華爾街投資人預測：美國這類房地產將嚴重崩盤

外媒最新的「市場動態」（Markets Live Pulse）調查顯示，投資人認為美國辦公室價格即將崩盤，商業房地產市場也將面臨至少9個月的下跌。

在受訪的919名受訪者中，約三分之二的人認為，美國辦公室市場只有在嚴重崩盤後才會反彈。更大比例的人表示，美國商業房地產價格要到2024年下半年或更晚才會觸底。

這對1.5兆美元的商業房地產債務來說是個壞消息，據摩根士丹利稱，這些債務將在2025年底前到期。再融資並不容易，尤其是約25%的商業房地產是辦公室。衡量商業不動產價格的Green Street指數已從2022年3月的最高峰下跌了16%。

商業房地產價值正受到聯準會激進的緊縮政策的沉重打擊，該政策提高了擁有房產的一項關鍵成本，即融資成本。但現在尋求拋售風險敞口的銀行發現，幾乎沒有令人滿意的選擇，因為沒有多少買家相信市場已接近底部。

巴克萊銀行的分析師Lea Overby表示，「沒有人想在巨額虧損的情況下出售。這些房產在很長一段時間內都不需要出售，這意味著持有者可能會盡可能地推遲出售」。

雪上加霜的是地區銀行的壓力。高盛集團3月的報告顯示，截至2022年，地區銀行持有約30%的辦公室債務。聯準會的數據顯示，在矽谷銀行和簽名銀行倒閉後，截至8月份，小銀行的存款年減了近2%。這意味著銀行融資減少，放款能力下降。

摩根士丹利估計，美國商業房地產的總價值為11兆美元。高利率帶來的痛苦可能需要數年時間才能滲透到美國商業房地產的所有者身上。例如，辦公大樓的投資者通常有長期固定利率融資，其租戶也可能受到長期租約的約束。

穆迪投資者服務公司今年3月發布的研究報告顯示，要到2027年，目前已生效的租約才會轉為較低的租金預期。如果目前的趨勢維持下去，到那時，租金收入預期將比現在低10%。

巴克萊的Overby表示，“當利率發生變化時，美國房地產往往會經歷一個緩慢的清算過程。辦公大樓深受困擾，這需要很長時間才能解決。”

不過，即使美國商業房地產出現嚴重且長期的低迷，包括辦公室產業的重大貸款損失，Overby也不擔心這會威脅到整體市場的穩定。她說，房地產行業規模很大，但債務分散在足夠的投資者身上，足以吸收損失。

除了高利率，辦公室還面臨租戶減少或遷出的問題，這一趨勢在美國尤其明顯，與歐洲或亞洲相比，美國的上班族更不願意在辦公室工作。對重返辦公室的抵制部分可以歸因於通勤的痛苦。超過40%的受訪者表示，如果有更好的大眾運輸選擇，他們願意更頻繁地回到辦公室。

約20%的受訪者表示，他們在疫情期間搬到了遠離辦公室的地方，只有3%的人對自己的逃離感到後悔。近三分之一的人表示，他們的通勤時間比疫情前更長，可能是因為他們搬家了，或是因為疫情期間的交通服務削減。（金十財經）