外國人如何在馬來西亞購買房產？ MM2H新制、低門檻與稅務全解析

你坐在吉隆坡的摩天大樓裡，或是檳城的海景公寓陽台，手裡拿著咖啡，享受退休生活或投資收益。

聽起來很夢幻吧？但下一秒，聽到“州政府批文”、“土著保留地”、“MM2H 銀卡”這些術語，是不是讓你頭痛欲裂？

很多投資者剛開始都是一頭霧水。

馬來西亞的房產法規看似像迷宮，但其實它可能是全亞洲對外國人友善的市場之一，前提是你要有一張正確的地圖。

這篇指南就是你的地圖。我們結合了2026年財政預算案（Budget 2026）的最新印花稅變革和MM2H分級制度，用人話的方式告訴你：外國人到底該怎麼在馬來西亞置產而不踩雷。

關鍵摘要（Key Takeaways）

• 真正的產權：這裡不像某些東南亞國家只能租地，外國人可以合法擁有土地和房子的100%永久產權。
• RM100萬門檻：一般來說，你必須購買價格在100萬令吉（約RM1Million）以上的房產，但各州規定不同（請詳見下方最新表格）。
• 2026新稅制：外國買家的印花稅不再分層計算，而是改為統一的4%稅率。
• 必須取德州政府同意：外國人買房必須申請“州政府批文”（State Consent），這是一道必要程序。

1. 外國人可以在馬來西亞買房嗎？

答案是：可以！而且權益比你想的還要多。

馬來西亞採用的是源自英國的法律體系，這裡賣點是：外國人可以擁有永久地契（Freehold）。

也就是說，你買的不只是地上的建築物，連地皮都是你的！

a. 你可以買什麼？

• 分層地契（Strata Titles）：公寓（Condominiums）、高級公寓（Apartments）。這是外國人常買的類型，管理完善，且轉手容易。
• 有地房產（Landed Property）：透天別墅（Bungalows）、排屋（Terrace Houses）。 （注意：部分州屬如雪蘭莪州對此限制較多）。
• 商業地產：店面、辦公室等。

b. 你不能買那裡？ （千萬別碰這些！）

就算你有錢，以下這三種也買不到：

i.馬來保留地（Malay Reserved Land）：這是法律規定僅限馬來族群購買的土地。

ii.低成本房屋（Low-Cost Housing）：政府保障當地低收入戶的房子。

iii. 土著保留單位（Bumiputera Lots）：建案中保留給當地土著的配額。

舉個例子：

假設你在吉隆坡市中心看上一間RM200萬的高級公寓（物件 A），這完全沒問題，你可以買。

但如果你在郊區看上一間RM30萬的單層排屋（物件 B），地契上寫著“馬來保留地”，那很抱歉，就算你出兩倍價錢也不能買。

買海外房產怕資訊不對稱。

Juwai Asia是Juwai IQI集團旗下的英語系消費者入口網站，專門連結亞洲買家與全球111個國家的房源。

我們的母公司每年促成超過4.2萬筆交易。

想要找“能買”且“合法”的馬來西亞優質房產？

立即瀏覽Juwai.asia尋找您的下一個家！

2. 買房門檻多少？各州“最低房價”總整理

馬來西亞是聯邦制國家，每個州（如雪蘭莪、檳城、柔佛）就像個小王國，有權制定自己的土地政策。

為了保障當地人買得起房，各州都設有“外國人最低購屋門檻”。

以下是經嚴格查證後的2026年最新價格表。

重點說明：

請注意：即使你有錢，低於這個價格是不賣給你的。

雖然有些州允許 RM 50 萬的房子（如檳城威省），但因為聯邦MM2H簽證（銀卡）規定買房不得低於RM 60萬，所以如果你要辦MM2H，就必須買到60萬才算數。

a. 外國人最低購房價格表

資料來源：MM2H.com & iProperty

3. MM2H第二家園簽證買房資格

如果您不僅僅是想投資，而是想在馬來西亞長期居住、養老，那麼馬來西亞第二家園計畫(MM2H)是您的選擇。

這個簽證已經全面改為“三級制”：白銀、黃金、白金。

改變是：現在申請MM2H，買房變成了強制條件（以前可以只放定存）。

而且，這房子必須持有至少10年。

以下是最新的MM2H財務要求表：

a. MM2H簽證分級與購屋要求

資料來源：Global Law Experts

如果您想省錢，白銀級 (Silver) 是很多人的選擇。

它允許您購買RM60萬以上的房產，這在某些州（如檳城公寓或柔佛）比起一般外國人的RM 100萬門檻更有彈性！

4. 外國人馬來西亞買房流程

看中了心儀的房子，下一步該怎麼做？

流程其實很標準，但有一個“特有步驟”千萬不能漏。

第 1 步：簽署購買意向書 (Letter of Offer)

議價成功後，您需要簽一份簡單的合約並支付“訂金”（Earnest Deposit），通常是房價的 2-3%。

錢絕對不能匯給房仲個人的戶頭！必須匯入房地產公司或律師樓的“客戶信託帳戶（Client Account）”，這才有法律保障。

第 2 步：申請貸款 (房貸)

外國人可以貸款嗎？ 可以！外國人在馬來西亞申請房貸，貸款成數 (LTV) 通常在60%到70%之間。 如果您有MM2H身份，部分銀行甚至願意貸到80%。

第 3 步：簽署買賣合約 (SPA)

繳付剩餘頭期款（補足至10%），雙方律師見證下籤約。

第 4 步：等待州政府批准 （State Consent）

這是最關鍵的一步！律師會幫您向“土地局”申請外國人購屋許可（根據國家土地法典 Section 433B）。

時間： 約1到 3個月。

結果：只要您買的房子價格達標且非保留地，通常99%會通過。

費用：需支付一筆批准費（Levy），各州不同。

第 5 步：交屋大吉

拿到州政府批文，銀行撥款給賣家後，您就正式拿到鑰匙和地契轉移檔案（MOT）了！

透過 Juwai Asia，我們不僅提供房源搜尋，我們背後的 Juwai IQI 集團在2023年促成了超過42,000筆房地產交易，擁有豐富的“線上到線下”服務經驗。

無論是尋找可靠的開發商或處理跨境匯款建議，我們都是您的強力後盾。立即聯絡我們瞭解更多！

5. 養房成本與印花稅：新制全解析

為了簡化稅務，馬來西亞政府在2026年財政預算案(Budget 2026)做出了重大改革。

以前印花稅是采“階梯式”計算（前10萬 1%，之後2%...），常常讓人算到頭暈。

現在針對外國買家，制度變得簡單粗暴：

a. 2026購房相關稅費表：

資料來源：Global Law Experts

別忘了資本利得稅（RPGT）！

如果您將來要賣房賺錢，政府會抽稅：

持有5年內賣出：獲利的30%。

持有6年後賣出：獲利的10%。

所以，馬來西亞適合“長期持有”，不適合短線炒作。

6. 外國人購買馬來西亞房產值得嗎？

優點：

• 永久產權 (Freehold)：在亞洲能讓外國人合法買別墅且擁有土地的國家屈指可數。
• 高CP值：比起新加坡、香港甚至台北，吉隆坡的豪宅價格簡直是“白菜價”。
• 語言無障礙：中文在吉隆坡、檳城、柔佛都通，法律檔案則是英文（普通法系），相對透明。

缺點：

• 房產過剩 (Overhang)：吉隆坡和柔佛部分地區有供過於求的問題，轉手速度可能較慢。
• 門檻高：RM100萬的門檻擋住了想買小套房收租的小資族。
• 堵車：這裡的交通擁堵程度不亞於任何國際大都會，買房時“捷運站”距離很重要。

綜觀2026年的局勢，馬來西亞依然是外國人海外接產的熱點。

雖然RM100萬的門檻和4%的印花稅增加了入場成本，但相比其提供的永久產權、退休簽證便利性以及低生活成本，這裡的吸引力依然強勁。

只要選對地點（避開過剩區）、找對律師、並看準匯率，這裡會是你資產配置的安全港灣。

7. 常見問題（FAQ）

a. 外國人可以在吉隆坡買房嗎？門檻是多少？

可以。 2026年外國人在吉隆坡買房的最低門檻是RM100萬。您可以購買大部分的公寓或有地房產，前提是不能是馬來保留地。

b. 外國人買房需要“州政府批准”嗎？會很難申請嗎？

是的，所有外國人買房都需要申請“州政府批文（State Consent）”。雖然這是一個強制步驟，但只要您的房價符合該州門檻，通常都只是一個行政程序，批准率很高，大約耗時1-3 個月。

c. 外國人如果沒有MM2H簽證，可以直接買房嗎？

完全可以！買房和簽證是分開的。您不需要擁有MM2H或工作簽證就能買房。只不過有了房產不會自動送您居留簽證，您在馬來西亞的停留時間仍受觀光簽證限制。

d. 外國人可以在馬來西亞貸款嗎？能貸多少？

可以。外國人在馬來西亞申請房貸，銀行通常會給60%至70%的貸款額度（Margin of Finance）。

e. 外國人可以繼承馬來西亞的房產嗎？

可以。根據法律，外國人可以繼承房產（即使房價低於 RM 100 萬門檻）。不過繼承人在轉名時，仍然需要向州政府申請批准。

f. 2026年買房一定要買到 RM 100 萬嗎？有沒有例外？

大部分地區是RM100萬。但有例外：例如柔佛的Medini特區沒有門檻，或是如果您持有MM2H銀卡，在某些州（如檳城威省、砂拉越）可以購買低於RM100萬但高於RM60萬的房產。

g. 外國人買馬來西亞房子安全嗎？

相對安全。馬來西亞法律制度完善（普通法系），外國人的名字會直接登記在政府的地契（Title Deed）上，產權保障強，不像某些國家需要透過“本地人代持”這種高風險方式。

(居外網)