日本房價，再創新高

昨天一個移居日本的朋友跟我吐槽，他想在東京買套房，約了當地中介，結果拿到資料一看傻眼了：

六本木、麻布和白金台好一點的公寓，現在每間已經漲到2000萬人民幣以上。

疫情之前，他就想買房，當時一套的價格才900多萬，本來想著疫情後房價再跌一跌，結果漲了一倍還多。

日本樓市一直都是房地產研究的重要課題，對我國樓市也有重要的影響，好奇於此，我專門把近幾年日本的房價資料整理了一遍。

下圖，是日本不動產研究所公佈的，近五年日本東京都會區房屋價格指數。

可以明顯看到，從2020年開始，日本房價就開啟了上漲模式，房價指數從最低93點，一路飆升至最高118.19點。

這是數據有統計以來，上漲時間最長、漲幅最大的一輪。

截至今年9月，東京新建公寓平均售價已逼近96.1萬日圓/㎡（折合人民幣約4.76萬/㎡），連續7個月出現年比上漲。

也就是說，在長時間維持極低通膨，居民收入沒有太大改變的情況下：

東京公寓價格，已經超越了1990年的歷史高峰。

這和大部分人印像中的日本樓市不太一樣，連日本當地人都無法理解。

因為上一次房地產泡沫危機帶來的災難太深刻了，幾乎一夜之間，房價崩潰，高槓桿的炒房客被逼至跳樓，很多人一生背債，到死都沒還完。

年輕人看到老一輩的經歷，再也不會相信房價還能上漲，甚至對買房子這件事，非常排斥。

那麼，日本樓市究竟是怎麼重新站起來的呢？

五個字：

外需帶內需

2020年，因為疫情，美國開啟了新一輪量化寬鬆，印鈔機馬力全開，熱錢湧入市場。

就像之前，我在美國那篇文章中分析的一樣，熱錢一部分流入了美國樓市，造成了美國房價暴漲。另一部分，則開始在海外尋找價投資產。

這波浪潮中，包括越南、柬埔寨在內的東南亞樓市，被捧上了神壇，日本也在其中。

日本一直維持低利率和超寬鬆貨幣環境，日圓又相對美元持續貶值，對於美國機構來說，買入“日系房產”，成本進入歷史低點。

著名機構，如美國的黑石、高盛，新加坡的政府投資機構GIC，都在2020年後開始大規模掃貨。

東京的一線辦公室和高端住宅公寓，一棟一棟地買；2022年，為了東京核心區一娛樂項目，黑石和GIC甚至撕破臉皮瘋搶......

就連馬雲，都在日本溫泉勝地箱根，整了一棟別墅定居。前段時間，還有網友在被稱為「東京心臟」的高級社區裡，偶遇了劉強東，疑似也買了該社區公寓產品。

眼看外國人加倉房產，日本人也開始逐漸慌張，就像20多年前，人們開始為了房價上漲而感到擔憂。在日本的媒體上，大量充斥著，趕緊買房的訊號。

外地人帶動本地人，房地產預期徹底被扭轉，停滯20多年的日本房產，重整旗鼓，一路狂飆。

那麼日本樓市是純靠外資拉起來的嗎？

也不是。

我看了黑石、高盛的投資研究報告後，發現他們也是以多維度去定義樓市的成長性，其中重要的參考標的有三個，分別是：

週期、經濟與人口。

日本房地產在沉寂數十年後，到了一定的關口，三大因素都具備了充分的「基本面優勢」。

2012年，日本開始推行「三支箭」政策，意圖透過超級寬鬆的貨幣政策，遏制通貨緊縮。

日本央行，直接將短期利率設定為-0.1%，長期利率設定為0%左右。

什麼概念呢，在極端情況下，日本短期借款不只不需要利息，銀行反而還得給你貼錢。

這也導致日本房地產市場利率非常誇張。

日本家庭買房，基本上是0首付，房貸利率只有1%-3%。

而外國人在日本買房，頭期款也只要3-5成，貸款利率也只在3%-5%之間。

在全球範圍內，日本房產租金回報率也不錯，即便在首都東京，也能長期達到近6%左右，這對資本來說，非常誘人。

利率、房價、租金回報率…

經過時間的沉澱，市場實現了充分的自我調整，房價和政策進入一種穩態，這就是我們所說的“週期底”，國外資本正是看到了這樣的機會。

再說經濟。

日本經濟雖然低迷了數十年，但在今年上半年實現了扭轉，由於進出口的拉動，GDP成長表現還可以，一度被人們稱作「走出陰霾的勝利」。

但第三季表現，日本經濟又開始回落，債務沉重、外需疲軟、科技停滯，但事實上，二八定律下，依然不影響東京的經濟指標。

一般意義上的東京，也叫東京都，包含23區、26市、5町和8村，總面積在2187平方公里，佔全國面積的0.6%，約等於三分之一個上海。

東京街頭

就是這樣小一塊土地，聚集了日本15.2%的企業、41.8%的銀行、11%的商店、17.7%的大型研究所。

甚至日本註冊資本額在10億日圓以上的企業，有46.1%都在東京。

日本年輕人想找個體面的工作，基本上就得往東京跑，之前日本民間還流傳著一句話：

3個日本人，1個在東京。

如今日本人有1億2200萬人，東京都會區的人口已經超過3800萬，佔比接近30%。

關鍵是，在日本12年人口負成長的大背景下，東京人口依舊維持淨流入，一部分是日本外地人，另一部分是海外移民。

日本海外移民特別誇張，根據日本出入國在留管理廳的最新公佈數據，截至2022年底，中國以外的外國人在日本中長期居住人數首次突破了300萬（即307萬人），創下了歷史新高。

產業帶來了人口，人口帶來了需求，需求決定了市場。共同決定了在沉默30年後，東京房價的復甦趨勢。

這其實告訴我們一個邏輯：

分化市場下，不看全國看城市。

一座城市，只要基本面是好的，有產業，有人口流入，經濟維持成長，樓市就會出現週期，即便房價出現暴跌，也會有築底反彈的一天。

日本房地產雖然迎來又一春，但失去的三十多年，對大多數居民來說，是沉重的，我們也要時時警惕。

前幾天，王石在阿布扎比《財富》全球論壇上說，“日本30年前發生過的事情，中國正在發生。”

「中國應該從90年代日本房地產泡沫中汲取教訓，一來房地產公司一定保持現金流，其次當經濟陷入低迷之後，救市措施一定要非常非常迅速。」

90年代日本樓市崩盤後難以恢復，最重要原因是：

盲目樂觀。

甚至在1992年，日本政府還推出了固定資產稅（房產稅），進一步扼殺了樓市恢復的希望。

結果，短短3年時間，日本房價暴跌70%。

那時日本房產佔家庭財富的80%，房價崩盤後，人們不再消費、生娃，失業率和離婚率飆升，投資萎靡，甚至0利率的貸款都不願意拿。

市場徹底被陰霾籠罩，經濟失速，有房子的帶著沒房子的人，一起跌落沼澤。

直到2012年安倍時期，高層才後知後覺，加強瘋狂搶救。

但那時候市場早已涼透，「縮預期」固化。人們再也不相信房價會漲，甚至經濟會好轉。

直到今天，大水漫灌了10年，日本樓市才在外資的帶領下，重新煥發生機，預期開始復甦。

世界各國都一樣，房地產好，經濟未必會好，但房地產差，經濟一定會更差，所以中國接下來的政策主張，一定還會加快，否則「縮預期」一旦固化，一切都很難再做扭轉。

還好中國房地產的根本動力，也就是經濟預期一直在改善。

80年代日本經濟達到歷史巔峰，是因為日本的汽車工業、電子、晶片風靡全球，現在的我們，已經取代日本成為全球進出口霸主。

低至小商品家電玩具，中至以tiktok、temu為首的跨境電商、手機製造、螢幕加工，高至新能源汽車工業，光電儲能、5G通訊、高鐵、甚至已經捲入戰爭的晶片技術。

海關數據顯示，我國1-9月汽車出口達340萬輛，較去年同期暴漲262.4%，反超日本，成為全球第一。這是汽車工業難以想像的偉大勝利。

甚至連文化產業——微短劇都在跨國出口，席捲全球。

美國的朋友跟我說，他的同事們白天刷tiktok（海外版抖音），中午休息時在temu（海外版拼多多），晚上回家睡前看一會兒Reelshort（海外版微短劇）。

怎麼也沒想到，一直被西方大爺們看不上的東方文化，竟然以侵略的方式，在全球蔓延。

他跟我說，美國企業的同事最「討厭」的就是印度人，其次是中國人。

原本大家工作節奏很慢，生活很舒適幸福，一旦來了中國同事，完蛋了，他們沒日沒夜拼命工作，搞得大家不工作也不行，工作也比不過。

真的太能「捲」了…

我跟他說，有的人出生在羅馬，有的人一輩子都在去羅馬的路上。如果生活很滿足，誰又願意捲呢？

中國能有現在，就是捲出來的。（子木聊房）