13753億元，同比下降28.6%，這是財政部公佈的今年1—8月全國國有土地使用權出讓收入成績單。

數字得放在去年旁邊看才有意思。2025年全年41518億元，同比降14.7%，比2024年16%的降幅已經縮小了一點點。年初市面上不少機構就是順著這條線往後推的，覺得2026年只要市場穩住，降幅還能再縮小。結果八個月過去，降幅直接翻了一倍。

要知道2020年這個數字是8.4兆，六年時間，縮水超過六成。2025年土地出讓收入還能佔到地方政府性基金預算收入的77.6%，現在這個佔比正在往下掉，掉得比多數人預想的要快。《經濟觀察報》的報導標題直接說《土地財政即將退場？》

客觀說，土地財政作為地方財政的主力支柱，大機率回不來了。地方要換的不只是錢袋子，還有一整套發展模式和治理邏輯。

土地財政是城鎮化增量時代的產物，過去三十年在干三件事：

一是幫城市攢下第一桶金。城鎮化早期地方既沒稅基也沒信用，修路、建橋、通水電氣的錢，很大一塊就是靠一次性出讓土地湊出來的。

二是給地方債務兜住還本付息，城投的報表能撐住，靠的就是背後那塊地。

三是補一般公共預算的缺口，教育、醫療、社保這些剛性支出年年要漲，錢從那兒補，答案在很長一段時間裡都是賣地。2020年高峰期，土地出讓收入差不多等於全國一般公共預算收入的一半。

現在土地財政加速衰退，沒有那座城市能站在這件事外面看熱鬧：土地出讓金後面掛著一整套鏈條：徵地、出讓、開發、稅收回流、債務滾動，一環扣一環。這套東西一停，麻煩是連鎖的。而且城市跟城市之間差別很大。一二線還有產業稅基和人口流入墊著，大量三四線城市產業薄，人還在往外走，只能依靠賣地收入。

但不改又不行。靠單一資產價格一直漲來撐財政，這條路本身就走不長，何況人口拐點已經過了，整體住房需求也見頂。早動手還有騰挪空間，拖下去就是硬著陸。

所以現在真正的問題是怎麼改，才能努力接得住。舊模式退坡的速度得和新稅源長起來的速度得對得上，而城市的驅動力更要從土地資本化換到產業資本化。

另外，一個必須要改的原因是，現房銷售新政落地了。

8月28日，住建部、自然資源部、金融監管總局三家聯合發文。新出讓土地的商品住房項目優先推行現房銷售，允許預售的項目把門檻提到了主體結構封頂，預售資金實行全額全程監管。

這一下把行業跑了二十多年的高周轉模式按停了。以前是拿地三個月開工、六個月開盤、九個月回款，現在從拿地到回款至少兩年。資金壓在裡面的成本就會往上走，房企的現金流被繃到了極限。

土地市場馬上就有反應。8月全國重點50城土地流拍率回升到3.77%，比7月翻了將近一倍。三四線是重災區，連杭州這種強二線也扛不住，新政後第一場土拍，臨平東湖新城那塊地底價成交。

房企不是不想拿，但行業整體還在現金流緊平衡上吊著，一筆投資押錯位置，鏈條可能就斷了。

如果賣地收入的錢繼續下降，那這部分錢該從那裡補上？

這兩年股權財政、資料財政的說法很流行，但不適合所有城市。真正優質的企業股權輪不到小地方去接盤，而資料資產怎麼變成錢，這條路到現在也沒完全走通。想靠某一種新財源去補土地財政留下的窟窿，不現實。

比較現實的路子是盤活存量，幾條腿一起走。

沉澱的國有資產可以通過出租、作價注入、經營權合作這些方式重新啟動，不新增財政負擔就能帶出現金流。再就是因地制宜養產業稅源，收入結構從賣地往產業稅收上挪。城市更新也得往下做，存量空間裡的長期價值遠沒挖完。

再往深一層是財稅體制。"十五五"規劃綱要已經寫明了，健全地方稅體系，增加地方自主財力，最佳化央地之間的財權事權分配。這幾句話的份量，比前面那些辦法加起來都重。地方自主財力這幾個字，翻譯成人話，就是讓地方有一塊自己能做主的穩定收入，跟產業掛鉤，不跟土地掛鉤。

但無論如何，從經營土地轉到經營城市，從重投資轉到重營運，這一步，必須要走。

但更深的一步是，這個過程中，大城市和中小城市，南方城市和北方城市，有本事的城市和美本事的城市，差距會進一步拉大，這事，幾乎是註定的。 (馬江博說趨勢)

在一個資訊過載的時代，真正具有分水嶺意義的事件，往往在喧囂中悄然奠基。

2026年的8月28日，當輿論場仍在熱議各地零星的市場波動時，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發了《關於完善商品住房銷售制度的通知》，並配套央行等部門關於信貸管理的改革意見。

這套組合拳的落地，標誌著沿用了三十餘年的商品房預售制度，正式進入了歷史性的退潮期。

沒有排山倒海的輿論鋪墊，卻有雷霆萬鈞的制度重構，這是一場關於安全、質量與新發展模式的“著陸”預演。

首先要明確的是，新政並非對預售制的“立即斬首”，而是基於“新老劃斷”原則的精準調控。

檔案明確，對於新出讓土地及已出讓但未取得建設工程規劃許可證的項目，優先實行現房銷售；而已取得規劃許可證的存量項目，則按原有規則執行。

這種“優先”與“鼓勵”的措辭，體現了決策層極高的政策藝術：既要通過抬高預售門檻（主體結構封頂方可預售、資金全額監管）封堵風險，又要通過融資支援為轉型期的企業提供緩衝墊。

這是一場有準備的撤退，更是一次有托舉的轉型。

它正式宣告：以購房者資金作為無息槓桿、撬動開發商高周轉的“影子股東”模式，已然窮途末路。

為何選擇在這個時點動“期房”的奶酪？背後是三重不可逆的歷史背景。

其一，風險的清算。恆大地產的破產清算與許家印案的宣判，並非孤立的司法事件，而是“高負債、高槓桿、高周轉”模式的最終破產。舊模式的弊端在極端壓力下暴露無遺，預售制下“先交錢後收房”的信任赤字已達臨界點。

其二，供需關係的逆轉。中國房地產市場已從增量時代跨入存量時代。目前二手房交易總量已全面超越新房，現房銷售佔比從2022年的13.9%躍升至2025年的32.4%。

市場主要矛盾不再是住房短缺，而是品質升級。過去為快速增加供給而生的預售制，已不適應當下對“所見即所得”的居住尊嚴追求。

其三，周期的倒逼。高周轉模式的立身之本在於房價單邊上漲。當市場進入平穩甚至下行通道，現房銷售佔比的提升和二手房的替代效應，徹底逼退了依靠資金快進快出的投機邏輯。

這場變革對產業鏈各方的衝擊是非對稱的。

對於購房者，這是制度化維權的重大勝利。“能拿房、再還貸”及貸款期限延長至40年的配套，將購房者從“期房賭局”中解放出來。

權益保護是這次改革最硬的一面。現房意味著可以實地看面積、戶型、工藝和小區完成度，再決定是否掏首付和貸款；資金和定金進監管帳戶；交房時原則上同步拿證。對真正自住、厭惡交付風險的人，這是實質性改善。

需要同時看清的是，現房並不自動等於更便宜。開發周期拉長、資金佔用增加後，房企會要求更高利潤率才願意開工，這部分成本可能部分轉給房價，部分轉給地價。另外，短期內新開工和新增預售會放緩，核心城市改善盤若現房庫存本來就緊，價格彈性未必向下。

對於房企，這是殘酷的供給側出清。周期變長、融資成本上升，意味著“五個鍋四個蓋”的財技遊戲終結。

開發貸主辦銀行制和資金封閉管理，將企業信用切換為項目信用。缺乏自有資金、依賴高槓桿的中小民企將加速退場，行業格局向資金雄厚、融資成本低的央國企及優質頭部民企集中。

預售模式下，不少項目拿地後約半年即可回款；現房模式下，從拿地到竣工開售往往要兩年半到三年甚至更長。項目內部收益率會明顯下降，企業必須提高自有資金、拉長融資期限、把產品做出來才能賣。

中小房企、高槓桿民企的出清會加快，份額繼續向資金和融資能力更強的央國企及少數優質民企集中。

定金制給了房企一點前期鎖客空間，但定金量小且受監管，不能替代過去的預售回款。

對於地方財政，現房銷售導致的慢周轉，意味著土地出讓必須向下修正地價，以滿足開發商的收益率要求。這是政策裡最容易被低估、也最需要嚴肅對待的一環。

回款後移，房企拿地會更謹慎，願意支付的地價會下移：同樣賣8萬的房子，過去能承受5萬地價，現在可能只願出更低地價。

短期土地市場可能觀望，長期地價承壓。土地出讓金本已連續收縮的地方，財政壓力會再加一層。政策因此特別強調合理確定供地規模、帶方案出讓、分期繳地價款，就是在給這個衝擊留緩衝。

這並非選擇題，而是為了守住“不爆發系統性風險”底線的必選項。在安全這一更高命題面前，土地財政的短期陣痛是必須支付的歷史成本。

對於市場最關心的房價，新政的影響並非單向利空。

現房銷售制度客觀上限制了供給的釋放速度，對於那些供地收縮、庫存見底的一線城市及強二線城市，供給側的進一步收縮將有效“托住”價格底部。

新老劃斷意味著已經取得規劃許可證的在建預售盤短期內仍是供應主力，市場不會明天就沒新房可賣。真正受影響的是下一輪新出讓地塊。

—兩年內新增供應節奏可能放緩，這會被一些分析視為給庫存去化“留窗口”；同時，供給收縮若疊加核心城市改善需求，也可能托住部分城市新房價格。

全國層面房價是否因此止跌，取決於庫存、收入、利率和二手房掛牌，銷售制度只是其中一個變數，不是決定性變數。

而對於缺乏人口與產業支撐的低能級城市，即便暫停新增供給，也難以扭轉去化壓力。

未來的樓市分化，將因這次制度的切換而更加決絕。

這並非一套全新的制度發明，而是對過去數十年高周轉模式積累矛盾的制度化清算。

正如1998年房改開啟了中國房地產的黃金時代，2026年的這次改革，則是在存量時代為房地產這艘巨輪更換壓艙石。

它意味著中國房地產正式告別金融套利的草莽期，回歸製造業的本質。這件大事在周末的平靜中發生，卻足以讓未來十年的行業走向變得清晰。

對於市場參與者而言，認清這種“修正的決心”，遠比糾結於短期資料波動更為重要。(錦緞)

所有事情的出現都沒有提前預兆

其實我提前一天大概知道了政策細節

但是真的出台的時候還是認真看了內容細節

關於房地產大力推進現房銷售的各種政策細節

確實是我入行至今覺得最為重大也最為重磅的政策

有一些核心的點，和大家梳理下

1、單體建築應完成主體結構封頂才能預售

2、商品住房項目竣工驗收才能解除資金監管

在此之前錢不能出來，徹底堵住爛尾樓

3、新出讓土地的項目，優先選擇現房銷售

房地產商品房，讓客戶所見即所得

4、最佳化銷售定金模式，收的少能退還

5、最佳化土地出讓方案，可帶規劃方案出讓，企業須用自有資金購地

先強調下，目前是針對全國的指導意見

不同地方可能針對細則有對應調整，這些都是後話

對於民生和城市發展都是好事情

某種程度上也是出台這樣政策的根本性原因

但是今天我更想從房地產行業、企業以及地產人的角度聊聊

因為這裡面有兩件事和行業的過往是完全不一樣的

1、優先現房銷售，那怕預售也要結構封頂

2、項目竣工驗收才能解除資金監管

這兩件事如果嚴格徹底的執行，會徹底扭轉企業的發展邏輯

所以我們假設如果這兩件事徹底落地

更嚴厲的資金政策一定會極大地影響大型開發商的整體資金運轉

小型企業，民營企業在土地端的機會會更多

整體土地市場新面孔會更加豐富

不像現在來來去去就這麼幾張面孔

一些真正的品質型房企也會迎來更多機會

一些有口皆碑的細分類房企會得到更多資源傾斜

不論是因為主動還是被動，現房銷售都會變得越來越多

除了一些房企響應政策選擇現房銷售之外

也因為現在你提前賣也沒好處了

資金必須要在竣工交付才能出來

那與其提前賣不如好好做完再賣

以前預售之後到交房的時間其實都非常長

這個時候房貸開始還了，但是房子還不能住

萬一出現爛尾了，這個情況就更加惡劣，房貸你還不能不交

開發商為了自己資金可以回籠，也會加快開發周期的運轉

未來每個客戶買房到入住的這個時間都會實質性壓縮

就是應該未來，小地塊越來越多，低容積率地塊越來越多

這個政策其實對於地方城市來說不是利多

特別是以土地財政為主導的城市

過高的投資門檻一定會讓開發商拿地的積極性降低

未來很多城市會積極推進小地塊，或者低容積率地塊

從而降低整體的地塊規模，降低資金門檻

按照這樣的趨勢，可能城市核心區的土地不再是主力了

郊區別墅地塊的出讓會具備更多的吸引力

畢竟現在郊區的房地產市場活躍度遠不如市中心，也需要吸納更多的關注

而從城市發展而言，城市更新也不只是市中心的煥新

類似國外的近郊townhouse的產品也會成為未來周期的開發主旋律

對於行業，其實還有一個非常明顯的目的

就是徹底的把房地產往製造業方向去推

之前其實已經有若干資訊有點這樣的跡象

包括之前對於住房歸類為商品這個訊號

但是今天來看，這個舉措是非常明顯

客戶買的商品，所見即所得，買了就能用，然後要就直接買，核心周期內也能退

這些都是消費品行業司空見慣的事情

現在開始慢慢地進入到房地產行業了

在幾天之前，行業內還有一個熱點事件我沒追

各位有沒有想過恆大事件為什麼在最近迎來宣判

本質上也用這樣的點狀事件對外表態，行業舊模式的徹底告別

以前的房地產是什麼模式，說實話就是金融模式啊

預售模式有客觀存在的道理，但是也確實加速房地產金融屬性的產生

而這種模式對百姓和行業帶來的傷害真的可以說是巨大的

對客戶而言現房銷售，對企業而言自有資金……這些都是堅定不移地把地產推向製造業的舉措

可能都是之前沒見過的，但是在消費品行業習以為常的

二十屆三中全會提出“深化財稅體制改革”、“防範化解房地產、地方債務等重點領域風險”。

當前地方財政的突出問題，概括講：土地財政大降，非稅收入飆升。

當前土地市場遇冷，明顯拖累地方財政。由於樓市持續疲弱，房企資金緊張、拿地意願偏弱，土地市場大幅下滑連續兩年拖累地方財政，2023年地方國有土地使用權收入5.8兆，較2021年峰值下滑31.8%。一般來說，土地成交到土地出讓收入入庫具有時滯，由於當前土地市場延續冷淡態勢，因此未來一段時間土地財政仍有下行壓力。

目前看，土地財政仍是地方財政的核心組成，考慮土地出讓收入及相關稅費，土地財政直接貢獻財政收入的比重超4成，其中土地出讓金是主力。2023年土地出讓金和房地產特有五稅對地方財政的貢獻比重分別為31.6%、10.1%。

過去，在房地產市場快速發展的增量階段，土地財政在補充地方財力、推動經濟增長、完善城市公共基建等方面起到了積極作用。現在，伴隨著房地產進入存量時代，市場仍處於深度調整階段，土地市場持續深度低迷，“土地財政”坍塌負面影響逐漸顯現，比如地方財政收支矛盾加劇、地方償債壓力大、地方拖欠企業工程款大幅上升、部分地區工資社保面臨發放困難、非稅收入大幅上升、營商環境嚴重惡化等。

最近很多企業反應，地方大量出現罰沒、倒查稅、異地執法等現象，為過去幾十年所罕見，1-7月中國非稅收入2.4兆，同比增長高達12%，嚴重影響營商環境和企業信心，建議高度關注重視，越是這個時候，越要放水養魚，與民休息 。

當前的房地產形勢可以概括為：政策環境已接近2014年最寬鬆階段，但形勢嚴峻性為1998年房改以來之最，已經嚴重拖累中國經濟、就業、地方財政和金融穩定全域，這是周期性和政策性因素疊加的結果，需要採取更大力度的救市措施，否則存在落入日本“失去三十年”陷阱的風險。但辦法總比困難多，只要採取實質有力措施，中國房地產還有較大發展空間。

中國未來城市化、改善型、城市更新等還有很大空間，如果措施有力，中國不會重演日本“失去的三十年”。

當前必須重啟樓市信心，短期看，下半年需要更大力度的增量政策，扭轉當前的嚴峻局面，三招可救地產：

1）組建3兆以上的大型住房銀行，利率要低、期限要長、規模要大，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房，一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果；

2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，一線城市應搶抓“金九銀十”的時間窗口率先放開郊區和大戶型限購以提振人氣；

3）持續降息，包括降低二套房存量房貸利率，通過降准降低銀行負債成本。此外，還可以考慮完善多孩家庭購房支援政策。

長期看，存量時代下，土地出讓收入和房地產開發建設環節稅收規模增速降低是趨勢，“土地財政”亟需轉型。一方面，減少地方政府對土地財政的依賴，擴展消費稅、個人所得稅等地方政府穩定、持續的收入來源；另一方面，促進新型產業發展，增加地方政府財源，比如向股權財政轉型。

1 現狀：近年土地市場低迷、拖累財政

2.1 成因：體制機制改革+城鎮化

2.2 構成一：土地財政貢獻超4成地方收入，土地出讓收入是主力

2.3 構成二：土地出讓金及土地相關稅費佔房價的6成以上

3 影響：地方財政收支矛盾加劇、償債壓力大

4 啟示：當務之急是重振樓市，長期推動新一輪財稅改革，健全央地財稅體系

當前房地產市場處於調整階段，土地市場明顯遇冷。供給端，在“以房定地”的去庫存背景下，土地供應縮量；需求端，房企資金緊張、拿地意願偏弱，供求雙雙下滑。具體表現如下：

1）供應方面，在“以房定地”要求下，整體住宅用地供應明顯下降，2021-2023年100大中城市住宅類用地供應規劃建築面積復合增速-22.2%，2024年1-6月同比-36.2%、降幅擴大。2021年，中國22個重點城市實施“兩集中”政策，全年住房供應不超過3批次。2022年，隨著土地市場調整，多數城市打破“兩集中”限制，各地根據市場情況調整全年供地批次和時間，實行“少量多次”供應。2023年，各地供地計畫與市場情況掛鉤，實行“預供地清單”制度，供地節奏靈活調整。2024年開始，去庫存是重點，各地在“以房定地”的要求下，土地供應繼續縮量。資料顯示，2021、2022、2023年和2024年1-6月，100大中城市住宅類用地供應規劃建築面積同比增速分別為-16.3%、-28.9%、-21%、-36.2%。

2）需求方面，房企資金緊張、拿地意願不足，2021-2023年100大中城市住宅類用地成交面積年均復合變動-10.6%。受房地產市場銷售冷淡、房企資金不足、投資意願低迷的影響，2021年以來土地市場成交萎縮，2021、2022、2023年和2024年1-6月，100大中城市住宅類用地成交面積同比增速分別為-12.3%、2.9%、-20.8%、-29.6%，其中2022年小幅正增，主因供應優質地塊佔比相對較高、國資拖底等。從溢價率看，2024年6月百城土地溢價率3.06%，處於近十幾年的低位水平，反映土地市場熱度較低。

3）分區域看，一線和核心二線城市好於三四線，但受整體市場情緒影響，市場下行趨勢蔓延。2021年百城中二、三線城市住宅類用地成交面積同比先轉負，一線城市維持小幅正增，2022、2023年各線城市均轉為負增長，2021-2023年一、二、三線城市同比復合增速分別為-31.0%、-31.2%、-20.2%。2024年1-6月，由於百城土地供應降幅擴大，各線城市成交面積均有所下滑，一、二、三線城市同比變動分別為-44.1%、-16.1%、-36.5%，二線城市降幅有所縮小。具體城市看，2024年1-6月，統計的29個重點一二線城市土地成交建面同比-22.5%、成交總價同比-35%。其中，北上廣深成交面積和總價均有所下降；二線城市中除了濟南、武漢、福州成交面積和成交總價均同比正增，其他城市均有所下降。

土地市場走弱連續兩年拖累地方財政，2023年地方國有土地使用權收入5.8兆，較2021年峰值下滑31.8%，未來土地財政仍有下行壓力。2024年1-6月地方土地出讓收入累計同比下降18.3%、降幅環比擴大4.3個百分點。土地出讓收入為地方政府性基金收入主體，近年佔比近9成，土地出讓收入持續下滑是財政收入的主要掣肘因素之一。需要注意的是，土地出讓合同中規定“土地出讓成交之後，合同簽訂後的1個月內繳納出讓價款50%，餘款最遲付款時間不超過一年”，而土地出讓收入採用的是“收付實現制”，當年簽訂的土地出讓合同價款並不一定在當年全部繳入國庫，土地出讓收入存在滯後性。由於當前土地市場延續冷淡態勢，所以未來一段時間土地財政仍有下行壓力。

土地財政的形成既有體制機制改革原因、也有其形成的歷史必然性，一方面分稅制改革使“財權上移、事權下放”，在土地國有和用途管制的背景下，地方政府傾向於向土地要收入，另一方面城鎮化快速發展帶來房地產市場發展，地方政府“因地生財”獲得發展紅利。

1）分稅制改革是起點。1994年分稅制改革後，中央上收財權、下放事權，地方財政收入佔比驟降、支出佔比降幅不大。1994年地方財政收入佔中國財政收入比重從上一年的78.0%驟降到44.3%，地方財政支出佔比從上一年的71.7%降到69.7%。

分稅制改革後，地方財政收支壓力大，除了尋求中央政府的轉移支付外，還向土地要收入。分稅制改革將城市土地有償使用收入、土地增值稅、房產稅全部劃歸地方政府，這使得地方政府收入與土地開發、房地產行業緊密相連。

2）土地國有+用途管制是基礎，現行的土地制度給予地方政府對土地的實質控制權。根據《土地管理法》規定，城市市區土地歸國家所有，農村和城市郊區的土地歸集體所有。根據《城市房地產管理法》，城市國有土地使用權可以有償出讓，但農村集體土地必須被徵用轉為國有土地才能出讓。在分稅制改革之後，中央政府不再參與土地出讓權益的分配，地方政府與土地的關聯度進一步提升。

3）城鎮化快速發展及地方政府“GDP錦標賽”是推動力。一方面，城鎮化的快速發展推動房地產市場大發展。1990-2023年，中國常住人口城鎮化率從26.4%增至66.2%，城鎮人口從3億人增至9.3億人，淨增6.3億人。另一方面，雖然現在“唯GDP論英雄”的時代已不在，經濟增長更加注重高品質發展，但是過去一段時間經濟增長仍是地方政府考核的重要指標，在這一機制之下，推動經濟增長成為地方政府關注的重要因素。

當前，土地收入仍是地方財政的核心構成，相關稅費也成為地方財政收入的重要部分，合計直接貢獻的收入超4成。如果僅考慮地方政府本級財政收入、政府性基金收入，2023年地方財政收入約18.4兆。其中，地方本級收入11.7兆，佔比63.9%，與土地、房地產直接關聯的稅收佔地方財政收入的10.1%；政府性基金收入6.6兆，佔比36.1%，土地出讓收入佔地方財政收入的31.6%。因此，在不考慮土地融資的情況下，土地財政貢獻了地方財政收入的約41.7%。

1）土地出讓收入佔地方財政的比重在3-4成，是土地財政的主力。2010-2021年，國有土地使用權出讓金從2.8兆元增至8.5兆元，年均增速5.4%，2022年開始，土地市場明顯遇冷，在供需雙緊的背景下， 2023年降至5.8兆元，較2021年高點下降31.7%。

從土地出讓金佔地方財政比重看，地方政府對土地收入依賴度較高，2012年-2023年間，土地出讓金佔地方財政的比重平均為34.0%，其中在2020年達到最高的43.2%。

2）與土地、房地產直接相關的稅收佔地方財政的10%左右，其中交易環節的土地增值稅和契稅佔6.1%。與土地、房地產相關的稅收包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅以及契稅，這些稅收收入全部劃歸地方使用，納入地方一般預算收入。5個房地產特有稅收合計從2007年的2755.3億元飆升至2021年的2.1兆元，年均增速16.8%，2022年降至1.9兆元、2023年降至1.85兆，較2021年高點下降10.8%。

從房地產特有5稅佔地方財政比重看，2012-2023年5個特有稅種佔地方財政比重的平均值10.8%，佔比相對穩定。具體看，交易環節的土地增值稅和契稅是主力軍，2023年兩者合計1.2萬元、佔5個房地產特有稅種的60.4%、佔地方財政的6.1%。

宏觀層面看，土地出讓金和相關稅收佔房價的6成。2012-2023年，土地出讓金佔商品房銷售額比重平均值43.7%，其中2015、2016年由於行業庫存壓力較大，土地市場低迷，土地出讓金佔比分別為35.3%、30.3%，為近十年最低，此後佔比呈上升趨勢，2023年土地出讓金佔比為49.7%。2023年，土地出讓金和5個特有稅種合計佔商品房銷售額比重為65.6%。

中觀層面看，地價及相關稅收佔房價比重近6成。我們抽取北上廣深以及杭蓉等8個城市進行中觀城市層面房價構成的核算。房價可以分解為：樓盤建設成本（建安成本）、土地轉讓費、政府稅收以及企業毛收入。

1）2023年土地成本佔房價的比重約38.0%。我們將上一年的土地出讓價格作為下一年房價的成本，即將2022年的土地出讓價格作為2023年房子的土地成本。根據樣本城市的計算結果，2023年土地成本佔房價的比重約38.0%，其中一線和二線平均分別為41.7%、34.3%。

2）2023年建安成本佔房價比重約8.1%。考慮到房地產開發周期，我們用2022年的建安成本作為2023年樓盤開發成本。根據計算，樣本城市建安成本佔房價比重的均值在8.1%，其中一線和二線平均分別為6.2%、9.9%。

3）2023年房地產相關稅費佔房價比重約17.2%。我們把房地產直接和間接相關稅收歸為土地相關稅和其他稅，其中土地相關稅收約為土地出讓金的15%、其他稅約為房價中扣除土地出讓金、土地稅費和開發成本之後的25%，以此計算的房地產相關稅費佔房價比重均值為17.2，其中一線和二線平均分別為17.3%、17.2%。

4）2023年企業毛收入佔房價的比重約36.7%。2022年，除去政府所得和建安成本的企業毛收入平均佔比為36.7%，其中一線和二線平均分別為34.8%、38.6%。

微觀層面看，地價+稅收佔比在6成左右。通過行業層面的資料估計，拿地成本佔房價的4成以上，稅收佔比約14%，政府所得的地價和稅收兩項之和佔房價的6成左右。

此外，通過分析上市房企經營資料可以發現，上市房企的高地價項目陸續進入結算期，土地成本佔營業成本比重不斷升高，房企利潤被擠壓。2018-2023年樣本房企土地成本佔房地產開發成本的比重從37.9%增至52.6%，同期淨利潤率從13.4%降至5.2%，房地產業務盈利空間逐步縮小。

過去，在房地產市場快速發展的增量階段，土地財政在補充地方財力、推動經濟增長、完善城市公共基建等方面起到了積極作用。

1）土地財政緩解地方政府支出壓力、補充地方財力。分稅制改革使得地方財政收支缺口加大，1994年地方財政收入和支出缺口從上一年的61億元轉變為-1727億元，此後一直為負且缺口越來越大，2023年已達11.9兆元。除了中央政府的轉移支付外，土地財政成為地方政府彌補缺口的重要收入來源。

2）充分發揮土地要素作用，推動經濟增長、加快城鎮化處理程序。土地財政將土地要素充分啟動。一方面通過出讓土地使用權，為基礎設施建設融資，擴張投資規模，推動經濟增長；另一方面通過土地開發和利用，城市佈局逐漸發展，城市空間外延，城鄉空間格局完善。地方政府賣地所得用於當地基礎設施建設，開發商獲得地塊開始開發建設，能夠帶動周邊地區地價房價的上漲，地方政府借此獲得更多的收入，實現GDP和地方財政雙增長，同時也推動了城鎮化的處理程序。

當然，我們也應該正視土地財政帶來的待解問題，包括推升房價、推高庫存等。過去在旺盛的市場需求下，通過高溢價成交，核心一二線城市不用通過大量土地供應便可獲得高額土地出讓金，高地價推升高房價，而三四線城市由於對土地財政的依賴，土地供應未能匹配實際需求，土地庫存難以消化，從而形成“一二線高房價、三四線高庫存”的問題。分地區看，2010-2020年東部城市建設用地增速低於城鎮人口增速3.3個百分點；而中部、東北、西部分別高20.3、17.4、24.3個百分點。分規模城市看，2010-2020年1000萬人以上城市城區人口增長25.4%，但土地供給僅增長2.6%；20萬人以下城市人口增長22.8%，土地供給增長47.8%。

現階段，伴隨著房地產市場的調整，土地市場持續低迷，拖累地方財政，負面影響顯現，包括地方財政收支矛盾加劇、地方債務壓力大等。

1）土地財政收入下滑，地方財力被削弱，相關財政支出收緊。從收入看，土地出讓金收入是政府性基金收入的主要組成部分，2022、2023年地方土地出讓收入分別同比下降23.1%、11.2%，拖累地方政府性基金同比分別下降21.5%、10.1%。從支出看，依賴土地出讓收入安排的相關支出減少。政府性基金以收定支，由於土地出讓金減少，因此意味著與土地出讓金相關的財政支出也會減少。2022年、2023年，國有土地使用權出讓金收入安排的支出同比分別-17.8%、-13.2%。

2）地方財政對中央財政依賴度增加、中西部省份對轉移支付等非稅收入的依賴度更高。資料顯示2021-2023年地方政府財政收入對政府性基金的依賴度從32.7%降至23.1%，對中央轉移支付和稅收返還的依賴度從28.6%增至36.0%。分區域看，中西部省份對轉移支付的依賴度更高，從轉移支付程度（中央對地方轉移支付和稅收返還/一般公共財政支出）看，東部沿海地區自給程度相對較高，2023年北京、上海、江蘇、浙江、廣東中央轉移支付佔比小於20%。西北、東北和西南省份自給程度較低，其中黑龍江和西藏中央轉移支付佔比高於80%。此外，中西部地區罰沒收入佔比相對較高，雖然帶來了地方財政收入的增加，但是不利於當地營商環境改善。

3）地方債務壓力大、償還風險增加。土地出讓收入是政府一般公共預算支出的補充項，也是地方政府專項債償還的來源之一，在土地出讓金減少的背景下，由於債務付息相對剛性，地方債務償還壓力較大。截至2024年6月，地方政府債務餘額42.6兆元、同比增加12.7%，其中專項債務餘額26.4兆元、同比增加14.9%。此外，由於過去房地產市場下行、土地市場熱度下降，城投拿地兜底成為常態，然而部分平台公司將獲得的土地通過抵押的方式進行融資，積累巨大風險，在土地價值下降、未來土地預期收益減少的情況下，債務償還風險增加。

當前必須重啟樓市信心，短期看，下半年需要更大力度的增量政策，扭轉當前的嚴峻局面，三招可救地產：1）組建3兆以上的大型住房銀行，利率要低、期限要長、規模要大，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房，一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果；2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，一線城市應搶抓“金九銀十”的時間窗口率先放開郊區和大戶型限購以提振人氣；3）持續降息，包括降低二套房存量房貸利率，通過降准降低銀行負債成本。此外，還可以考慮完善多孩家庭購房支援政策。

1）組建住房保障銀行，降低收儲成本。5月17日，央行提出設立3000億元保障房再貸款，為房地產去庫存提供了有效路徑。7月30日，中共中央政治局會議提到：堅持消化存量和最佳化增量相結合，積極支援收購存量商品房用作保障性住房。當前去庫存的方向已經明確，但是考慮到收儲成本為資金利率加上配套融資和營運成本，收儲建設保障房的收益難以覆蓋成本，地方政府收購動力不足。央行保障房再貸款年利率1.75%，根據估算，銀行放貸給國企的利率至少約3%，而保障房的租售比僅約2.75%。為了激發地方政府收儲動力，可繼續降低再貸款資金成本、減少配套資金比例。此外，收儲所需資金總量要加碼，兩年內或需兩兆左右，加快推動完善住房保障體系。

2）全面取消限購，回歸市場化。現在市場處於調整階段，是取消限購的良機，發達國家對中國居民沒有限購措施，都是通過價格和稅收調節，而不是人為的行政手段，違背市場經濟。一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經濟增長。從國際經驗看，海外典型國家核心城市房地產長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則。對比海外，中國一線城市如北京的核心區域購房政策限制明顯較多。目前，京籍單身人士，且名下無房者，限購1套；若京籍已婚家庭，以家庭（夫妻雙方與未成年子女）為單位限購2套；非京籍家庭需滿足連續五年個稅/社保，在北京無房的可限購1套。另外，2024年4月3日後以上家庭、個人均可在五環外加購一套住房。（參考《一線城市該不該放開限購？》）

現在二線城市已漸近放開限購，未來一線城市也應該漸近放開，可以先從遠郊區開始，先對有穩定工作的人放開，核心區可以先放開大戶型。一線城市放開限購可以先從放開遠郊區限購開始，首先對有穩定工作的人放開，這個是合理剛需，可以讓沒有戶口的常住人口能夠安居樂業，其次對外地群眾放開；核心區可以先放開大戶型，比如廣州今年1月正式取消120平米以上的住房限購，本質上就是將豪宅市場向中國購房者開放。當前樓市仍處調整階段，不用擔心取消限購引起市場過熱，取消限購短期將促進房地產築底回升。中長期可考慮在市場走穩後，通過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，一舉兩得。

3）降低存量房貸利率，包括二套存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負。隨著“517新政”落地，多城取消房貸利率下限，房貸利率步入“3時代”。根據貝殼研究院，2024年5月百城主流首套房貸利率平均為3.45%，較4月份下降12bp；二套主流房貸利率平均為3.90%，較4月份下降26bp。而有些存量房貸利率仍在4%左右，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力，提前還貸有所升溫。現在存量房貸利率和新增的房貸利率差距較大，仍有必要推動降低存量房貸利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。可以通過繼續下調存款利率等方式，緩解銀行淨息差壓力。

4）對多孩家庭提供購房支援，包括發放購房補貼、降低房貸利率等。一方面，多孩家庭的換房意願更為強烈，人口增加使得家庭對於增加住房空間有更大的要求，但是由於購房換房成本高，部分需求難以釋放；另一方面，高房價是降低家庭生育意願的“三座大山”之一，中國大城市的房價收入比和居民房貸壓力位居世界前列，高成本抑制生育意願。給予有孩家庭購房政策傾斜，降低撫養直接成本，短期有助於擴內需、穩增長、穩就業，長期有助於提振生育水平、提升人力資本、增強經濟社會活力，一舉多得。

長期看，房地產存量時代來臨，“土地財政”亟需轉型。在快速城鎮化和工業化階段，土地出讓收入和房地產開發建設環節稅收是地方政府資本原始積累重要來源，而存量環節的房地產稅難以應對城市拆遷改造、大量基礎設施建設等一次性、大規模的財政支出。隨著中國城市化繼續推進，新房成交佔比正不斷下降，土地出讓收入和房地產開發建設環節稅收規模增速降低是趨勢，地方財政需要補充新稅源。

1）深化財稅體制改革。建立和完善與事權相匹配的地方財政體制，調整中央和地方政府支出責任，減少地方政府謀求預算外收入的動機，賦予地方政府更多的稅收權限。

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