人口崩盤後，房地產也撐不住了。

01

在全球房地產市場，有幾個神話一直深入人心。

“首爾永遠漲”，就是其中之一。

過去幾年，韓國是全球房價漲幅最猛的國家之一，作為首都的首爾房價更是躍居世界第二高。

然而，高處不勝寒，去年開始，韓國房價開啟了“跳樓”模式。

據《亞洲日報》報導，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，降幅創下歷史新高。

在首爾，部分公寓價格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。一時之間，無數人高位站崗。

自此，韓國房價連續第11個月下降，創下了2008年金融危機以來的新紀錄。

在此之前，韓國房價剛剛創下歷史新高，無數人湧入房地產市場，在“首爾永遠漲”的信念支撐下，瘋狂加槓桿。

據統計，2022年首爾中心區域房價超過15萬元人民幣，僅次於香港，位居全球第二；外圍區域超過7萬元人民幣，位居全球第三。

房價居高不下不是問題，問題是這個價格是在短短幾年暴漲而來。

2016年以來，韓國房價整體上漲80%以上，而疫情最嚴重的2020年到2021年，韓國各地房價普遍上漲40%以上，首爾房價翻倍的更是比比皆是。

如今，神話開始破滅。

“再也不想買房了”，向來有全球“卷”王之稱的韓國人如此感慨。

02

韓國房價崩盤的第一大導火索，是經濟的至暗時刻。

韓國向來有“全球經濟金絲雀”之稱。金絲雀，原本是過去煤礦的標配，對瓦斯極其敏感，一旦金絲雀不再歌唱，就意味著危險即將降臨。

韓國因其產業嚴重依賴全球外貿市場，對國際環境極其敏感，因此成了全球經濟的風向標，“金絲雀”之名由此而生。

如今，金絲雀開始躁動不安了。

去年至今，韓國出口連續8個月負增長，創下了14個月的貿易逆差，為史上第二長，僅次於1997年前後。

韓國雖然面積不大、人口不多，但卻是不折不扣的製造大國和外貿大國，出口額排在全球第六。

與其他製造大國一樣，除了為數不多的幾次危機期間，韓國外貿一直都是順差態勢，貿易逆差的出現，不只是一國一地的危機，更是全球危機的冰山一角。

韓國外貿下行背後，核心原因是全球經濟衰退的風險有增無減，而作為主力的半導體出口大幅暴跌，從而對經濟形成明顯拖累。

韓國央行發布的數據顯示，今年第一季度韓國GDP環比增長0.3%，按年率增長0.8%，勉強避免了衰退。

基於外貿下行的不確定性，IMF將韓國GDP增速預期下調到1.5%，與周邊亞洲國家在後疫情時代的經濟復甦形成鮮明對比。

外貿是韓國經濟最大的馬車之一，無數國民的收入都與之息息相關，進而波及到房地產市場。

03

第二大導火索，是人口崩盤。

“韓國有可能成為全球首個消失的國家”，2006年人口學家發出的這則預言，正在變成現實。

前不久，韓國公佈2022年人口數據，總和生育率下降到0.78，創有記錄以來新低，在經合國家排名倒數第一。

這不是韓國生育率首次破1。統計顯示，韓國生育率已經連續5年低於1，按照悲觀預期，韓國總和生育率恐將在2025年降至0.61。

眾所周知，一個國家，總和生育率達到2.1以上，才能保證世代更替水平。生育率腰斬到1以下，意味著總人口將會不斷下降。

目前，韓國人口已經連續3年下降，成為亞洲繼日本之後人口連續減少的國家。

事實上，韓國目前人口“消失危險地區”已多達108個，接近全國市郡區的一半。預計到2070年，總人口或將從5100多萬人減少到3766萬。

據韓國教育部門最新數據，因低生育率導致學齡人口減少，截至2020年，韓國遭廢棄空置的中小學校累計達到1400多所。

人口是房地產的長期之錨。沒有足夠多的人口，尤其是年輕人來支撐，高房價很難得以維持。

就此而言，房價崩盤，不過是人口崩潰的副產品。

04

第三大導火索，是全球大加息。

全球十次危機，九次地產，而每一次地產崩潰都跟貨幣收緊和加息直接相關。

疫情之初的全球大放水，造就了幾乎所有國家的房價暴漲；然而，隨之而來的大加息，又快速刺破了房地產泡沫。

去年以來，美國已經連續10次加息，聯邦基準利率從最低的零利率攀升到如今的5-5.25%。

作為國際貨幣，每一次美聯儲加息之際，就是新興市場動蕩之時。斯里蘭卡等國的債務危機、土耳其等國的超級通脹、就連美國自身的銀行業危機都成了典型例證。

由於世界經濟與美國深度捆綁，為了減少資本外流，只要美國加息，無論基本面如何，一般國家都只能跟著捆綁上戰車。

韓國就是如此。短短一年時間，韓國基準利率從0.5%上升到3.5%，這成了房價暴跌的直接導火索。

不只是韓國，受全球加息週期影響，從美國到歐洲再到亞洲，多個國家房價都出現回落乃至大跌。

IMF發出預警，2023年，受部分亞洲國家的經濟下行風險增加及加息等因素拖累，房價料急挫5-20%。

韓國，不過是“大漲大跌”最突出的一個。

05

第四大導火索，是難以支撐的居民債務。

在韓國，家庭財富與房地產可謂深度捆綁，超過70%的財富都集中在房子上。

據韓國央行和統計廳發布的數據2021年韓國每戶家庭的平均淨資產為5.45億韓元（約合人民幣281萬元），其中住房和不動產佔比高達75.3%。

財富集中在房子身上，債務自然也以房地產貸款為主，房價暴漲，迅速推高了韓國全體國民的債務水平。

根據國際金融研究所（IIF）發布的報告，韓國2022年家庭債務佔GDP的比重高達104.3%，位居亞洲國家之首。

與之對比，發達國家平均居民槓桿率為75%，而發展中經濟體普遍低於50%。

居民槓桿率居高不下，不僅嚴重擠壓了消費空間，而且限制了繼續加槓桿的可能。

更關鍵的是，家庭財富都集中在房子上，而債務也都與房地產息息相關，一旦房價出現大幅波動，將會引發巨大的債務風險。

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韓國，是全球最卷的國家之一。

位於首爾的《朝鮮日報》曾分析稱，就業、房子和教育是韓國年輕人的三大壓力來源，也是讓他們遠離約會、婚姻與生育的“幕後推手”。

在網上，有人總結了典型韓國人的一生：

從幼兒園開始，一路上著各種補習班，通過地域競爭模式最終進入名校，畢業後去爭奪各大財團提供的為數不多的高收入崗位，承受著連年上漲的房價，面對不足的養老金，直到65歲仍舊“退而難休”，不得不繼續工作補貼家用。

然而，捲到極致，就是卷無可卷。

早在30年前，日本人就率先示範了“躺平社會”，經濟陷入“失落的30年”而難以重振。

如今，韓國房價和人口的反噬也已開始，會不會成為下一個“躺平式”國家？（國民經略）