上海市正式頒布《關於貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》（下文統一簡稱為《實施意見》），該意見自2026年9月28日起正式生效執行。《實施意見》主要涵蓋了六個維度的政策舉措，具體包括強化預售管理、推行現房銷售模式、實施主辦銀行制度、加大融資支援力度、最佳化土地供應管理機制，以及做好質量監管和市場秩序規範工作。
一、全方位強化商品住房預售管理
（一）嚴格規範預售條件，完善預售監管體系
《實施意見》明確指出，自2026年8月28日起，所有新發佈出讓公告的商品住房項目，若申請預售，則單體建築必須完成主體結構封頂。同時，項目預售資金將實行全額、全過程的嚴格監管；只有在項目綜合竣工驗收合格後，方可解除資金監管措施。
（二）針對在途項目實施分類管理，確保平穩過渡銜接
《實施意見》對在途項目制定了細緻的分類管理政策：
一是對於2026年8月28日（含當日）之前，已取得（或部分取得）建設工程規劃許可證，但尚未辦理預售許可證的商品住房項目，若申請預售，其預售條件及預售資金監管等事項，將繼續遵循原有政策規定執行。
二是對於2026年8月28日（含當日）之前，已取得國有建設用地使用權，但尚未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，原則上將按照新取得土地項目的預售管理政策執行；然而，為保持市場供需的平穩狀態，若各區政府能夠確保項目按時建成交付，並在加強預售資金監管的前提下，報經市房屋管理部門備案後，這些項目在2027年底前仍可按照原有預售條件申請預售。
三是對於2026年8月28日（含當日）之前已發佈出讓公告，但在8月28日後才取得國有建設用地使用權的商品住房項目，若在2027年底前上市，其預售條件可繼續按照原有政策規定執行，但預售資金監管則必須遵循新的政策規定。
二、有序推進商品住房現房銷售模式
《實施意見》明確規定，自2026年8月28日起，所有新公告出讓土地的商品住房項目，將優先選擇現房銷售模式；對於實行現房銷售的項目，將在土地出讓公告中向社會公眾公開現房銷售的相關資訊。在房地產開發領域，當企業順利完成房屋的首次登記流程後，需向項目所在地的區級房屋管理部門提交現房銷售備案申請。依據《實施意見》的相關規定，現售定金制度得以明確推行。具體而言，房地產開發企業在獲取建築工程施工許可證之後，便有權與購房者簽訂購房定金合同。在此合同中，定金金額通常設定為不超過購房總價款的3%。若房地產開發企業因自身違約行為導致無法按期交付房屋，購房者則享有依據合同條款解除定金合同的權利，同時，房地產開發企業需依法退還定金，並承擔相應的違約責任。
三、全面推行主辦銀行制度
《實施意見》進一步明確了主辦銀行制度的落實細節。自2026年8月28日起，所有新簽訂借款合同的項目均需實行主辦銀行制。在此制度下，若貸款銀行單獨為項目提供開發貸款，則該貸款銀行即為主辦銀行；若貸款銀行通過組建銀團的方式提供貸款，則銀團貸款的牽頭銀行將擔任主辦銀行角色。《實施意見》還規定，房地產開發企業需在主辦銀行開設資金帳戶，並在項目存續期間，將開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等所有與項目相關的資金，均納入該資金帳戶進行統一管理。同時，市、區兩級房地產交易中心將作為住房資金監管機構，嚴格按照規定對資金進行監管。
四、持續加大融資支援力度
《實施意見》在融資支援方面提出了多項明確措施。首先，規範個人按揭貸款的發放流程。自2026年8月28日起，所有取得預售許可證的項目，必須在完成竣工備案後，方可發放個人住房按揭貸款（包括公積金貸款），且貸款資金需通過受托支付方式直接支付至資金監管帳戶。其次，加大開發貸款的支援力度。對於實行現房銷售和預售的項目，將按照市場化原則，充分滿足其合理融資需求，確保開發貸款的發放與項目建設周期相匹配。同時，特別加大對現房銷售項目和“優質住房”項目的開發貸款支援力度。最後，促進金融與房地產行業的良性循環。支援符合條件的房地產開發企業通過債券、股票、資產支援證券和不動產投資信託基金等多種方式，開展基於項目的融資活動，並一視同仁地滿足不同所有制房地產開發企業的合理融資需求。
五、不斷最佳化土地供應管理
為進一步強化規劃引領作用，實現資源的高效統籌與合理利用……在秉持市場導向原則的基礎上，《實施意見》清晰確立了“規儲供用”一體化機制的實施路徑。該機制著重強化房地產業各環節的聯動效應，通過深入且精準的市場研判，依據“一地一策”的精細化策略，保障土地供應工作得以穩妥、有序地推進。
在土地價款繳納方面，《實施意見》作出了明確且合理的規定。對於2026年8月28日之後發佈出讓公告的商品住宅用地，其出讓價款可依照國家相關法規進行分期繳納。具體而言，在出讓合同正式簽訂之日起的30個自然日內，需繳納首付款，且繳納比例不得低於總價款的50%；剩餘款項則可延長至出讓合同簽訂後的一年內完成繳清。若項目適應市場發展需求以及項目自身的特殊情況，在嚴格遵循規定程序進行決策後，剩餘款項的繳納期限可再延長一年。值得一提的是，採用分期付款方式繳納土地價款的，不會額外計收利息。
六、持續強化質量監管並規範市場秩序
為進一步增強政策措施之間的協同效應，全面提升住房建設品質，切實保障購房人的合法權益，《實施意見》還提出了一系列針對性舉措。其中包括實行項目開發公司制，通過這一制度安排，建立健全商品住房項目工程質量保障體系，從制度層面為“好房子”建設提供堅實支撐，統籌推進高品質住房項目的落地實施。
同時，持續最佳化審批流程，提高管理服務效能，致力於為房地產開發企業營造一個更加優質、高效的營商環境，助力企業更好地開展項目開發與建設工作。此外，進一步健全房地產市場資訊公開發佈機制，確保市場資訊的透明度與及時性，加強房地產市場監管力度，嚴厲打擊各類違法違規行為，全力維護良好的市場秩序，促進房地產市場健康、穩定發展。 (房地產那些事兒)