土地財政即將退場？
13753億元，同比下降28.6%，這是財政部公佈的今年1—8月全國國有土地使用權出讓收入成績單。
數字得放在去年旁邊看才有意思。2025年全年41518億元，同比降14.7%，比2024年16%的降幅已經縮小了一點點。年初市面上不少機構就是順著這條線往後推的，覺得2026年只要市場穩住，降幅還能再縮小。結果八個月過去，降幅直接翻了一倍。
要知道2020年這個數字是8.4兆，六年時間，縮水超過六成。2025年土地出讓收入還能佔到地方政府性基金預算收入的77.6%，現在這個佔比正在往下掉，掉得比多數人預想的要快。《經濟觀察報》的報導標題直接說《土地財政即將退場？》
客觀說，土地財政作為地方財政的主力支柱，大機率回不來了。地方要換的不只是錢袋子，還有一整套發展模式和治理邏輯。
土地財政是城鎮化增量時代的產物，過去三十年在干三件事：
一是幫城市攢下第一桶金。城鎮化早期地方既沒稅基也沒信用，修路、建橋、通水電氣的錢，很大一塊就是靠一次性出讓土地湊出來的。
二是給地方債務兜住還本付息，城投的報表能撐住，靠的就是背後那塊地。
三是補一般公共預算的缺口，教育、醫療、社保這些剛性支出年年要漲，錢從那兒補，答案在很長一段時間裡都是賣地。2020年高峰期，土地出讓收入差不多等於全國一般公共預算收入的一半。
現在土地財政加速衰退，沒有那座城市能站在這件事外面看熱鬧：土地出讓金後面掛著一整套鏈條：徵地、出讓、開發、稅收回流、債務滾動，一環扣一環。這套東西一停，麻煩是連鎖的。而且城市跟城市之間差別很大。一二線還有產業稅基和人口流入墊著，大量三四線城市產業薄，人還在往外走，只能依靠賣地收入。
但不改又不行。靠單一資產價格一直漲來撐財政，這條路本身就走不長，何況人口拐點已經過了，整體住房需求也見頂。早動手還有騰挪空間，拖下去就是硬著陸。
所以現在真正的問題是怎麼改，才能努力接得住。舊模式退坡的速度得和新稅源長起來的速度得對得上，而城市的驅動力更要從土地資本化換到產業資本化。
另外，一個必須要改的原因是，現房銷售新政落地了。
8月28日，住建部、自然資源部、金融監管總局三家聯合發文。新出讓土地的商品住房項目優先推行現房銷售，允許預售的項目把門檻提到了主體結構封頂，預售資金實行全額全程監管。
這一下把行業跑了二十多年的高周轉模式按停了。以前是拿地三個月開工、六個月開盤、九個月回款，現在從拿地到回款至少兩年。資金壓在裡面的成本就會往上走，房企的現金流被繃到了極限。
土地市場馬上就有反應。8月全國重點50城土地流拍率回升到3.77%，比7月翻了將近一倍。三四線是重災區，連杭州這種強二線也扛不住，新政後第一場土拍，臨平東湖新城那塊地底價成交。
房企不是不想拿，但行業整體還在現金流緊平衡上吊著，一筆投資押錯位置，鏈條可能就斷了。
如果賣地收入的錢繼續下降，那這部分錢該從那裡補上？
這兩年股權財政、資料財政的說法很流行，但不適合所有城市。真正優質的企業股權輪不到小地方去接盤，而資料資產怎麼變成錢，這條路到現在也沒完全走通。想靠某一種新財源去補土地財政留下的窟窿，不現實。
比較現實的路子是盤活存量，幾條腿一起走。
沉澱的國有資產可以通過出租、作價注入、經營權合作這些方式重新啟動，不新增財政負擔就能帶出現金流。再就是因地制宜養產業稅源，收入結構從賣地往產業稅收上挪。城市更新也得往下做，存量空間裡的長期價值遠沒挖完。
再往深一層是財稅體制。"十五五"規劃綱要已經寫明了，健全地方稅體系，增加地方自主財力，最佳化央地之間的財權事權分配。這幾句話的份量，比前面那些辦法加起來都重。地方自主財力這幾個字，翻譯成人話，就是讓地方有一塊自己能做主的穩定收入，跟產業掛鉤，不跟土地掛鉤。
但無論如何，從經營土地轉到經營城市，從重投資轉到重營運，這一步，必須要走。
但更深的一步是，這個過程中，大城市和中小城市，南方城市和北方城市，有本事的城市和美本事的城市，差距會進一步拉大，這事，幾乎是註定的。 (馬江博說趨勢)