟普通公寓、一條安靜的小巷，或者一棟原本就是住宅的一戶建裡。
原來每天見的是固定鄰居，後來可能每隔三四天就換一批人。
對遊客來說，這是東京旅行中的幾個晚上；對周圍居民來說，這是每天睡覺、起床、送孩子上學的地方。兩邊對這個空間的理解，本來就不一樣。
我身邊有幾個朋友一直在做民宿，有的人手裡管理的房源還不少。他們說最頭疼的事情之一，就是晚上噪音。
幾個人一起旅行，晚上回來喝酒聊天，聲音大一點，甚至在房間裡聚一聚，自己可能沒覺得有什麼。可隔壁第二天早上六點還要上班，樓下可能還有孩子已經睡了。
這種事情很難靠一張“晚上請保持安靜”的紙完全解決。客人三天以後走了，鄰居還在那裡。
抽菸，也是一個很容易起衝突的地方
朋友還經常提到抽菸。
房間明確寫了禁菸，還是有人在裡面抽；房間裡不抽，就跑到陽台；陽台不允許，就下樓站在門口。
在有些地方，這可能算不上什麼事。但東京很多區域對街頭吸菸本來就管得比較嚴，這些年對二手菸也越來越敏感。
有些遊客並沒有這個概念。原來生活的城市裡，路邊抽菸很普通，到了東京以後，下意識還是按照原來的習慣來。
但房間已經寫明禁菸還抽，垃圾已經告訴你不能這樣扔還是扔，晚上在住宅區一直大聲說話，這些最後都會變成經營者和鄰居要處理的問題。
政府收到的投訴，也就是這樣一點一點累積起來的。
東京現在連行李箱都開始頭疼
還有一個很有意思的問題，是行李箱。
我以前也覺得奇怪，日本街頭偶爾為什麼會看到被扔掉的行李箱。後來才發現，這已經不是偶爾發生。
豐島區公佈過資料，上一年度在垃圾集放點、道路、公園等地方發現了大約290件被丟棄的行李箱，而且池袋站周邊酒店和民宿集中的區域比較明顯。今年7月，豐島區甚至專門和行李箱回收企業簽了協議，處理這個問題。
遊客為什麼會扔行李箱，我一直有點想不通。
有的是壞了，有的是在日本買東西買多了，又買了一個新的，舊的就不想帶回去了。日本賣的行李箱很多本來也不是什麼稀罕東西，但旅行到最後，多出來一個不要的箱子，這種情況似乎還真不少。
問題是，日本的大件垃圾不是往樓下一放就結束了。通常要按照當地規定預約、付費，再在指定時間處理。
遊客不知道這套規則，退房以後把箱子往垃圾點旁邊一放，人已經坐飛機走了。最後處理的人，還是房東、管理公司、鄰居或者區政府。
遊客留下的是一個箱子，城市接到的是一項垃圾處理任務。
這類事情多起來以後，地方政府當然會管。
做民宿的人，其實也被夾在中間
如果只看居民投訴，很容易覺得民宿經營者一直在賺錢。
但我認識幾個真正做這行的人以後，會發現他們現在也挺難。
Airbnb這樣的民宿平台非常依賴評分。一個房源的評價要一點一點積累，客人住得不錯，文字也寫得挺好，最後順手給個四星，普通人看覺得四星已經很好了，但經營者看到可能會很頭疼。
還有一些客人要求特別細。一點灰塵，一個裝置不會用，照片和自己想像的不完全一樣，都可能影響評分。
所以做久以後，很多經營者都會慢慢形成自己的客群偏好。
我認識的人裡，有的後來減少Airbnb的比例，更多使用Booking.com；也有人把更多精力放在自己過去溝通比較順暢、糾紛相對少的客群上。有人更願意做歐美客，也有人更喜歡港台客。
這其實就是一門小生意做久以後的風險管理。
對遊客來說，只是一次旅行；對小民宿老闆來說，一個差評可能影響後面很長一段時間的訂單。
而客人如果在房間抽菸、半夜擾民、垃圾亂扔，鄰居最後找的也不是遊客，還是經營者。
以前能做到20%的收益率，現在開始拼價格
我有一個朋友在東京做這行比較久。
他說早些年好的時候，如果把民宿當成一個金融產品來看，年化20%左右的收益率，並不是特別少見。
現在聽起來很高，但那個時候確實有那個環境。遊客增長快，房源沒那麼多，平台流量集中，短租價格也不錯。房子位置選得不差，裝修以後上線，現金流很好看。
後來人越來越多。
他以前在大阪也買過一棟樓做民宿，後來賣掉了。不是遊客沒了，而是競爭太激烈。
同一個區域裡，房源越來越多，房型差不多，裝修差不多，照片看起來也差不多，最後最直接的競爭方式就是降價。
價格往下走，清掃、人工、維修、平台費用卻不會跟著一起降。
所以他後來還是把重心放回東京。東京遊客來源更多元，歐美、港台以及其他地區的國際遊客都比較多，需求也更容易分散一些。
但現在的做法已經和以前完全不同了。
以前看的是那裡還能拿房，現在先看的是拿了以後能不能管住。
日本民宿真正結束的，是野蠻生長
今年7月，東京都甚至專門開了一個覆蓋全東京的民宿諮詢中心，受理住宿者噪音等擾民行為、衛生和安全問題、附近居民對新設民宿的諮詢，以及疑似違法民宿舉報。
一個城市已經需要為民宿單獨設這樣一個窗口，說明這件事早就不只是旅遊產業的問題了。
它已經變成社區治理。
這也是為什麼東京現在不斷收緊民宿。
政府面對投訴，就要解決問題。垃圾越來越多，就要管垃圾；半夜擾民，就要限制經營方式；抽菸、消防、安全、無人管理不斷出現問題，規則自然就會越來越細。
日本還是需要遊客，東京也還是需要住宿供給。
但民宿做到今天，已經不能只算房東收益和遊客價格這一筆帳。還要算垃圾誰處理，噪音誰承擔，出了問題誰到現場，周圍居民還能不能正常生活。
早些年這個行業最重要的是增加供給，所以門檻低，機會多，賺錢也快。
現在房源多了，矛盾也積累出來了，政策自然開始往管理這一邊走。
所以我覺得，日本民宿不是沒有生意了。
真正結束的，是那種買套房、掛個平台、遊客自己住，出了問題以後再說的時代。
以前比的是誰拿房快。
以後比的是，誰真的能把它當成一門住宿生意來做。 (MAMIANA HOUSE)