01 看完深圳，真的可以原諒所有城市！ 這五年，全國樓市下沉，每次去一個城市調研，聽到最多的故事就是誰誰前幾年買的房子賠了多少錢，說實話我早都聽麻了。 但每次去調研完深圳，都可以坦然包容所有的城市、區域。

近期，部分城市房地產市場呈現出活躍態勢，由此引發公眾疑問：房價是否即將開啟新一輪上漲周期？ 針對這一關切，老任認為：一線城市及部分核心二線城市的房價或將呈現走穩回升態勢，但需理性看待漲幅預期——即便出現上行，也難以重現過去數年翻倍式增長的歷史景象。相較之下，多數三四線城市的房價上行空間已顯著縮小，人口持續外流與住房庫存積壓將成為中長期制約房價的核心因素。 從宏觀市場格局分析，中國房地產市場已由增量開發主導轉向存量營運為主，整體供需關係發生根本性轉變，短期內普漲行情難以再現。這一判斷基於對市場基本面的客觀評估，但需特別強調的是，中國城市發展具有顯著的層級差異與結構特徵，不同能級城市的房地產市場表現存在明顯分化。 具體而言，儘管中國房地產市場整體呈現供大於求態勢，但區域分化特徵日益凸顯：部分城市仍存在結構性供需缺口，而另一些城市則面臨較嚴重的供過於求壓力。這種分化格局預示著未來房地產市場仍存在結構性機遇，部分城市房價仍具備上行動能。以北上廣深四大一線城市及部分新一線城市為例，這些城市憑藉發達的產業經濟、完善的公共服務體系及優質的生活配套，持續形成人口集聚效應。資料顯示，即便在中國人口總量增速放緩的背景下，這些城市仍保持人口淨流入態勢，為住房需求提供有力支撐。

01. 一個被無限放大的消息國家統計局披露：3月份北上廣深四大一線城市二手房價格環比集體上漲，北京二手房均價環比上漲0.6%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%。資料發佈後，消息瞬間被主串流媒體爭相報導，被無限放大，好似空谷足音。的確，連續調整多年的房地產市場，太需要好消息，也太需要“上漲敘事”，那怕只有那麼一丁點。然這個時候，更需要保持頭腦清醒，不要被人為烘托出來的氛圍帶偏了，房價底並未出現。主串流媒體僅報導了一線城市二手房集體上漲，沒有報導的是，一季度房地產投資、商品房銷售面積與銷售額仍在以兩位數跌幅下降。國家統計局披露，全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份擴大0.1個百分點；其中住宅投資13531億元，下降11.0%，降幅擴大0.3個百分點。來源：國家統計局這一資料自2022年4月份轉跌以來，從未回過正。國家統計局披露：1-3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；其中住宅銷售面積下降13.1%。新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅縮小3.5個百分點；其中住宅銷售額下降18.5%。來源：國家統計局這些關鍵資料仍在以兩位數下跌，和談市場底。最關鍵的是，一季度銷售面積不足2億平米，銷售額不足1.8兆元，這意味著全面商品房銷售大機率會“破8”。02. 杭州學區房，跌成了故事與國家統計局所報導的房價上漲不同，真實的市場，仍在降價，以價換量。比如被大肆宣傳的小陽春，其實就是以價換量的結果疊加教育購房需求每年都會集中在3月份釋放的結果。佐證資料在於：第一，據悉，成交二手房中，北京超過6成成交房源總價在300萬以內，上海更誇張，總價300萬以下的佔比超過7成。FT中文網給出的評論是：其實就是以價換量，大家通過降價“割肉”來完成成交。經濟學上有個概念叫“市場出清”，就是當價格降到一定程度，原本買不起或不願意買的人開始入場，成交量上升，說明價格已經跌到一個臨界點。第二，深圳同樣如此。媒體早就揚言預測3月份深圳新房+二手房成交要超萬套。但事實上並沒有想像的那般火熱。3月深圳新房+二手房共網簽7898套，資料呈現並非如傳言那般，這一水平與2024年四季度的火熱，相差甚遠。其中新房網簽2827套，仍在底部，並無亮點。來源：樂有家二手房網簽5071套，衝破了榮枯線，但也並沒有傳言中的那般火熱。來源：樂有家最關鍵的是，深圳二手房成交當中，300萬以下房源佔比31.5%，500萬以下房源佔比63.2%。來源：樂有家第三，杭州更是以價換量的典型。杭州本地媒體錢江晚報旗下的“錢報杭州房產”4月17日發了一篇文章《杭州名校學區房跌落凡塵，今年53%的成交房源不到300萬元！》。文章列舉了一些跌入凡塵的高價學區房：杭州學區房平均價格較歷史高點回落26%，部分學區房小區價格跌幅超過40%。從入學門檻來看，超七成學區房最低入手價已降至150萬元以下。各學區中，價格較高點跌幅最大的是學軍小學紫金港校區的學區房，其中包含文鼎苑、聖苑、冠苑三個小區。2021年最高點時，該學區範圍內的二手房成交均價高達8.2萬元/㎡，2026年的成交均價已跌至4.4萬元/㎡，跌幅達到46%。跌幅排在第二位的是勝利小學錢塘校區的學區房，包含鷗江公寓、錢江苑、新城坊等小區。2019年最高點時，該學區範圍內二手房成交均價為4.8萬元/㎡，2026年成交均價為2.6萬元/㎡，跌幅約45%。此外還有天長小學、競舟小學競舟校區、濮家小學濮家校區的學區房，較最高點時成交均價的跌幅在40%以上。杭州二手房成交整體均價於2025年4月份跌破3萬元，目前已經跌至2.42萬元/平方米。來源：貝殼找房房價一路下跌背後，是杭州業主不斷的降價離場。杭州新房雖然屢創新低，2024年降至1038萬平方米，創十年來新低。製圖：城市財經；資料：杭州市統計局但其二手房成交量2025年依舊是過去五年來第二高，成交了88456套。來源：杭州貝殼研究院二手房成交量不錯背後的邏輯就是降價。從杭州二手房成交結構看，去年成交的二手房中，52%是200萬以下的房源。也就是說，去年杭州每成交兩套房，就有一套是200萬以下。來源：杭州貝殼研究院杭州房價不斷調整背後的邏輯並不複雜，畢竟泡沫太大，畢竟北上廣深也如此。經歷了上一輪猛漲，即便產業強悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經濟、產業也支撐不了其泡沫巨大的房價。雖然從2021年開始，房地產進入了全面盤整周期，很多城市的房價跌幅還不小。但伴隨發生的還有民眾的收入與就業不如預期，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在於，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的製造業、產業強市，房價也難止跌。03. 調整，依舊會是底色杭州的未來，必定會和北上廣深一樣，房價早晚會築底反彈。畢竟杭州的綜合實力，在內地是僅次於北上廣深的存在，是二線城市的領頭羊。此外，杭州的人口競爭力也已經非常強悍。但杭州與四大一線城市房價築底的節點，並不在當下，具體時間依舊無法判斷。邏輯有三：第一，從國際經驗看，調整周期都不短。日本東京房地產市場在1990年泡沫破裂後，房價用了將近二十年才逐漸穩定；美國2008年房地產危機之後，多數城市房價也經歷了長達七八年的橫盤期。中國未來的房地產市場，大機率也會走向類似結構，且更傾向於走日本的老路。第二，樓市信仰崩坍，需要周期重塑。過去四年的調整，粉碎了房價永遠上漲的神話，房地產信仰的崩塌與轉變，將決定人們行事的底層邏輯，其調整和影響絕不僅僅是價格。房子現在從必需品變成可選項，從擁有變為使用，這是一代人價值觀的巨大轉變。當房子不再是資產的主流選擇時，整個市場的邏輯就變了。市場邏輯轉變帶來的直接結果便是樓市財富效應喪失。第三，預期缺失。上一代人在時代紅利中，眼中有光，心中有夢，對遠方充滿希冀，於是敢於掏空六個錢包，拉滿槓桿去購房。但現在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時代透支發展的紅利，這一代紅利終結了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。面對隨時可能被最佳化，隨時可能被降薪，無法保證收入恆定的局面下，他們不能、不敢、不願用“餘生負重前行”這麼大的代價去換一套房子。所以，我們看到，2021年開始，我們的居民槓桿率已經紋絲不動，這意味著槓桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。去年以來多次出現消費貸、房貸負增長，今年一季度央行披露的資料顯示，住戶部門短期貸款再度減少1640億元，都是最好的佐證。有此三點，房價調整仍會是中國樓市的底色，節點何時到來，仍未可知。 (城市財經)

二手房價格跌幅又擴大了。根據最新的百城房價指數，4月全國二手住宅平均價格是每平方米12733元，環比下跌了0.46%。這個跌幅，比3月份還擴大了0.12個百分點。簡單說，就是跌得更快了。這有點讓人意外。因為今年三月份的“小陽春”行情看著還挺熱鬧，成交量也上來了，怎麼價格反而跌得更厲害了呢？其實，這恰恰反映了當前市場的真實狀態：以價換量。房子想賣出去，就得在價格上讓步。看成交量，其實並不差。4月份，重點監測的20個城市，二手房一共賣了15萬套，比去年同期增長了13.2%。北京賣了1萬7千多套，上海賣了2萬8千套，同比都漲了超過兩成。這說明，需求是有的，而且還在釋放。但為什麼價格撐不住呢？因為賣房的人更多，競爭更激烈。很多房東為了盡快成交，願意降價。買家呢，看到選擇多了，議價空間也大了，自然不著急。這就形成了一個典型的買方市場，價格下行壓力就出來了。分城市看，情況就更清楚了。一線城市相對好一點，4月二手房價環比跌了0.16%，跌幅和3月持平。上海甚至還微漲了0.05%。但二線城市跌了0.51%，三四線城市跌了0.54%，跌幅都比上個月擴大了。這說明，市場的分化非常嚴重，熱度只集中在少數核心城市。還有一個現象值得注意，就是新房和二手房走勢完全相反。4月百城新房價格環比還微漲了0.08%。這主要是因為一些核心城市，像上海、深圳，有不少高端改善樓盤集中入市，把整體均價拉上去了。但這不代表新房市場全面回暖，更多是結構性上漲。所以，4月二手房跌幅擴大，並不代表市場突然變壞了。它更像是“小陽春”行情進入後半場的一個自然表現。每年3月是成交和價格的高點，4月熱度自然回落，價格隨之下行，這是一個季節性規律。更深層的原因，是市場信心的恢復還需要時間。雖然政策一直在鬆綁，利率也低了，但大家對未來收入的預期、對房價上漲的預期，還沒有完全扭轉。買房這件事，變得非常理性，甚至有點謹慎。對於賣房的人來說，現在的策略很明確，就是“以價換量”。想快速出手，就得接受一個更有競爭力的價格。對於買房的人來說，特別是剛需，現在倒是一個可以多看、多挑、多談價的窗口期。但別指望能抄到絕對的大底，市場在築底過程中，價格有波動是正常的。總的來說，4月的房價資料告訴我們，樓市還在磨底。成交量在回升，這是一個積極的訊號，說明市場有真實的購買力。但價格的完全走穩，還需要更長時間，也需要經濟基本面和居民信心的進一步修復。未來的市場，大機率還是核心城市先穩住，其他城市繼續調整的分化格局。急不得，也慌不得。 (樓市傑說)

去年12月北京樓市新政打響第一槍，2月上海跟進，3-4月市場小陽春。此次深圳跟進，力度較大，新一輪穩樓市正在落地。一、背景深圳樓市熱度分化。4月（截至26日）新房、二手房成交套數環比分別增長28%、11%。核心區高端盤價格堅挺，郊區以價換量、去化壓力大。二、本次新政兩大變化核心區限購繼續鬆綁。 福田區、南山區和寶安區新安街道，符合條件居民可增購1套，深戶家庭可購3套，非深戶（社保滿1年）可購2套；持有效居住證的非深戶家庭，可購1套，無需社保或個稅證明，再次降低購房門檻。公積金貸款額度提升。 基礎額度從60/110萬元提至70/130萬元。更關鍵的是，初婚初育家庭上浮50%，與今年兩會“加強初婚初育家庭住房保障”一脈相承；多子女家庭上浮比例從50%大幅提高至70%。以兩孩深戶家庭首套房為例，可累計最高上浮170%，個人最高可貸189萬元，家庭最高可貸351萬元。當前深圳首套房貸利率降至3.05%的歷史低位，組合貸成本大幅下降。三、房子能買了嗎？我十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”。判斷未來樓市需抓住兩大關鍵：人口與政策導向。人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化少子化，人口總量減少、往都市圈集聚，城鎮化率近70%。房地產大開發時代落幕，進入後房地產時代，房價不再普漲，未來市場將呈二八分化。20%人口持續流入的核心城市核心區域將逐步築底，人口流出的低能級城市和遠郊區面臨漫長去庫存。政策是頂層導向。過去房地產是經濟增長引擎，如今新質生產力是新引擎。對房地產的定位是“努力穩定”。四、怎麼救地產？我認為有三招一是全面放開限購。廣州已放開，北上深在跟進。時代已變，不必擔心放開後房價暴漲。二是持續降低利率。存量和新增房貸利率都需降低，減輕居民月供壓力。三是加大住房收儲。我在業內較早倡導收儲房子用作保障房。當前主要矛盾是大量庫存積壓，而大學畢業生、新市民住房困難。可組建5兆以上的大型住房銀行收儲：為困難群體提供保障房，打通開發商現金流，緩解地方財政壓力，避免爛尾樓。過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。新政是利多，但普漲時代一去不返。新周期，財富機會轉向“信心牛”、大宗元年和AI海嘯，關注我發起的全球財富會，幫你看清財富新趨勢。 (澤平宏觀)

經過前期的沖高後，上海新房成交面積出現快速回落。上周（4月6日至12日）成交共計8.42萬平方米，環比大幅減少69.9%。價格方面，由於中高端項目的回歸，成交均價環比上漲36.81%，為82142元/平方米，達到原先水平。僅浦東成交面積過萬全市幾乎所有區域的成交量都出現了不同程度的下滑。大浦東雖然仍位列全市第一，但成交面積僅1.21萬平方米，環比降幅達92.57%。這主要是由於前期個別項目集中籤約，上周簽約高峰過後，成交迅速回落。不過，浦東依然是全市唯一一個成交面積維持在1萬平方米以上的區域。排名第二的是楊浦區，成交面積為0.99萬平方米，受益於新項目入市，成交表現不算太弱。青浦區以0.97萬平方米位列第三。均價重回8萬元從成交產品來看，中高端項目的熱度有所回升。在成交前十的榜單中，單價超過10萬元/平方米的樓盤佔據了4席，並且排名較為靠前。例如，榜單前兩位分別是楊浦新江灣城類股的保利珺園和徐匯的安瀾上海，均價為11.87萬元/平方米和18.35萬元/平方米。榜單其餘項目均為單價6萬元/平方米以內的剛需或首次改善型產品。保利珺園開盤現場受剛需項目成交快速減少的影響，新房均價回歸至原先水平，達到82142元/平方米，環比上漲36.81%。供應環比減少70.99%供應方面，市場延續縮量趨勢。上周新房供應量僅2.87萬平方米，環比減少70.99%。新入市的3個項目均位於外環外，分別是顓橋類股的保利都匯和煦、松江新城類股的中國鐵建西派雲間以及青浦新城的盤古云曦。其中，保利都匯和煦供應量最大，共84套、0.96萬平方米，均價為73297元/平方米。雖然新房市場的消費熱度正快速下降，但是二手房市場交易熱情依然高漲，上周六單日成交量繼續刷新近五年的紀錄。此外，政府收購二手房、置換新房的案例已經出現，新的置換通道正在打通，改善型購房者的入市障礙越來越少。隨著成交反彈力量的不斷積蓄，一旦有優質項目入市，成交放量將是遲早的事。 (今日房產觀察)

13月份70城房價指數出爐了，資料很讓人驚喜。四大一線城市新房和二手房價全部出現了上漲。3月份，四大一線城市新房房價環比上漲0.2%，其中北京新房房價環比持平，上海、廣州和深圳新房房價分別上漲0.3%，0.3%和0.2%。四大一線城市二手房房價環比上漲0.4%。其中北京、上海、廣州和深圳二手房價分別上漲0.6%，0.4%，0.2%和0.4%。一線城市的房地產市場往往具有訊號燈的引領作用，現在四大一線城市齊刷刷的出現了房價止跌甚至上漲，釋放了極其明顯的觸底訊號。除了四大一線城市房價上漲之外，70城房價指數還有其他不一樣的表現。值得我們注意的有兩點。第一個值得注意的點是，二手房房價止跌城市的數量竟然超越了新房房價止跌城市的數量。3月份新房房價止跌的城市有16個，其中14個城市上漲，2個城市止跌。二手房房價止跌的城市有17個，其中13個城市二手房價上漲，4個城市止跌。二手房房價止跌的速度，開始快於新房房價了，這是過去幾年不曾出現的場景。過去幾年，新房市場一直靠產品迭代來拉升價格，所以新房房價上漲城市數量一直高於二手房價上漲的城市數量。現在二手房價在市場自然力量的驅動下，竟然實現了逆風翻盤。3月份二手房價止跌城市的數量，不僅僅是超越新房，還是近幾年以來房價止跌城市數量最多的一次。過去最多的一次，是在2024年的11月，當月總共有12個城市二手房價止跌。那次止跌是在有9.24史詩級救市政策的加持才實現的結果。到了2025年的3月份，二手房價止跌的城市只剩下了10個。今年3月份的二手房價止跌，政策的驅動力量並不強，更多的是靠市場自然的恢復，所以含金量更高。第二個值得注意的點是，這次的二手房價止跌，由90平以下的剛需戶型引領。根據國家統計局公佈的分面積段的70城二手房價指數——90平以下的剛需小戶型，二手房房價止跌城市的數量有21個。90-144平的剛改和改善戶型，二手房房價止跌的城市數量有18個。144平以上的改善大戶型，二手房房價止跌的城市數量有16個。戶型越小的剛需房，二手房價止跌的速度越快。戶型越大的改善產品，二手房價止跌的速度越慢。而剛需是二手房市場上實實在在的購房群體，剛需戶型房價的止跌速度快，說明市場觸底的力量越強。23月的房價資料，非常清晰且明確的再次驗證了房地產的調整開始進入磨底的階段。全國樓市跌跌不休的日子這次大機率是要過去了。剩餘的階段，是各個城市的樓市都基於自我的修復情況慢慢的止跌磨底。樓市基本面好的城市，新房和二手房的房價開始微漲。樓市基本面差的城市，新房和二手房繼續找自己的底部，並在底部區間來回晃蕩。這一次讓人欣慰的是，樓市房價的回暖幾乎完全是靠市場自發的力量。過去三個月，全國層面雖然對於房地產救市的定調極其積極，但是並沒有出現類似於像首付調整，房貸調整這樣的房地產救市大招。市場的回暖，一是依靠周期的調整，二是靠著經濟基本面的回暖。周期的調整很好理解。只要是資產都是有周期的。漲多了跌，跌多了漲，循環往復。股市有周期，樓市也有周期，只是樓市周期時間更長。根據國金證券的資料，全國二手房掛牌均價和成交均價較2021年7月份的歷史峰值分別下降37.0%和40.5%。下行幅度超過了全球多數國家的房地產下行周期。到現在，全國樓市基本觸底，部分城市的二手房價甚至超跌。所以今年3月份，二手房價先於新房房價率先反彈。另一個原因是經濟基本面的回暖。如果按照經濟周期的劃分，去年下半年開始經濟就進入到回暖的階段。不管是PPI，CPI都越過了拐點，進入到向上的階段。今年一季度的GDP資料5%超出了預期。不管是規上工業企業的利潤，還是出口，製造業的增長都取得不錯的成績。經濟基本面好轉，是樓市迎來拐點的根本支撐力量。3月份樓市回暖，是一季度經濟基本面明顯復甦的對應。也是自然而然的結果。3接下來的4月份，我們也要觀察樓市的資料，看看此輪的回暖是否穩固。尤其是4月下半月到6月份，過去幾年樓市熱度的降溫，往往是在這三個月時間發生。這三個月，如果回暖穩固，會有更多城市的房價加入到上漲的大軍裡。如果仍然有反覆，那麼各個城市的房價會出現漲跌不一。今年各個城市房價應該不會再出現急跌的情形。因為還有一個深刻影響房價的資料也出現了拐點。持續處在高位的居民槓桿率進入到下降空間了。圖表來自於公眾號一座獨立屋截止到去年年底，國內居民槓桿率降到了59.4%，正式進入到了60%以下的區間。並且以一個季度1個百分點的速度在下降。過去幾年，居民槓桿率遲遲處在60%以上高位無法回落，導致居民的資產負債表遲遲無法得到有效修復。這個事情到去年四季度出現了轉機。居民槓桿率開始向下走，居民的資產負債表進入到了回血階段。根據日本當年的經驗，一旦居民槓桿率開始下降，資產負債表開始回血，房價就進入到了磨底期。日本的居民槓桿率從1991年泡沫破裂之後，連續9年處在高位，一直到2000年到達歷史峰值70.3%。2001年之後開始下降。居民槓桿率進入下降之後，日本房價不再直跌，開始進行磨底。到2002-2003年止跌，2004年出現首次上漲。後面連續三年房價都微漲，2006-2007年甚至出現了8%-10%的房價上漲，直到2008年全球金融危機時再次下跌。我們知道的是日本房價跌了二三十年，但是不知道的是這二三十年房價不是一直下跌。而是2000年之前幾乎完成了絕大部分的跌幅。剩餘的時間是磨底微跌，然後漲漲跌跌。如果不是遇到2008年的全球金融危機，日本的房價可能在零幾年就迎來了由跌轉漲的拐點。這是日本房價下跌周期給到我們的參考。按照這個參考，我們現在房價的周期大致相當於他們那時的2001-2002年。房價磨底一兩年，後面正式進入到走穩甚至上漲階段。 (米宅)

一個被無限放大的消息國家統計局披露：3月份北上廣深四大一線城市二手房價格環比集體上漲，北京二手房均價環比上漲0.6%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%。資料發佈後，消息瞬間被主串流媒體爭相報導，被無限放大，好似空谷足音。的確，連續調整多年的房地產市場，太需要好消息，也太需要“上漲敘事”，那怕只有那麼一丁點。然這個時候，更需要保持頭腦清醒，不要被人為烘托出來的氛圍帶偏了，房價底並未出現。主串流媒體僅報導了一線城市二手房集體上漲，沒有報導的是，一季度房地產投資、商品房銷售面積與銷售額仍在以兩位數跌幅下降。國家統計局披露，全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份擴大0.1個百分點；其中住宅投資13531億元，下降11.0%，降幅擴大0.3個百分點。來源：國家統計局這一資料自2022年4月份轉跌以來，從未回過正。國家統計局披露：1-3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；其中住宅銷售面積下降13.1%。新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅縮小3.5個百分點；其中住宅銷售額下降18.5%。來源：國家統計局這些關鍵資料仍在以兩位數下跌，和談市場底。最關鍵的是，一季度銷售面積不足2億平米，銷售額不足1.8兆元，這意味著全面商品房銷售大機率會“破8”。杭州學區房，跌成了故事與國家統計局所報導的房價上漲不同，真實的市場，仍在降價，以價換量。比如被大肆宣傳的小陽春，其實就是以價換量的結果疊加教育購房需求每年都會集中在3月份釋放的結果。佐證資料在於：第一，據悉，成交二手房中，北京超過6成成交房源總價在300萬以內，上海更誇張，總價300萬以下的佔比超過7成。FT中文網給出的評論是：其實就是以價換量，大家通過降價“割肉”來完成成交。經濟學上有個概念叫“市場出清”，就是當價格降到一定程度，原本買不起或不願意買的人開始入場，成交量上升，說明價格已經跌到一個臨界點。第二，深圳同樣如此。媒體早就揚言預測3月份深圳新房+二手房成交要超萬套。但事實上並沒有想像的那般火熱。3月深圳新房+二手房共網簽7898套，資料呈現並非如傳言那般，這一水平與2024年四季度的火熱，相差甚遠。其中新房網簽2827套，仍在底部，並無亮點。來源：樂有家二手房網簽5071套，衝破了榮枯線，但也並沒有傳言中的那般火熱。來源：樂有家最關鍵的是，深圳二手房成交當中，300萬以下房源佔比31.5%，500萬以下房源佔比63.2%。來源：樂有家第三，杭州更是以價換量的典型。杭州本地媒體錢江晚報旗下的“錢報杭州房產”4月17日發了一篇文章《杭州名校學區房跌落凡塵，今年53%的成交房源不到300萬元！》。文章列舉了一些跌入凡塵的高價學區房：杭州學區房平均價格較歷史高點回落26%，部分學區房小區價格跌幅超過40%。從入學門檻來看，超七成學區房最低入手價已降至150萬元以下。各學區中，價格較高點跌幅最大的是學軍小學紫金港校區的學區房，其中包含文鼎苑、聖苑、冠苑三個小區。2021年最高點時，該學區範圍內的二手房成交均價高達8.2萬元/㎡，2026年的成交均價已跌至4.4萬元/㎡，跌幅達到46%。跌幅排在第二位的是勝利小學錢塘校區的學區房，包含鷗江公寓、錢江苑、新城坊等小區。2019年最高點時，該學區範圍內二手房成交均價為4.8萬元/㎡，2026年成交均價為2.6萬元/㎡，跌幅約45%。此外還有天長小學、競舟小學競舟校區、濮家小學濮家校區的學區房，較最高點時成交均價的跌幅在40%以上。杭州二手房成交整體均價於2025年4月份跌破3萬元，目前已經跌至2.42萬元/平方米。來源：貝殼找房房價一路下跌背後，是杭州業主不斷的降價離場。杭州新房雖然屢創新低，2024年降至1038萬平方米，創十年來新低。製圖：城市財經；資料：杭州市統計局但其二手房成交量2025年依舊是過去五年來第二高，成交了88456套。來源：杭州貝殼研究院二手房成交量不錯背後的邏輯就是降價。從杭州二手房成交結構看，去年成交的二手房中，52%是200萬以下的房源。也就是說，去年杭州每成交兩套房，就有一套是200萬以下。來源：杭州貝殼研究院杭州房價不斷調整背後的邏輯並不複雜，畢竟泡沫太大，畢竟北上廣深也如此。經歷了上一輪猛漲，即便產業強悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經濟、產業也支撐不了其泡沫巨大的房價。雖然從2021年開始，房地產進入了全面盤整周期，很多城市的房價跌幅還不小。但伴隨發生的還有民眾的收入與就業不如預期，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在於，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的製造業、產業強市，房價也難止跌。調整，依舊會是底色杭州的未來，必定會和北上廣深一樣，房價早晚會築底反彈。畢竟杭州的綜合實力，在內地是僅次於北上廣深的存在，是二線城市的領頭羊。此外，杭州的人口競爭力也已經非常強悍。但杭州與四大一線城市房價築底的節點，並不在當下，具體時間依舊無法判斷。邏輯有三：第一，從國際經驗看，調整周期都不短。日本東京房地產市場在1990年泡沫破裂後，房價用了將近二十年才逐漸穩定；美國2008年房地產危機之後，多數城市房價也經歷了長達七八年的橫盤期。中國未來的房地產市場，大機率也會走向類似結構，且更傾向於走日本的老路。第二，樓市信仰崩坍，需要周期重塑。過去四年的調整，粉碎了房價永遠上漲的神話，房地產信仰的崩塌與轉變，將決定人們行事的底層邏輯，其調整和影響絕不僅僅是價格。房子現在從必需品變成可選項，從擁有變為使用，這是一代人價值觀的巨大轉變。當房子不再是資產的主流選擇時，整個市場的邏輯就變了。市場邏輯轉變帶來的直接結果便是樓市財富效應喪失。第三，預期缺失。上一代人在時代紅利中，眼中有光，心中有夢，對遠方充滿希冀，於是敢於掏空六個錢包，拉滿槓桿去購房。但現在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時代透支發展的紅利，這一代紅利終結了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。面對隨時可能被最佳化，隨時可能被降薪，無法保證收入恆定的局面下，他們不能、不敢、不願用“餘生負重前行”這麼大的代價去換一套房子。所以，我們看到，2021年開始，我們的居民槓桿率已經紋絲不動，這意味著槓桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。去年以來多次出現消費貸、房貸負增長，今年一季度央行披露的資料顯示，住戶部門短期貸款再度減少1640億元，都是最好的佐證。有此三點，房價調整仍會是中國樓市的底色，節點何時到來，仍未可知。