北京、上海雙雙下調購屋門檻。
12月14日下午，北京市官員宣示四項住房政策調整，包括調整普通住宅標準、下調購屋首付比例、擴大貸款年資、降低房貸利率。
調整後，北京七成以上房屋將適用一般住宅標準，能夠享有房屋轉讓時的增值稅優惠政策；北京購屋首付比例首套低至30%，二套低至40%；貸款年限最長30年；房貸利率低至對應期間LPR（貸款市場報價利率），即4.2%。
當日稍晚，根據「上海發布」官方微信公眾號發文稱，上海自12月15日起，調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。調整後，上海普通住房範圍擴大，最低首付比例為首套30%，二套40%；房貸利率低至相應期限LPR減10個基點（4.1%）。
「首套、二套房屋首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。」易居研究院研究總監嚴躍進測算稱，以上海市600萬元總價的二套房購置為例，調整後首付款將減少120萬元。
前述消息發布同時，京滬兩地相關部門均表示，本次調整旨在更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
中國人民銀行（下稱「央行」）北京市分行發文時提到，本次調整的背景還包括，要適應房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，此前，北京市已根據相關會議及文件要求，推出了「認房不認貸」政策。
根據國家統計局數據，2023年10月北京市二手住宅價格年減，上海市二手住宅價格連續四個月負成長。
「在房地產供需關係發生重大變化的情況下，適時的調整房地產政策是必要的。」招聯首席研究員董希淼表示，京滬兩地政策調整向市場傳遞出穩定房地產的積極信號，有助於提振房地產市場的預期與信心。
「2024北京樓市『小陽春』肯定要出現了。」前述消息發布後，中原地產首席分析師張大偉立即表示，目前發布的政策有利於市場走出低迷，預計2023年最後半個月一直到2024年一季度，北京市場明顯穩定。
對於上海市的政策調整，嚴躍進表示，其力度符合市場預期，會帶來非常好的市場回饋。
降門檻：首付低至三成、房貸利率低至4.1%
京滬兩地購屋首付比例都將低至30%。根據計算，北京購屋者首付比例最多調降40%，上海首付比例最多調降30%。
12月14日下午，北京市住房城鄉建設委等六部門聯合印發《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》（下稱《通知》），官員宣布三項住房政策調整，包括調整普通住宅標準、下調購屋首付比例、擴大貸款年限。
同時，央行北京市分行發文稱，北京地區市場利率定價自律機制也通過了降低新發放商業性個人房屋貸款利率政策下限的自律決議。
具體而言，一是調整北京市普通住宅認定標準，也即通常所說的「豪宅線」。
調整後，小區建築容積率在1.0（含）以上，單套建築面積在144平方公尺（含）以下，5環內成交價格在8.5萬元/平方公尺（含）以下、5環-6環成交價格在6.5萬元/平方公尺（含）以下、6環外成交價格在4.5萬元/平方公尺（含）以下的房屋視為普宅。經此調整，北京普宅佔比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享有房屋轉讓時的增值稅優惠政策。
二是下調新發放房貸最低首付款比例。在全國統一政策的基礎上，將北京地區首套房屋個人房屋貸款（含商業性個人房屋貸款、房屋公積金個人房屋貸款，下同）最低首付款比例統一下調至30%；二套房屋個人房屋貸款最低首付款比例下修為城六區（東城、西城、朝陽、海淀、豐台、石景山區）50%、非城六區40%。
目前，全國首套和二套房屋商業性個人房屋貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%。
三是將最長貸款期限從25年恢復至30年。有關部門稱，該調整取消了房價過快上行階段北京市對房貸年限的從嚴管控。
四是降低商業銀行新發放房屋貸款利率政策下限。
12月15日起，城六區首套、二套利率政策下限分別為不低於相應期限LPR加10個基點（4.3%）、不低於相應期限LPR加60個基點（4.8%）；非城六區首套、二套利率政策下限分別為不低於相應期限LPR（4.2%）、不低於相應期限LPR加55個基點（4.75%）。
與北京幾乎同步，另一個一線城市——上海於同一日釋放了重磅利好消息。根據「上海發布」官方微信公眾號，上海自12月15日起調整一般房屋標準和優化差別化房屋信貸政策。
在優化房屋信貸政策方面，在上海購屋的最低首付款比例將下調，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將迎來調整。
具體來看，首套房屋商業性個人房屋貸款利率下限調整為不低於相應期限LPR減10個基點（4.1%），最低首付款比例調整為不低於30%；二套房屋商業性個人住宅貸款利率下限調整為不低於相應期限LPR加30個基點（4.5%），最低首付款比例調整為不低於50%。
在此之前，上海首套房的房貸利率為LPR+35BP，首付比例35%；二房的房貸利率則為LPR+105BP，首付比例為50%（普通住宅）。
同時，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山六個行政區全局實行差異化政策，二套房貸利率下限調整為不低於相應期限LPR加20個基點（4.4% ），最低首付款比例調整為不低於40%。
京滬樓市可望企穩
京滬兩地樓市政策調整發布後，多位分析師均表示，京滬兩地房地產市場預計將明顯穩定。
“北京市場預計將出現一個小陽春”，張大偉稱，預計2023年最後半個月市場一直到2024年一季度，二手房單月成交量超過1.5萬套。
中國銀行研究院研究員劉晨也認為，從歷史數據來看，12月是房地產銷售最活躍的月份之一，本次調整充分結合了北京地區的樓市政策空間，為歲末年初購房需求的充分釋放起到了積極作用。
「此次上海各項政策出台，其力度符合市場預期，會帶來非常好的市場回饋。」嚴躍進稱，此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標準等優化政策，進一步降低了房貸成本和稅費負擔。此類政 策出台，有利於增強市場信心，對穩定市場預期也將發揮正面作用。
自2021年下半年以來，中國房地產市場經歷了較長時間的調整，房地產投資和銷售持續負成長。國家統計局數據顯示，全國房地產開發投資成長率為-9.3%，連續19個月負成長；全國商品房銷售面積成長率為-7.8%，連續21個月負成長。
國家統計局數據顯示，2023年10月，北京市二手房價格較去年同期下跌0.2%，為2019年4月以來首次。 2023年7月至10月，上海二手房價連續四個月同比下跌，最新讀數為下跌2.3%。
在此背景下，近期政策層面密集推出各類舉措，從供需兩端發力穩地產。
「本次調整是7月底中央政治局會議提出『適時調整優化房地產政策』和中央經濟工作會議強調『促進房地產市場平穩健康發展』等會議精神的充分體現和落實，有利於更好滿足一線城市的合理住房需求。」劉晨表示，整體來看，一線城市房地產市場購屋需求仍有較強韌性，本次調整也是繼11月一線城市深圳、二線城市廈門出台重磅調整政策後的又一積極信號。隨著一線城市政策持續優化、放開，可望帶動相應區域房地產市場復甦穩步推進，引領房地產市場逐漸走出底層區域、穩定回暖。
另一方面，本次政策調整預計對商業銀行影響不大。董希淼表示，目前商業銀行房貸成長趨緩，有些銀行甚至出現負成長，如果居民住房消費的意願能力提升，對銀行來說能夠維持房貸的平穩成長。同時，儘管北京房貸利率下調，但整體仍高於全國平均水平，對銀行息差壓力有限。
對於接下來的政策，董希淼建議，應在供給端繼續完善房地產金融宏觀審慎管理，調整房地產企業融資「三條紅線」要求，暫緩實施房地產貸款集中度管理，支持銀行更有意願、更有能力滿足房地產企業特別是民營房地產企業融資需求。優化商品房預售資金監管規定，在確保資金不被挪用的前提下，更靈活地滿足房地產企業資金日常使用需求等。（財經雜誌）