國慶假期，當新房售樓處人頭攢動之際，一場靜悄悄的變化正在二手房市場上演。
“部分二手房業主的心態正在變化，越來越不願鬆口、一味地讓價了。”廣州市黃埔區一地產中介對記者說，在7、8月份之前，二手房業主的心態與市場是趨同的：即二手房成交低迷，業主想要促成成交，必須要拿出極大的誠意，掛牌價和成交價相差10萬元都是很正常的，如今這種趨同的平衡出現了裂痕。
房東心態變化的背後，是8、9月份出台的一攬子樓市新政以及趨暖的成交資料。“尤其是現房銷售制落地，是影響賣方預期的主因。”該中介說。
01. 政策組合拳重塑二手房業主心理預期
8月份以來，一攬子樓市新政接連出台。8月28日，住房和城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關於完善商品住房銷售制度的通知》，商品住房銷售制度改革正式落地，預售門檻提升至主體結構封頂，個人按揭貸款發放節點延後至竣工備案，並進一步推進現房銷售。
與此同時，《關於改革完善房地產信貸管理推動加快建構房地產發展新模式的意見》《關於資本市場支援建構房地產發展新模式的意見》也一併推出，加快建構與房地產發展新模式相匹配的信貸體系和資本市場服務體系。
市場普遍認為，現房銷售制對房企的資金流轉提出了更高的要求，自然降低了其拿地和新開工的節奏，新房的未來供給隨之降低，二手房的“稀缺性”由此上升，尤其是核心城市、優質地段、配套成熟的二手房直接受益。
上述中介說，就是從現房銷售制開始，二手房業主心態出現了變化，以廣州市黃埔區某三地鐵交會的網紅樓盤為例，近一個月來，該樓盤一方面成交單價有所上升，另一方面業主在頻繁變動掛牌價，試探買家心理。“有業主甚至將掛牌價上調了幾十萬。”他說。
貝殼資料也顯示：今年4月至8月，該樓盤的成交均價在3.52萬元至3.53萬元左右徘徊，9月份突然升至3.57萬元左右，且伴隨著成交套數的擴大。
另外，大修後的《住房公積金管理條例》自9月20日起施行，其拓寬提取使用範圍、擴大制度覆蓋面，住房公積金制度的保障效能正在加速釋放。
9月29日，財政部、中國人民銀行、金融監管總局聯合對外發佈通知，明確自2026年10月1日起，實施居民購房貸款貼息政策，政策實施期暫定1年。貼息後，首套房商貸實際利率可低至2.06%，甚至低於公積金貸款利率。
這是中央財政首次對商業性個人住房貸款進行貼息，政策訊號意義強烈。而且，根據政策規定，首套住房的認定既包括新房，也包括二手房。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，按照貼息政策的條件設定，主要惠及大城市的二手房，以及二三線城市的新房和二手房。“對大城市而言，有助於盤活小戶型二手房項目，側面也有助於加快房源流通，帶動一二手房聯動。”他說。
上述三項政策疊加，從制度供給到需求托底，形成了遞進式組合拳。
02. 銀十之後，誰先讓步？
與此同時，房地產市場進入了存量時代的提法，也為二手房市場注入了一針“強心劑”。9月18日，國新辦舉行的“開局起步‘十五五’”系列主題新聞發佈會上，住房和城鄉建設部有關負責人介紹，當前，房地產市場出現了兩個轉變：一是房地產市場供求關係發生了重大變化；二是房地產市場進入了存量時代，二手房的交易佔比從2020年的27%提高到2025年的46%。今年前八個月，根據國家統計局的資料，二手房交易佔比已經達到52%，超過50%就標誌著房地產進入到存量時代。
這也意味著，二手房正在成為市場的主角，未來的樓市新政將越來越多地把二手房納入惠及範圍。“房地產市場的定價邏輯也變了：增量時代，新房決定房價；進入存量時代，房價走向掌握在千千萬萬二手房業主手裡。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
不過，值得注意的是，儘管二手房賣家的底氣正在變足，但買家卻不一定“買帳”，出價預期依舊保守，買賣雙方的預期“剪刀差”越來越大。
中指研究院資料顯示，2026年9月，重點城市二手房交易仍保持一定活躍度，成交量同比繼續增長，但價格環比跌幅有所擴大，百城二手住宅均價為12452元/平方米，環比下跌0.60%，跌幅較上月擴大0.15個百分點。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，二手房成交或保持較高活躍度，但掛牌規模仍處相對高位，價格短期或延續調整。
上述中介也表示，即便是“金九銀十”，看房數量也並未出現過大幅度變化，二手房買家依舊秉承著“撿漏”心態，並沒有出現追高的現象。
接下來，隨著“金九銀十”效應的消退，是賣家心態回歸，還是買家接受提價？這輪博弈的走向還有待觀察。 (第一財經)