“我們是准現房，明年5月交房。新政後供地全走現房銷售，至少得等兩年。”
這是8·28新政落地後，北京在售准現房項目銷售常用的開場白。
這批樓盤大多開盤超過一年，主體結構已封頂，僅剩部分房源在售。新政拉長了未來新盤的入市周期，反倒給了它們時間差優勢。未來兩年，“市場上難再有剛出地面就開賣的新增樓盤”，而它們是當下少有的、可以實景看房的選項。
海淀永豐類股的保利嘉華天珺售樓處裡，項目銷售指著窗外已經封頂的樓棟說：“您看，外立面石材已上了七成，東區全部封頂，會所、園林全是實景，不用擔心爛尾。”他告訴騰訊財經，自新政落地以來，項目諮詢量和看房量明顯增加，10天時間已賣出約30套。
銷售口中的新政，指的是8月28日多部門聯合發佈的8份檔案，覆蓋土地、融資、建設、銷售、按揭和交付等房地產全鏈條。其中對在售項目影響最直接的一條是：新供地優先現房銷售，在售預售項目須主體封頂後方可銷售。這意味著未來一段時間內北京新房供應或隨之放緩。
需求端的放鬆更早一些。8月7日，北京將非京籍家庭五環內購房社保年限從2年調減為1年，公積金貸款額度最高提至340萬。
兩輪政策疊加，前期積壓的觀望需求開始釋放，最先反映在成交量上。
據北京市住建委資料，8月二手房網簽13853套，同比增長3.9%，連續6個月站上1.3萬套“榮枯線”；新房網簽3126套，同比增長8.5%。進入9月，政策效應持續釋放，截至9月26日，二手房成交13142套，較8月同期增15.3%，新房網簽3690套，環比增長76.39%。
但價格仍在磨底。統計局最新資料顯示，8月北京新房價格環比下降0.2%，二手房價格環比下降0.1%，是一線城市中唯一新房、二手房價格“雙降”的城市，不過降幅均在0.2%以內，屬於小幅波動。
量在漲，價格微降。北京樓市這一輪熱度回升仍集中在成交端，尚未傳導至價格層面。
01
買房人怕漲價，開發商急回款
“本來還想再等等，看看旁邊的建發越秀觀璽，但政策一出，我不知道它年底還開不開、以什麼形式賣，也怕價格上漲。”
車女士計畫換房，看了兩年，從學區看到純改善，從二手房看到新房，從海淀看到昌平，最終鎖定與海淀一路之隔的龍樾海序。8·28新政落地後，她放棄了觀望。
真正促使她下定的，是房價預期的變化。龍樾海序在9月19日加推了最後一棟樓，均價5.6萬/平方米，較此前上漲2000元。銷售強調，漲價是7月就定好的策略，與新政無關。但車女士盤算，未來現房銷售，開發商回款周期被拉長，資金成本必然抬升，而建發越秀觀璽的樓麵價比龍樾海序拿地價高4600元/平米。“再等下去，可能更貴，也更不確定。”最終，她定了一套122平方米的四居。
這種擔憂並非沒有道理。騰訊財經走訪的多個樓盤銷售都表達了類似的判斷：新政後開發商資金壓力加大，成本增加是確定的。
頤海澐頌的銷售算了一筆帳，“新盤須封頂甚至竣工備案才能拿全款，資金佔用時間至少拉長兩年半，以前3000元的成本，現在算上利息變成3500元。這多出的500元，要麼犧牲利潤，要麼轉嫁給購房者，要麼降地價。”他認為，指望地價下調不現實，“地價下降意味著未來房價下降，影響已買房業主，也不利於市場穩定。”
保利嘉華天珺的銷售持相同看法，“未來房價大機率上漲”。不過在他看來，這對當下要買房的人反而是好事，“開發商資金壓力非常大，需要藉著新政窗口期搶回款。現在是買房最好的窗口期，開發商都是誠心賣房，真的著急回款，優惠力度能給到最大。”
新政落地疊加季節因素，北京新房市場迎來集中放量，開發商普遍加快入市節奏。8月28日至30日，昌平北清潤府、順義青年ONE序、懷柔國賢府接連首開，僅三個項目就貢獻了當周成交的近八成。通州北投·和璟以備案價89折入市，開盤認購486套、去化近九成；昌平北清潤府8月28日首開認購387組，9月第二周單周網簽206套，4萬至5萬元的單價承接了大量海淀北外溢需求；同在昌平的龍樾海序，雖是5月開盤的老盤，但9月19日加推的最後一棟樓70套房源意向登記超170組，截至9月20日已經售出40套，周末沙盤前依然站滿看房的人。
從去化效果看，“以價換量”仍是加速去化的核心邏輯，價格仍是吸引剛需和剛改需求的首要因素。近郊類股的去化也明顯跑贏核心區：通州、昌平、亦莊部分項目新政後日均到訪量提升20%至30%，五環內高總價的改善盤反應則相對平淡。
但並非所有人都被漲價這套邏輯說服。張先生有換房需求，卻不急於現在就入手。一方面，他目前在看的幾個項目交房要等到2028年底甚至2029年，與未來的現房項目相比，時間成本並沒有少；另一方面，他不認為新房房價未來一定上漲，“房價漲跌取決於多種因素，固然有開發成本的因素，也有供需變化和經濟環境的因素。”他選擇繼續觀望。
02
二手房交易加快，學區回暖
相比新房，二手房的熱度回升更為溫和。新政落地後，諮詢量與帶看量率先走高，成交量小幅增長，進入9月，成交節奏進一步加快。
北京鏈家朝陽華威橋商圈美景東方一店客戶經理郭備告訴騰訊財經，整個8月門店諮詢量環比大增60%，帶看量增長17%，成交較7月小幅增加。 “新政後，很多客戶諮詢和主動約看的意願明顯增強，長期觀望的客戶加快入市，低總價房源尤為明顯。”
“公積金貸款額度提升的影響最為直接，部分原本需要組合貸的客戶，如今可以轉為純公積金貸款。”郭備舉例說，有個客戶原本需要組合貸260萬元，新政後夫妻雙方公積金可滿貸240萬元，最終提高首付、改為純公積金貸款，“省下不少利息”。
價格則沒有同步上漲。“整體價格較為平穩，沒有出現大幅度波動。”他說。
經紀人口中的“平穩”甚至“回升”，更多是片區和結構性的感受，與全市環比的微降並不衝突。分化，是當下北京樓市最明顯的特徵。麥田房產經紀人小田對此感受更為明顯：她所在的片區9月以來成交量繼續增加，今年以來房價整體處於上揚趨勢，但分化明顯，“房齡較老的老舊房源價格還有下調空間，房齡較新的小區交易活躍度提升明顯，議價空間也在縮小。”
海淀上地類股作為強學區區域，9月以來成交節奏明顯加快。經紀人李錦向騰訊財經透露，截至9月14日，上地幾個熱門學區小區已成交30套，而8月全月僅33套。“按此節奏，9月全月成交有望接近60套。今年最高成交量出現在1月，成交62套。”她預計，9月或成為年內成交量第二高。
成交提速的背後是價格預期的變化。李錦表示，上地部分房源相比去年同期價格回落明顯，150平方米大戶型較去年同期跌去100萬元，已經“跌出性價比”；但從年初到現在，房價整體呈上漲趨勢。“不少前期猶豫的客戶看到價格微漲，擔心後續繼續上漲，疊加部分家庭為次年孩子入學考慮，加快了下定節奏。”
03
誰在買房？
這輪迴暖的主力，是剛需。
多位經紀人和樓盤銷售反饋，8月兩輪新政帶來的新增需求有限，更多是此前猶豫觀望的剛需、剛改人群，把購房計畫提前了。
中指研究院資料顯示，1-8月北京新建商品房住宅成交中，800萬元以下房源佔比約76%，90-120平方米三房、四房是絕對主力。該機構研究部總經理曹晶晶表示，公積金貸款額度上調後，與當前主力總價段和戶型面積高度匹配，政策利多首先傳導至主流需求區間。
合碩機構首席分析師郭毅也告訴騰訊財經，8月7日新政後一個月，北京新房成交量環比增長約30%，其中總價500萬元以下的剛需、剛改項目佔比提升最明顯。“這主要受公積金貸款額度提升拉動，買房人的月供門檻降低了。”
具體到項目，龍樾海序的項目銷售透露，首套客戶佔比較大，購房群體主要集中在1985年至2002年出生的年輕人。雙方父母幫忙湊湊首付，比例普遍在50%-60%，剩餘金額用純公積金貸款就能拿下一套三居室。騰訊財經在該項目售樓處觀察到，一對年輕夫妻正在簽訂一套108平方米四居的購房意向書。女方說，他們是首次買房，明年孩子就要出生，"希望有孩子後能有個安定的住所，所以選在這個時候買房。
二手房的成交主力同樣集中在低總價剛需和剛改人群。多位經紀人反饋，剛需主要集中在200萬至300萬元區間，剛改則在500萬至800萬元之間成交不錯。
不過值得注意的是，部分剛需購房者專門“撿漏”老破小，他們看中的不是升值空間，而是老房子的租售比。
高穎就是其中之一。今年8月，她在北三環買了一套兩居室，總價不到200萬。“30多年的老公房，大家口中的沒價值、沒流動性的老破小，犧牲了一定的舒適度，但我還是挺開心的，在北京收穫了人生的第一套房。”她來北京11年，上學7年，工作4年，原本覺得在北京買房遙不可及，“沒想到工作不到4年，就在父母的支援下買了房。看著戶主那一欄，真的很恍惚。”
雖然老房子有很多問題，但她算過一筆帳：這套房在同區域屬於總價最低的房源，房價已跌回2013年的水平，房齡雖老，卻已“跌出性價比”。最主要的是租售比，“目前我的月供不到5000元，而這個片區兩居室租金可以達到5500元，甚至6000元，租金完全覆蓋月供。即使不出租自己住，也相當於原本要付的房租抵了月供，挺划算的”。
從買房等升值到算租售比，高穎不是個例。一位不願具名的房產經紀人也分享了一個類似案例：8月，一位老奶奶的大額存款到期，因為利率持續下調，覺得錢存銀行已經不划算，直接拿出這筆錢買了一套40多平米的一居室，用於出租，月租金超4000元，租售比約3%，“比存銀行收益好”。
04
房價會漲嗎？
“未來新房要漲價”，是8·28新政後許多新房銷售常說的一句話，它既是行銷話術，也是買房人最擔憂的事，車女士當前買房就有這個因素的影響。但未來房價真的會漲嗎？
騰訊財經與十餘位房產經紀人、銷售以及業內分析師交流後，得到的普遍判斷是：隨著現房銷售推進，開發商成本會增加，未來新房價格或許會小幅上漲，但並非所有房子都有漲價的基礎。
郭毅認為，無論是期房預售還是現房銷售，對開發商資金鏈的核心影響在於，資金要到竣工之後才能解凍。她大致測算，這對開發商淨利潤率的影響約為3到4個百分點，而當前開發商利潤率能做到8%到10%已屬很好的投資回報。如果利潤進一步下滑，勢必會帶來部分項目價格上漲。
但能不能漲價，因項目而異。核心區、地段好、配套成熟、偏中高端的項目，購房者對單價的敏感度較低，更看總價，開發商在單價上有一定上調空間；而郊區供應本身就大、庫存高、存量項目多、去化難度大，即便有新項目，也很難把財務成本轉嫁到房價上。未來開發商投資拿地會更謹慎，這類片區的存量項目，也缺乏漲價基礎。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則提醒，樓盤銷售口中的“漲價”，更多是基於行銷策略。他分析，即便推行現房銷售，按照目前制度以工規證新老劃斷，拿到工規證的項目即算存量項目，這類項目非常多，競爭只會更激烈；而開發商資金鏈緊張，會加速賣房回款，部分不符合現房“所見即所得”和品質需求的舊預售產品，可能只能降價售賣。
機構統計的熱銷樓盤資料也印證了這一點。除少數約20%的高價項目吸引高淨值人群外，大部分項目熱銷是因為價格低於周邊競品或同品質二手房。在他看來，“房價是否上漲，關鍵取決於購房者的接受度，房子更重要的是能夠賣出去，價格要合理。”
更根本的背景是，北京早已進入存量時代。住建部9月18日披露，全國二手房交易佔比已從2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8個月進一步達到52%。北京比全國更早：2025年北京全市新建住宅成交約4萬套，二手住宅網簽17.4萬套，二手房佔比約81%，2026年延續這一結構，前8個月二手住宅網簽超12萬套，創近五年同期新高，新房成交約2.47萬套，二手房佔比超過82%。價格方面，8月北京二手房價格環比下跌0.1%，但同比降幅縮小。多位經紀人表示，二手房價格趨穩，整體小幅波動，大漲大跌不太可能。
58安居客研究院院長張波稱，北京二手房掛牌規模已從去年高點回落，但房源掛牌周期仍然偏長，“量穩價僵”，遠郊和核心區房源結構差異大，並非所有房源同步迎來修復。
05
金九銀十：成交有望放大，價格仍以穩為主
“金九銀十成交量有望繼續釋放，但價格仍以穩為主。”
郭毅認為，8月底、9月開盤的項目，網簽會陸續反映到10月成交中，因此“金九”成色十足，10月也可能延續9月成交熱度，形成“金九銀十”銷量提振。
張波表示，9月、10月是傳統銷售旺季，疊加8月7日北京新政的餘溫，需求端有望繼續釋放，二手房會繼續領跑，8月北京二手房成交量已是新房的4倍，這一格局不會改變。“金九銀十”成交量大機率季節性放大，但價格仍以穩為主。“現在是結構性的買方窗口期，買方掌握議價權，對有真實居住需求的剛需來說，確實比前兩年更適合出手。”
曹晶晶也認為，當前房源選擇仍較為豐富，部分房源也具備一定議價空間，但不同區域、不同類型房源分化明顯，是否入市還需結合自身需求和支付能力判斷。 (騰訊財經)