15萬人民幣一套！海景房，開始鶴崗化了？

「面向大海，春暖花開」。曾幾何時，擁有一套海景房，是許多普通人的夢想。然而，海景房的神話正在破滅。

據媒體報道，惠州海景房遭遇市場寒潮，價格攔腰斬斷，五折可隨意選房，15萬元左右就能買到入門級的房源。

海景房跌麻了的情況，當然不只出現在惠州。像之前登上熱搜的山東乳山市，海景房跌成了白菜價，被稱為「海邊的鶴崗」。

面對價格腰斬依舊找不到接盤者的慘烈現實，那些哭暈在廁所的購屋者，恐怕終於會認清一個真相──沒有人氣、配套的房子，注定會淪為白菜價。

01

在早年，海景房因為稀缺性，被當成富人身分的象徵。隨著房地產開發大躍進，在濱海城市的海岸線上，一棟座海景住宅拔地而起，成為被搶購的對象。

對於那些沒有親自去海邊久住過的人來說，擁有一套海景房，誘惑力確實太大了——遠離城市的喧囂，無敵的視野和景觀，宜人的氣候，盡享稀缺的海岸旅遊資源，海風拂面的感覺，是中心城區那些豪宅都給不了的。

如果一線海景房還有一個親民的價格，那它的吸引力就更強了——事實上，即使是像挨著深圳的惠州，在泡沫沒有破滅之前，一套海景房也只需要幾十萬上百萬，這是中產可以接受的價格門檻。

在旺盛的需求下，大批開發商湧向濱海城市。碧桂園2011年在惠州十里銀灘首次開盤，開盤當天就賣了4000套。

別說常住人口600萬的惠州了，就是人口只有50萬左右的山東乳山，它的海岸線也被地產淘金者當成了一座富礦。

有數據統計顯示，在銀灘縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上，密密麻麻建造了200多個小區，這些海景房，給整個乳山的人住都綽綽有餘。

然而，即使擁有「天下第一灘」「中國最美海岸線」的加持，乳山銀灘一帶的海景房，泡沫很快就破滅了，每平方米單價從火爆時的三四千，跌到了一兩千，地段差一點的幾百，一套海景房只要幾萬元就能拿下。

乳山畢竟是小城市，在海景房白菜價的新聞引發關注時，可能很多購屋者沒想到，海景房「暴雷」會蔓延到大中型城市。但是，事實就是如此殘酷。

以惠州為例，當地的海景房價格暴跌，不是最近才發生的事了。這兩年樓市下行，海景房首當其衝，惠州臨深的地理位置，都拯救不了它搖搖欲墜的價格。

原本一、兩萬的均價，現在四五千都賣不動。像報道提到，有房仲為了幫業主賣房，直接在陽台上拉起紅色的橫幅，明確表示「業主急賣」。

注意，這還是業主報價，賣不賣的動是另一回事。樓市就是這樣，上行期都搶進場，一旦上漲預期沒了，大家都會持幣觀望，坐等市場的價格底線被不斷擊穿。

02

惠州等大中城市的海景房，價格腰斬都無人問津，除了樓市不景氣的大環境之外，一個直接因素是，海景房被過度開發了。

以乳山為例，在2007年到2010年，乳山的房產竣工面積高達562.34萬平方公尺。大家可能對這個數據沒有概念，可以對比下另一個數據──2022年，乳山全年的商品房銷售面積為36.41萬平方公尺。

也就是說，當年三年蓋的房，要十幾年才能賣完，裡面就包括了大量的海景房。惠州海景房相對集中的惠陽區、惠東縣兩個區域，去化週期則超過25個月。

而站在需求的角度看，購買海景房，對很多人來說其實是一種「偽需求」。

那些跑到惠州買海景房的人，主要無非有兩類。一類是剛需自住。有些購屋者可能在深圳買不起房，只能到惠州去買；還一類是投資，坐等海景房升值。

對自住的購屋者來說，深圳惠州異地的通勤成本太高，海景房可能只是週末的一個臨時居所罷了。花了百萬元，就為了周末住兩天，基本上沒有性價比可言，也談不上真剛需。

而且，等購屋者真正住進去就會發現，海景房完全不是「春暖花開」的那般美好，潮濕、悶熱，海風腐蝕性大，各種影響居住體驗。

更要命的是，海景房基本上都遠離市中心，地理位置偏僻，人氣不夠，交通、醫療、教育、商業等各種配套相當不完善。別說找地方吃飯了，就算是點外賣，週邊可能都沒有多少商家。

如果剛需自住是個偽命題，那麼投資就更是個笑話了。

有些仲介會忽悠購屋者，買了海景房後，哪怕自己不住，也可以幫忙對外出租，房子交給飯店託管，「以租養人」。但就憑那些季節性的遊客，怎麼可能填補海量的空屋？

不管是乳山，還是惠州，現在的現實是，海景房太多，但人（韭菜）不夠用了。

價格腰斬依然賣不動，中小城市的海景房市場，就成了尋找接盤俠的遊戲。

那些購屋者當初有多嚮往，如今就有多悔恨。畢竟，誰會錢多人傻到花上百萬，買一套沒有升值空間，只是想度假放空了就去住兩天的空房子呢？

03

海景房當年能夠火起來，無疑是受整個房地產市場爆發的影響。

在樓市火熱的前幾年，都市化迅猛推進，大中小城市房價集體水漲船高，它營造了一個房價只漲不跌的假象。於是，一些大城市的購屋者，手邊有一些閒散資金，跑到中小城市去投資海景房。

如今，房價只漲不跌的堅定信念，早就破滅了。別說是惠州，就是深圳東部的那些海景房，價格也在大幅縮水了。

而且，在海景房的執念背後，有的購屋者本身就是被連哄帶騙上車的。之前就有不少報道提到，像乳山等地的海景房銷售團隊，像旅遊團一樣組織老人去觀光，吹噓海景房的養老、投資價值，忽悠老人買房。

不管是被忽悠上車，還是認知不夠而踩雷，現在，越來越多的購屋者意識到，那些價格「親民」的海景房，可能是樓市最大的坑之一了。

海景房的泡沫破滅，其實是遲早的事。海景房的房屋屬性，本身就比較特殊，剛好買來不一定住得上，投資客買來未必能升值。

原因很簡單，中小城市的海景房，往往地理位置偏僻，片區經濟發展水平有限，沒有產業和人口作為基本支撐，也就不可能有成熟的配套，這無疑嚴重影響居住體驗。

一個有趣的細節是，面對大眾運輸不便的痛點，在人民網的留言板上，經常有惠州網友留言建議，完善十里銀灘等沿海片區社區的高鐵、地鐵等。

其實，不是因為高鐵、公車等設施不完善，導致海景房一帶人氣不足，而是因為缺少人氣，才一直沒有完善大眾運輸。否則，開通了高鐵或公車，也可能因為客源少而大幅虧損。

所以說到底，人口是房價的基本支撐。人往哪裡流動，哪裡的交通、教育、醫療等基礎建設和公共服務，才會不斷完善，樓市才有上升的空間。

未來，大城市的海景房，可能還是會維持一個不低的價格，但中小城市的海景房，大部分都免不了價格一蹶不振的命運。

那些踩雷的購屋者，現在也許終於意識到，買房首先是買配套，海岸線再漂亮也不能當飯吃，房子週邊的菜市場、地鐵站，或者三甲醫院、公立學校，可能遠遠比那一望無際的海灘更值錢。（冰川新觀察）