碧桂園的關鍵一月

中國最大民營房企碧桂園再次走到了命運的十字路口。

8月8日，碧桂園應於8月7日支付的兩筆美元債利息、合計約2250萬美元未支付。碧桂園方面對此表示，利息支付有30天付息寬限期，公司目前仍在積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益。

這意味著碧桂園並未發生實質違約，未來一個月裡，仍有機會守住自己的信用。

在去年遭遇空頭襲擊，努力守住自己的信用後，這家頭部民營房企面臨最關鍵的一個月。

碧桂園內部人士則對華爾街見聞表示，對8月市場行情回暖表示看好，公司也會在未來一個月有更多行動，努力守住公司的安全底線。

01 大勢

碧桂園目前遇到的問題，有很強的行業背景。

在開年小陽春過後，房企銷售持續轉弱，在7月出現二次探底；民營房企融資端在冰封兩個月後，近期出現破冰跡象，但得到支持的民營房企、金額仍在少數。

克而瑞數據顯示，剛剛過去的7月是近年來樓市最冷的一個月，無論民營房企，還是央國企普遍銷量大幅下滑。據克而瑞監測，7月重點30城新房成交面積為1104萬平方米，創5年來同期新低，環比下降33%，同比下降37%，自3月放量後，已“四連跌”。

銷售額和再融資環境的持續低迷，以及資金監管的影響，讓大多數房企流動性承壓。碧桂園也不例外。

碧桂園財報顯示，截至去年底，其可動用現金為1475.5億元，其中預售監管資金在600億元的水平。在持續守信用，按期甚至提前償付債券後，碧桂園賬面可動用資金持續減少。

過去兩個月銷售業績下滑，加劇了這種情形。今年7月，碧桂園權益銷售金額約為120.7億元，同比下滑59.92%。不過以權益銷售額1387.5億元，位列房企第5。

熟悉碧桂園的投融資人士表示，這種情況下，碧桂園一直在設法拓展融資渠道。

在機構支持下，碧桂園於7月20日得到35.83億港元及3.89億美元的雙幣定期貸款融資，用以再融資。

隨後，碧桂園把配股融資，納入了清單中。8月1日，有機構接到碧桂園發行文件，碧桂園計劃配售18億股份，募資約23.4億港元。不過碧桂園隨後公告，尚未就配股交易簽訂最終協議，碧桂園近期也不考慮配股。

接近碧桂園人士表示，碧桂園確實把配股提上日程，並諮詢了多家機構。不過各方在配股時機上未達成一致，該計劃也隨之暫時擱置。

碧桂園也一直努力守住自己的信用。其先是在7月27日提前匯出資金，以償付在8月1日到期的人民幣債券、存續規模約為22億元人民幣的“19碧地02”；接著碧桂園在8月7日，提前兌付未回售的“20碧地02”本息，該債券剩餘本息原定在8月10日到期。

也是由此，不少投資者在行業下行、探底的情況下，依舊對碧桂園有信心。近期市場上不斷傳出關於碧桂園的一系列傳聞，碧桂園方面也會及時對相關傳聞闢謠、解釋，以減少這些傳聞的影響。只是最終，碧桂園還是遭遇階段性流動性壓力難題。

02 轉機

今年以來，即便是國企、央企，如中海、華潤等，也在經歷了年初的樂觀後，不得不面對近兩個月的低迷。這輪市場調整之深、幅度之烈，超出了很多房企大佬們的想像。

碧桂園仍在堅持解決問題。在7月初的內部會議上，碧桂園管理層強調，堅持就是勝利，聚焦保障企業安全，繼續全力以赴完成“保交樓”政治任務，在行業大考中踐行初心使命。

守住企業信用，是保障企業安全的題中應有之義。

也有機構人士認為，當下投資者對於債務展期的態度已不像此前一樣刻板，對還能堅持至今的房企，在給出不錯展期條件的情況下，也願意給予支持。從企業角度，碧桂園已經做得不錯。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，碧桂園的資產狀況和財務狀況優於很多房企，是有機會獲得轉機的。

近期，房地產政策已經出現重大利好。自住建部發聲後，北、上、廣、深四座一線城市相關部門都表態，會支持居民住房需求；鄭州也在8月3日打響優化樓市政策的第一槍推行“認房不認貸” 、暫停限售政策，南京等城市也很快跟上。

市場在經歷了7月的寒冷後，逐漸有了暖意。包括克而瑞研究中心在內機構統計數據顯示，上週（7月31日至8月6日）重點監測城市樓市低位盤整，包括鄭州、南京在內的城市，則在發布“穩樓市”政策後，新房、二手房交易都出現提振。其中，南京和長沙新房環比漲幅均超四成。

並且隨著“金九銀十”的到來，華爾街見聞從多家房企處了解到，他們接下來幾個月的推盤計劃也比上半年更加積極。在供需兩側，樓市有望逐漸回暖，提振市場信心。

中信建投證券地產分析師竺勁認為，伴隨政策持續落地落實，7月銷售和融資狀況應視作今年的底部位置，後續都會出現改善。

易居集團CEO丁祖昱預計，寬鬆的房地產支持政策，正醞釀待發。更多核心一二線城市將加入鬆綁、調整隊伍中來，並成為鬆綁主力軍。接下來的8月供應預期有所回升，將帶動成交止跌。

万科集團創始人王石也看到了民營企業的悲情與堅持。他在近期表態，中國房地產目前處於調整期，會面臨如流動性問題在內的諸多挑戰。但中國有著龐大的市場，同時相關政策的出台，相信可以克服挑戰。

在未來一個月裡，市場信心回暖，融資端獲得更多支持等，這些外部條件，將決定碧桂園這家過去兩年市場調整中，龍頭民營房企的“倖存者”，能否再次上演奇蹟。

有投資者直言，如果碧桂園渡過難關，對於企業、市場來說，無疑是極其提振信心的。而信心，也是讓房企走出低迷，經濟大環境企穩、回暖的關鍵所在。

03 碧桂園撐到了現在

8月8日，碧桂園股債紛紛大跌，其中，“21碧地01”盤中成交價較前收盤價跌超33%，臨時停牌。上市公司碧桂園（02007.HK）股價下挫14.39%、碧桂園服務（06098.HK）下挫9.68%。

消息面上，據澎湃新聞報導，碧桂園兩隻原本應於8月7日支付的境外美元債票息未能按期支付。

兩隻債券為“碧桂園4.2% N20260206”、“碧桂園4.8% N20300806”，規模均為5億美元，在新加坡證券交易所上市交易，發行起息時間均為2020年8月6日，到期時間分別是2026年2月6日和2030年8月6日。

按照一年兩次的付息頻率，兩隻美元債此次應付利息分別為1050萬美元、1200萬美元，合計約1.62億元。在2022年《財富》世界500強排名中，碧桂園排名第206位，營收639.79億美元，但如今，籌措千萬美元級的現金也是難題。

碧桂園目前海外發行債券情況（紅色為此次未按期支付利息的債券）

碧桂園方面的態度是積極的。消息人士說法稱，“兩筆美元債券仍處在30天付息寬限期內，公司高度重視債務風險化解，公司目前仍在積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益。”

這是碧桂園首次美元債延期。作者梳理，碧桂園的境外債券利息兌付的高峰是即將到來的9、10月份，年內到期的境內債務達101.9億元。這對公司的流動性是巨大的考驗。

7月31日，碧桂園公告，預期上半年可能錄得未經審核淨虧損。公司稱，主要由於房地產行業銷售下行的影響，導致房地產業務結轉毛利率下降，物業項目減值增加等。市場情緒本已比較緊張，疊加此次美元債未能按時付息，導致恐慌情緒有所蔓延。

8月8日，除碧桂園股債大跌外，地產債特別是民營地產債普遍放量下跌：“陽光優A”跌超37%， “21旭輝01”跌超12%，“21龍湖04”跌超11%。

地產行業是極度資金密集型行業。銷售和回款的節奏關係著地產公司的生死存亡。即便是碧桂園這樣的頭部企業，如今也有些手腳慌亂。

今年以來地產銷售持續低迷。2023年7月，碧桂園合同銷售金額降至人民幣120.7億元，而2022年7月這個數據是301.1億元。2023年1-7月，合計銷售金額僅1408.3億；2022年，這個數字是3500億。

碧桂園內部人士接受澎湃新聞採訪時也坦言，自2021年以來，行業持續低迷，多重不利因素疊加，導致行業銷售持續下滑，公開市場融資失效，行業步入了前所未有的困難時期。受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司賬面可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力。

“公司一直在堅守，卻難言曙光。”該人士稱。

實際上，地產週期進入行業低谷，疊加強美元週期的持續，中資地產海外債（美元為主）“借新還舊”的節奏被打亂。中資地產海外債進入艱難時期。

早在2021年，中資地產海外債就開始密集出現違約事件。當年10月26日，國家發改委外資司和國家外匯局資本司就聯合召集了包括万科、世茂、建業等8家房企，在京召開了中資房企外債專題座談會，商討應對思路。

2022年，隨著行業低迷趨勢延續，疊加債務週期到期的因素，中資地產海外債違約密集。Wind數據顯示，2022年全年出現實質性違約的中資海外債達到102只，其中多為民營房地產企業：禹州地產違約9只，融創中國、正榮地產違約8只，陽光城違約6只，兆佳業違約5只，華夏幸福違約3只，中國恆大違約2只……

2023年截至目前，中資海外債出現實質性違約的情況

到了2023年，由於之前風險的集中暴露，能夠存續的中資海外債已經是為數不多“優質”發債主體，中資海外債違約事件大幅下滑。

在碧桂園此次事件之前，2023年出現實質性違約的中資海外債有7只。這7只都是民營地產企業。