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中國房地產，大變局！
近幾年，貢獻了中國GDP近1/4的支柱產業——房地產，正進入大的結構轉型期。
未來，房地產的傳統發展模式還能否維繫？為什麼中國愈發迫切地需要一個房地產新發展模式？長遠看，這個行業的新發展模式又是什麼？房地產究竟該如何破局、轉型與重塑？
兔主席對此頗有研究。兔主席畢業於哈佛大學肯尼迪政府學院，曾協助傅高義教授完成研究，在互聯網上從事歷史及社會評論近20年，是知名的微博、微信公眾號KOL。
近日，我們專訪了兔主席，他為我們深度剖析了房地產行業核心問題與解決方案，以及系統性講述了房地產新發展模式。
這是一次極為重磅的分享，很多觀念一定會刷新你的認知，其中的對策和建議，也值得行業進一步深思。
本文部分內容摘自《房地產轉型與重塑：探尋中國房地產新發展模式》一書（兔主席著，中信出版集團2023年8月出版），正和島經授權發布
中國房地產需要一個新發展模式
為什麼說中國房地產需要一個新發展模式？
這背後其實藏著一條貫穿始終的主線，只是很多人可能之前沒有意識到。
在2016年，中央首提“房住不炒”。
之後，房地產行業面臨更加嚴格的調控，但在當時，從部委到地方，對房地產在國民經濟及政策中重要性的判斷，可能往往還沿用過去形成的邏輯與經驗：
只要經濟不好，政府就會放開房地產。這種博弈在反覆不斷進行。
直到2018年經過若干次博弈後，調控持續加碼，形成了延續到如今的三道紅線、銀行貸款集中度限制、土地集中供應的管控格局，以及對房地產交易與流通環節比如購房資格、貸款等做了限制，對房地產行業進行了基本管理。
這使得房地產行業的基本面發生了變化：買房作為主要投資乃至投機的時代已經過去，中國進入了一個房地產行業大的結構轉型期。
而在2021年末的中央經濟工作會議上，首次提出房地產要“探索新的發展模式”，要實現“良性循環”。
2022年，伴隨監管與行業的摸索演進，中央經濟工作會議的表述從“新的發展模式”，發展為“新發展模式”，也說明監管的思路較之前更加清晰。
我們可以先回看下2021年與2022年的文本。
2021年中央經濟工作會議公報的表述為：
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環發展和健康發展。
2022年中央經濟工作會議公報的表述為：
要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產向新發展模式平穩過渡。
新發展模式一方面說明房地產傳統發展模式行不通了，要探索新的路徑；另一方面，如何理解新發展模式，房地產行業到底該如何轉型、新發展模式又可能涵蓋了哪些領域，也存在很多困惑。
就像剛剛提到的中國正在進入房地產行業大的結構轉型期，在短期內還會有不小的陣痛，但最終會經過幾年的時間完成“重構”。
這個過程，市場參與者會面臨“大洗牌”的局面，一些企業會倒下淘汰，另一些企業又將迎來新生，但同時行業也會湧現許多新的機會，也同樣需要各方共同努力探索。
房地產傳統發展模式，為什麼行不通了？
首先，先理解房地產傳統發展模式意味著什麼？
房地產行業的傳統發展模式，基本就是住宅開發銷售業務。
這種傳統模式依托兩個業務邏輯：
一是傳統發展模式裡的核心業務及底層邏輯是住宅開發銷售，業務需要建立在住宅開發銷售不斷循環的基礎上；
二是住宅開發銷售業務以外的業務，都是支持住宅開發銷售業務的手段。
也正是從房地產傳統模式的業務邏輯中，延伸出了兩個維度上的思考：
1. 房地產傳統模式與整個經濟體
在中國，所謂的房地產行業，很長一段時間都是狹義概念，即房地產行業主要就是“住宅開發與銷售”，而單這一塊房地產業務，每年就有10來萬億的規模。
房地產企業的業務模式比較單一，這種業務本質就是製造業，把商品房造好，然後出售，賺差價。
大部分的房企都是上市公司，要求每年實現業績增長，不斷擴大收入與利潤，這就要求不斷地購買土地作為生產資料，建造房屋並出售。它除了需要真實的居住需求外，還需要房價不斷上漲的預期，因為有了房價不斷上漲，人們才願意購房。
而（大城市的）房價不斷上漲，老百姓是越來越買不起房了，還會產生許多的效果，比如：
使得商品房的投資屬性增強，人們會買一些長期來看無價值的資產。最後，如果經濟基本面、環境、人口因素變化，這些資產可能會貶值；
房地產是重資產，天生具有金融屬性，很容易與金融發生過度的結合與聯動。而這就會出現導致幾種可能：
擠出其他實體產業；
個別管理不善的企業可以透過加槓桿而激進擴張，醞釀風險，而金融從中起到了“放大器”的作用，形成了乘數效應；
由於金融在房地產裡的佈局、敞口、頭寸太大，又可能使得整個經濟體面臨系統性風險：
——地方政府會過度依賴土地財政；
——實體經濟無法安心做實體經濟，也想投資投機房地產；
——青年人面臨巨大的購房壓力，在擇業選擇上也有更大的壓力。可能低收入的行業就不考慮了。實際上，一直以來，金融、房地產本身就是吸收就業的重要行業。許多其他行業的人才也進入這個行業來淘金。這也會擠出實體經濟獲得資源的能力；
——高房價會提高企業的用工成本/負擔；
——高房價可能會使得年輕人推後婚育年齡，甚至也不願意生孩子；
——有產者和無產者的財富會伴隨資產增值而越拉越大，造成巨大的貧富差距
……
2. 房地產傳統模式的七個特徵
在一些官方表述中，房地產行業“老”的發展模式被定義為高負債、高槓桿、高周轉等，但這些還是圍繞住宅開發銷售的經營模式及策略來分析。
如果對房地產行業本身進行更宏觀地分析，那麼可以將傳統發展模式的特徵進行一些新的歸納和總結：
第一，業態單一。房地產業態本來眾多，傳統發展模式下，房地產就是住宅地產。
第二，模式單一。圍繞住宅地產的模式就是新房開發銷售，利潤來源就是新房售價與土地及建設成本之間的差。
第三，產品單一化、同質化。總體來看，開發商的能力主要落在資源整合及落地執行上，產品差異沒有那麼大，同質化程度較高，最終，對銷售影響更大的是房產的地理條件、整體定位、銷售能力及推盤時點。
第四，重生產、輕運營。住宅產品銷售之後交付給業主，就與房企沒關係了。房企留下來的持續性“售後服務”及“售後責任”比較有限，往往就剩“物業”。利潤和利益集中在銷售端，這也使房企大多側重於資源整合及執行能力，比較短期注意，缺乏運營文化及長期主義。
此外，大型房企都是全國性的，在全國范圍快速復制，生產製造往往偏向粗放，很難做到高度精細化。
第五，對於房企來說，非住業務、業態、模式往往都只是新房開發銷售業務的輔助。
例如把商業、文化等能力作為“拿地”“勾地”“圈地”的手段，或者依政府的規劃要求，不得已開發某些自持的業態（轉而將其視為“成本中心” ），抑或是把能力變為促銷/推盤的工具（典型的是高端樓盤的住宅物業服務，以及收取較低的物業費），反正最後一切都是為了賣住宅。
第六，收入具有“非可持續”性，所謂“非可持續”，指的是不能假定其永久持續、循環發生。因為住宅銷售掉了，又得拿新的土地，周而復始，循環往復，不能假定永遠銷售下去，總有一天需求會飽和。
相比之下，利用一個好的資產收取租金，就屬於相對“可持續”的業務。由於傳統住宅地產開發銷售的這種“非可持續”特徵，資本市場對未來看不清，所以也不願意對未來的現金流及利潤進行估值，只看企業眼前的利潤，配以較低的市盈率倍數。
第七，資本密集。新房開發不是普通的製造業，而是一種非常“重”的固定資產形成，需要大量的資金、資本支持，這就使房地產高度依賴金融體系，需要金融體系給予資源。
在一個房地產行業蓬勃發展，佔國民經濟很大比重的市場，如果沒有政策約束與限制，資金勢必會流向房地產，從而“擠出”實體經濟所能獲得的資源。在大開發、大建設時期，這是很難避免的。
傳統發展模式的根本，就是新房開發銷售。
舊發展模式的背後是“地產-地方政府-金融”的三角關係，而這三個主體的利益共同點，是土地價格與房地產價格的不斷提高，也只有這個邏輯不變、預期不變，才有可能延續舊發展模式。
顯而易見，這樣的發展模式，其實已經形成了一個巨大的“利益集合體”。
如果做得很大，在GDP/經濟結構裡有很大的比重和影響力，那它就有了“自我邏輯”，足可以駕馭、超越、領先、主導甚至“劫持”公共政策了：制定國家大政方針和公共政策時，總需要考慮房地產的利益，一旦動了房地產的奶酪，就會產生很大的經濟代價，那就又不得不在大政方針和公共政策上讓步。
在新的環境下，房地產行業不能再依賴過去的模式與方法，而是要求整個行業尋求轉型，摸索新的發展邏輯與路徑，在滿足商業化訴求的同時，還要符合國家針對民生與戰略的大政方針，實現“既要又要”：
既堅持了“房住不炒”，找到滿足居民居住需求的“長效機制”，又幫助房地產企業找到新的發展模式，使經濟能夠在平穩中完成轉型及重構。
因此，房地產新發展模式是中國經濟發展的必然趨勢，也是中國社會發展的必然產物。
當下房地產最緊要的問題：斷供與保交樓
最近一兩年，在房地產行業，大家可能比較關注的一個問題就是“斷供”和“保交樓”。
如果拉長時間來看，這個問題的出現，就是房地產行業過去積累下來的“矛盾”爆發了，但需要注意的是，“斷供”和“保交樓”更多是行業的一個短期問題。
因為中央已經確定了大政方針“房住不炒”，行業也在走向探索“新發展模式”的路途上，這個短期問題需要建立共識的一點是，斷供與保交樓不僅僅是一道經濟題，也是一道政治題，這背後的思路也可以從執政黨的理念推導出來：
一是保交樓。這是最基本的民生問題，穩定問題，是大政治。首先要把房子蓋好。
二是保產業鏈/供應商。這裡涉及中國經濟的方方面，有無數的市場主體（許多是中小企業），涉及基本的就業、稅收、居民福祉，因此也是經濟社會基本面問題、民生問題，穩定問題，是大政治。因此，在把房子蓋好之外，如有餘款，應該給涉及的供應商付款。
三是債權人。這裡，可以結合他們距離底層資產的遠近先後，分出主次，比如：
有抵押的優於無抵押的（項目層面的抵押融資優於平台層面的信用債）；
同一條件下（出險發生之前），“先來後到”，如一押優於二押或後來的融資；
在其他條件相等的情況下，境內優於境外（按照與資產的距離的原則）；
在其他條件相等的情況下，公開市場優於私募市場（按照市場影響力的原則）；
在其他條件相等的情況下，在一定的金額範圍內，優先保C端投資人（民生、穩定原則）。
四是保開發商經營與法律實體。這個主體，指一個形式上的法人主體。它可能擁有員工、資質、品牌、專利、沿革等，可能擁有上市主體等等。
但值得注意是，主體是手段而不是目的：對主體價值的判斷，取決於主體的存在到底是否有利於保障前述目標的存在。
五是保開發商的股權投資人（首先是股東，然後是實際控制人/老闆/高管等）。
這個排序，是根據各個主體在當前問題裡的“政治重要性”做出的排序。（本部分只基於一點相關利益方主次先後進行表述，更詳細的“斷供”和“保交樓”診斷與解決思路，可在書中進一步了解）
事實上，由於房地產行業就是中國過去20多年城市發展的縮影，其歷史經緯及現狀都異常複雜，並涉及不同的區域與地方、不同的開發商與項目、不同的監管部門、不同的金融機構、龐大的上下游產業鏈，問題千差萬別，情況異常複雜。
鮮有人能夠站出來，並且願意站出來把複雜的問題拆解透徹，因此也很難進行頂層設計與決策。
一段時間以來，對房地產行業的問題有點“走一步看一步”，遵循市場化、法治化的總原則、大框架，依靠各監管體系、各地方和各種主體自行摸索、研究、撮合、磋商、決策，嘗試解決行業問題。
但在這個過程中，又暴露並發現了更多的問題，並使既有問題進一步傳導、蔓延、放大（遂才有了斷供問題）。
這個過程是個必經之路，它可以總結經驗，可以幫助我們把問題看得更全面、更透徹，幫助我們面對新發展模式聚焦在更有效的探索和轉型上來。
房地產新發展模式比傳統發展模式“新”在哪裡？
了解了房地產傳統發展模式背後的政策框架轉變、業務邏輯以及更進一步的思考和房地產當前的重要問題後，需要我們去探討房地產的新發展模式。
而回答什麼是房地產新發展模式，我們可以先從“十四五”規劃《綱要》中的新發展理念（創新、協調、綠色、開放、共享）找到一些引導原則和啟發，但企業和其它參與主體（供給側）還需要結合行業的實際情況（需求側），在實踐中摸索出答案。
也因此，我們可以從不同角度、維度與房地產傳統發展模式進行比較，理解、定義房地產行業的新發展模式：
1. 租購併舉——住房由“購”向“租”擴充。房地產傳統發展模式核心是住宅開發銷售，行業要轉型至新發展模式，就要求企業從單純的住宅開發銷售拓展到投資、開發並經營租賃住房/長租公寓，幫助實現住房供應的“租購併舉”。
2. 從出售資產到持有資產。傳統模式下，房企偏好將投資開發的不動產資產對外出售，一次性套現，並著力通過加快周轉提升公司的規模和利潤；新發展模式下，房企將更多轉向持有資產，尋求獲取長期穩定的重複性經營收入。
3. 從依靠資產增值賺取收入，到依託或圍繞資產賺取經營性收入。傳統模式下，房地產本質是通過賺取開發前後的差價，獲取資產增值收入，將資產增值收入作為核心業務模式。
新發展模式下，房企將轉為通過資產獲取各種類型的經營性收入，最基礎的是自有資產，獲取的是租金收入，然後是為資產引入權益投資人，或“基金化”，獲取資產、資本管理收入，最後是受委託管理第三方業主的資產，獲得的是經營管理/品牌收入。
4. 從“房地產”轉向“不動產”。進入新發展模式，企業對各種類型的房產業業態更多選擇持有經營（“不動產”泛指在土地上開發的一切建築實物資產，與狹義的“房地產”概念進行區分）。
5. 從將資產作為“目的”，到將資產作為“手段”。當賺取資產增值收入是終極業務模式時，資產即目的，其他一切都是手段，過程中，企業也會走向金融化的過程；但在新發展模式下，房企不再單純將不動產及不動產的資產增值作為“目的”，而是將不動產空間作為拓展產品及服務的“載體”、“舞台”、“平台”和“手段”。
6. 從“資產”“不動產”，轉向“空間”。“資產”和“不動產”都是房地產、財務、金融領域使用的概念；“空間”的內涵更廣，其雖然也依托實物，但不局限於樓宇建築，可以泛指一切人群可以停留的物理環境，相比實物資產本身，更關注其所營造的物理及非物理環境、場景、氛圍要素，並關注這些要素與空間使用人群、社區之間的互動，在提供產品和服務的想像上，依托但又超越不動產，指向空間內的人群及社區。
7. 從傳統的重資產，到以多種形式開發及持有資產的輕資產模式。傳統發展模式裡，房企主要自行拿地，進行投資建設，再將建成的資產出售，做的是“重資產”生意；在新發展模式裡，房企將結合不同不動產業態的特徵，擺脫對“重資產”模式的依賴，與資產建立更加多樣的關係，比如，依托品牌及運營管理能力，為第三方資產所有者/業主提供服務。
8. 從建造到提供垂直產品與服務。從服務對象來看，房企由不動產/空間的建造，轉向為不動產/空間的組織、社區及終端用戶提供垂直產品與服務。
9. 圍繞不動產及空間的收入來源，從單一發展到多元。傳統發展模式下，房企的收入來源是出售資產獲得回款收入；在新發展模式下，房企作為空間運營管理者，將直接觸達不動產空間的使用機構及人群，為其提供在空間場景內所需的服務，例如為住宅物業居住者提供維修、家裝、家政服務等增值服務。
這其中需要注意的是，在其他條件相等的情況下，越能對底層資產進行資本循環的，房企發展垂直/增值服務能力的動力越低；底層資產越難以進行資本循環的，房企發展垂直/增值服務能力的動力就越強。
10. 從粗放式經營，到精細化經營。房地產開發雖然在形式上看似製造業，但房地產企業的核心能力多在供應商資源整合及流程管理，在產品研發和服務端的核心能力差異不大；新發展模式，房企必須向產品差異化、創新能力、科技驅動力及服務意識等方面轉化，並嘗試在不同的不動產業態構建有競爭力的垂直能力。
11. 從偏向“製造業”，到偏向“服務業”。正如前文所提，傳統發展模式，房地產更類似於“製造業”，而在新發展模式裡，要求房地產企業更多地圍繞不動產的業主、使用者及終端用戶提供產品與服務，因此更加偏向服務業。
12. 房地產/不動產業態類別，從“住”更多轉向“非住”。“住”泛指一切用於長期居住的不動產業態——包括用於銷售的住宅，也包括用於租賃的公寓；未來，很多開放商將更多向開發並經營非住業態，包括但不限於商場、寫字樓、產業、酒店、文化、旅遊、倉儲、體育等業態。
13. 其他不動產業態，由“手段”變為“目的”。在新發展模式下，伴隨房企積極開拓“非住”業態，並將持有及運營作為主業，其他不動產業態及服務逐漸地變成“目的”，而不再是支持住宅銷售的“手段”。
14. 從增量市場到存量市場。過去幾十年建設的老舊房屋有待再建，城市有再開發的空間，但要承認，核心城市建設已經大部完成，中國在短短二十年的時間裡，完成了發達國家一百年甚至更長時間完成的事情。而這也意味著，房地產市場將由創造增量市場的時代，轉為經營、管理及改善存量市場的時代。
15. 由住宅開發銷售，轉為資產管理、運營及服務。傳統房地產企業的一切利潤入口、流量入口就是住宅開發銷售；未來伴隨中國房地產進入存量時代，企業的“流量入口”及“收入/利潤入口”也將轉為存量不動產業務。
16. 發展企業生態群。未來，伴隨房地產行業進入新的發展模式，大規模開發項目逐漸減少，具有高度差異化的小型項目增多，需要覆蓋的“非住”不動產空間與業態越來越多，所需提供的產品與服務越來越多元化，對開發商的服務能力、意識、文化等要求越來越高，涉及的細分技術領域越來越複雜。在新的發展模式中，大公司與小企業、國資企業與民營企業，都可以找到自己的位置。
17. 從單體服務到全覆蓋服務。新的發展模式下，房企將轉型至不動產資產運營及管理機構，圍繞各不動產業態均可能出現一批具有全國能力的品牌運營商。
一些優勢企業將同時拓展多個核心業態及空間的管理能力，憑藉其突出的服務質量、科技基礎、品牌效應等，不斷提升市場份額，最終在局部實現將所管理、服務的不同類型資產與空間“連成一片”。
18. 競合模式的重構。在傳統發展模式中，房地產企業的競合主要在彼此之間發生，在項目上，兩個企業要么PK，要么合作，房地產企業視界中的市場及競爭對手都是同行。但在新發展模式中，當房企從“製造”轉向“服務”，就開始為考慮不動產空間內的社區、人群、機構提供垂直產品與服務時，就會與線上、線下服務機構產生競爭合作關係，此時，房企早已脫離了傳統意義的房地產業，成為線下實體服務業的一部分。
事實上，房地產轉型新發展模式這一趨勢其實一直在發生，不是一件新事物，也不是政策倒向或倒逼的產物。
畢竟這是中國改革年代以來市場化程度最高的一個行業，擁有大量具有創業精神及創新精神的企業。隨著行業及市場環境的轉變，房企一直在積極謀求轉型，並在2019年後伴隨大批物業企業分拆上市，呈現了加速趨勢。
雖然2021年以來，中國房地產行業開始經歷系統性的重組及風險出清，一方面，這對許多企業的發展造成了較大的干擾，業讓行業模式的轉型發展放緩速度。
但另一方面，本輪行業重組和風險出清，也讓我們更加清晰地看到了新發展模式是行業未來的必由之路。
房地產新發展模式的“短中長”三部曲
儘管在更具體的內容和方向上，進行了房地產新發展模式的探討，但如何找到新的發展模式，探索出一條帶有中國特色的房地產行業轉型發展道路，還需要企業、市場和監管機構等“摸著石頭過河”。
而這其中又需要考慮房地產新發展模式的短中長期階段：
第一階段（1~3年）：即期/短期，圍繞居住市場初探新發展模式。
這一階段，首先需要明確一點共識，即“舊的發展模式”仍然是基礎，要在轉型發展中扮演支持角色。
從監管機構及國家角度來看，房地產市場短期目標是穩地價、穩房價、穩預期，在這個大目標的基礎上，還需要滿足保民生（包括保交樓、保上下游產業涉及的農民工等）、保供應鍊及衍生產業（不少為中小企業，同時覆蓋廣泛就業人群）、保市場主體（房企）、保金融體系的安全（因金融與地產深度綁定，其中還涉及境內vs境外金融）、保地方財政（需“因城施政”，給地方一定的自主權）等多個具體政策目標。
因此，一方面，整個房地產的底線是不能發現系統性風險，出現“硬著陸”；另一方面，也不能因為防範風險而放鬆政策，導致引發新一輪的房價上漲，或者給市場主體製造“道德風險”，或者進一步加大金融與房地產的綁定關係，進而形成新的系統性，使得近年來嚴格貫徹的調控政策“前功盡棄”。
永遠記住，“房住不炒”是一切的“綱”，也是理解一切的出發點。
從房企及地方政府等市場參與主體的角度來看，在防止系統性風險出現的前提下，可以率先圍繞住宅市場來試水探索“新的發展模式”，比如租賃住房、老舊小區改造、物業及社區服務等；
然後進一步進行廣泛嘗試、應用“輕資產”模式，增加自身的服務業維度，增加服務業導向，比如代運營/委託管理、企業服務與SaaS、圍繞社區/居住物業提供的基礎物管以外的增值服務以及資產管理/基金化。
並且，這個過程也離不開金融領域的資源投入及支持，在“舊發展模式”向“新發展模式”過渡中，需要重新確立金融與地產行業的關係。
首先是去除過度“金融化”，適度減少兩個產業的深度綁定關係；其次是改變“去槓桿”，以公募REITs為契機，逐步增加股權投融資的比重，培養股權/權益性的投資人，幫助不動產行業“去槓桿”；最後金融行業以及資本市場還應戰略性地轉向那些符合房地產“新發展模式”的業務、業態、賽道和領域。
無論如何，目前的形勢，僅靠自下而上的、純粹市場化的力量、純粹靠金融政策，或不足以解決問題。
一是需要中央對情勢有比較清晰、統一的認識，自上而下地牽頭各部委及地方統籌協調完成各項目標。
二是地產行業也不能“獨善其身” ，需要宏觀經濟基本面平穩向好。目前地產行業已經陷入一些負面循環，例如：“地產不好，經濟也不好，經濟不好，地產也不好”……行業的向好，最終需要居民購房能力與意願的提升。行業/企業仍舊能夠依賴“舊的發展模式”“造血”，才能避免行業“硬著陸”，幫助中國房地產行業順利過渡至“新發展模式”。
第二階段（3~5年）：中期圍繞廣義不動產行業探索“新發展模式”
到了第二階段時，整個房地產行業應該是什麼狀態？
首先，整個房地產市場解決了行業存在的系統性風險問題，進入平穩健康發展及良性循環階段。
一方面，房地產市場構建起多元化、多層次、多主體、多形態、能夠滿足居民剛性及改善性等合理需求的住房供應模式；
另一方面，在租購併舉層面，也形成了一個符合“長效機制”、滿足最廣泛人群利益的住房供應結構及模式，即租與購的比例相當，或者逐漸接近，並且在住房的存量供應裡，租的比重不斷增加。
其次，整個房地產市場進一步在廣義不動產領域探索“新發展模式”。
在“居住”方面，對租賃住房（包括提供住房單位及提供與租賃居住相關的生活服務）、住宅物業（為住宅社區提供生活及更廣泛的民生/增值服務）進行探索，以及對城市的老舊小區持續進行改造，並建立一套能夠自負盈虧、良性循環的業務模式。
在“非住”方面，則大力轉向一切服務“新發展模式”的業務、業態、賽道和領域。這裡可以先從國家政策支持的不動產領域開始，比如基礎設施（倉儲、產業園等）；並進一步在各類型不動產業態與空間，構建起輕資產的服務能力，包括代建、代運營、企業服務/SaasS、租金及基礎物管以外的增值服務、資產管理等，這些能力不僅僅體現在基礎設施業務，還體現在購物中心、寫字樓、產業園等一般不動產業態。
同時，在金融領域上也要加大資源投入和支持。
當房地產市場進入穩健康發展及良性循環階段，並且“新發展模式”的路徑探索更加明朗後，政策支持的核心業態（租賃住房、基礎設施等）資本循環已經比較成熟後，在監管的主導下，也要開始探索對其他不動產業態領域提供融資政策支持，繼續做大公募REIT市場。
整個房地產行業通過公募REITs等金融工具，實現進一步的融資結構優化，最終實現產業的去槓桿化。
第三階段（5~10年）：長期完成在廣義不動產領域構建“新發展模式”
1. 房地產市場（含“住”與“非住”的廣義不動產行業）實現總體的良性循環及平穩健康發展；
2. 主要市場主體都已找到各自的新角色、賽道、定位，進入比較平穩的增長通路，能夠依賴“新發展模式”進行可持續的發展；
3. 行業在幾大領域實現轉型及“平衡”：
1）住房供應及結構方面：“租”與“購”之間的平衡，照顧最廣泛的人群；
2）政策面：在住房調控（“房住不炒”）及針對廣義不動產的政策之間要找到平衡，不致因為“房住不炒”政策而影響到其他不動產業態的投融資及業務發展；
3）業態面：在“住”與“非住”的業態之間找到平衡，擺脫業態和模式單一的問題；
4）與資產的關係：在“輕”與“重”之找到的平衡，更大比例的業務是輕資產化的；
5）在增量與存量、製造與服務的關係上：由增量/房地產/不動產/空間製造，轉型為存量/不動產及社區運營及服務，市場主體在兩種業務模式與類型間要找到平衡；
6）資產與人：從服務不動產資產/空間，轉向服務不動產資產/空間裡的人群；
7）國有企業與民營企業的關係：因資源優勢及機制問題，國有企業可能更加側重開發、投資、持有；民營企業更加側重運營、服務、創新，兩種所有製主體可以有所側重，但並非絕對。
4. 金融領域的資源投入與支持：金融也要匹配“新發展模式”，實現轉型
1）擺脫對新房開發銷售模式的依賴，面向廣義不動產的開發、投資及運營服務；
2）能為不同類別的業務、業態、模式（重vs輕、製造vs服務、住vs非住等維度）等提供金融支持；
3）在股、債融資上實現更好的平衡（實現不動產行業整體的“去槓桿化”）；
4）金融與房地產的產業聯繫，應當是有效率的、市場化的、嚴守金融風險底線思維的、符合房地產行業政策綱領的，以及服務國家戰略的。
從市場主體/參與者、監管機構到全社會，其實都需要思考未來一到兩年、三到五年、五到十年，房地產行業的發展，思考中國房地產的新發展模式是什麼，以怎樣的速度和節奏轉型、發展至怎樣的方向。
但也要記得，只有站在原點，看清楚原點，才能放眼未來。
結語 驢、雞、狗和豬的故事
到了最後，我想以一個驢、雞、狗和豬坐電梯的“寓言”故事作為收尾：
來自農場的一隻驢，一隻雞，一隻狗，還有一隻豬走進了一個摩天大廈的貨梯。貨梯門關閉了，開始上升。動物們不知道會發生什麼。
驢不斷地轉圈，雞一直在扑騰翅膀，狗朝電梯牆上撒了一泡尿，豬則在一邊閉目養神睡覺。最後，它們都到了一百層，成為在一分鐘內登頂摩天大樓的動物。
幾個動物回到鄉下，成了英雄。
它們和農場裡的動物們總結了自己的經驗。驢認為是靠轉圈，雞認為是靠扑騰，狗認為是靠撒尿，豬卻沒有發言，因為它還在閉目養神。
電梯好比中國經濟，驢、雞、狗則是吹噓“成功學”的“企業家”。豬是一個成功的企業家，只是沒有出來宣傳。
我深信這一點：許多企業及個人的成功，其實歸因於中國經濟：並非你不努力，並非你不優秀，但中國經濟太優秀了，處在那樣一個上升期。你只要在合適的時候出現，挑選了合適的賽道，則大概率獲得成功。
有的人會說，即便在十多二十幾年前，大部分創業也是失敗或平庸的，成就為優秀企業的是少數，怎麼能忽略企業家的能力呢？
這裡面可能既有運氣的成分——你剛好趕上了電梯，並且電梯中途沒有停靠其他樓層，你也沒有離開電梯，也有能力的成分——你先於其他人擠進了電梯，或者你超重，目測可能造成電梯超重時加速向前，擠開其他人進了電梯。
但歸根結底，如果你走進了一個低樓層的電梯，那麼你永遠都無法抵達高樓層。
也因此我有三點感悟想分享給大家：
第一，我們每個人要感恩和慶幸能夠生在某個時代；
第二，要始終謙虛謹慎，甚至抱有一些卑微的心理：要相信，你的成就可能來自外部環境，你永遠可能高估自己的能力、低估這些外部因素的影響；
第三，要有憂患意識，居安思危，甚至不斷自問：自己是否處在“安”，還是已經步入“危”了。建立底線思維、極限思維：不斷問自己：如果外部環境、基本假設發生重大改變，自己的境遇會變得如何？
就像很多人在大企業、大機構工作，把平台的能力看作是自己的能力，自我感覺良好。結果，離開平台後，發現沒有平台根本無從發展。
所以我們每個人都要始終對自己抱有懷疑：你永遠可能是電梯裡的驢，雞、狗或豬。一切的成就，到底是自己的能力，還是平台的能力？還是大環境的支持？相較其他人——包括不在同一個平台的人、沒有同等外部環境機遇的人——自己到底如何？要始終保持最謙卑的心態。要真正地了解自己。要真正地知道自己能力和短板所在。
在這樣的一個認知基礎上，再去努力，讓自己做得更好。
對個人是如此，對企業也是如此。（正和島）