深圳出「王炸」！擬出新規推進城中村改造，涉深圳全市40%建築面積

1月4日，由深圳市規劃和自然資源局會同深圳市住房和建設局起草的《關於積極穩步推進城中村改造實現高品質發展的實施意見》（徵求意見稿）（以下簡稱《意見》）發布，於2024年2月4日前向社會徵求意見。

其中有這些要點：

1、背景

2023年4月28日，中央政治局會議指出在超大大城市積極穩定推動城中村改造。

7月21日，李強總理主持召開國務院常務會議，審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，並於7月24日印發。

7月28日，國務院召開電視電話會議，對城中村改造工作進行了整體部署。

《指導意見》強調，相關城市人民政府要實際履行主體責任，加強領導力量，建立系統性、永續的長效工作機制，系統全面平穩解決城中村歷史遺留問題，合理利用國土空間資源，推動城中村改造工作取得實效。

2.城中村改造分為三類

城中村改造的對像是以深圳市域內原農村集體經濟組織繼受單位及原村民實際佔有使用的現狀居住用地為主的區域。

具體來說，城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結合三類，具備條件的城中村實施拆除新建，不具備條件的城中村實施整治提升，介於兩者之間的實施拆整結合。三類空間的引導範圍在專案規劃中明確說明。

3、工作流程

堅持人民政府負主體責任，由區政府組織實施拆除新建類城中村改造工作。拆除新建類城中村改造工作流程包括意願徵集和計畫可行性研究、納入拆除新建類城中村改造年度計畫、基礎資訊核查、計畫執行方案和改造單位規劃編制、搬遷補償和安置、土地清理與收儲、用地出讓及開發建設等。

4.關於意願徵集

拆除新建類城中村改造工程需經物業權利人2/3以上同意，並經原農村集體經濟組織繼任單位同意後方可實施。

5.搬遷補償與支付時點

由政府統一制定拆除新建類城中村改造計畫搬遷補償指引。區政府與被搬遷人簽訂搬遷補償協議，並約定物業權人搬離時點。區政府與物業權利人搬離並交付房屋之日起開始支付搬遷補償費。

6、搬遷補償和安置

區政府與被搬遷人簽訂搬遷補償協議，明確搬遷主體及被搬遷人、被搬遷房產位置、建築面積、補償方式、補償標準、回遷安置責任等內容，並約定物業權利人搬遷時點。區政府於物業權利人搬離並交付房屋之日起開始支付搬遷補償費。

有條件安排安置房用地的，安置房用地以協議方式出讓給區政府，由區政府負責安置房屋建設。引進前期服務商的，區政府也可依據計畫實施協議由前期服務商進行安置房屋建設，並由區政府實施回遷安置。無法安排安置房用地的，可將回遷安置要求作為土地出讓條件納入土地供應方案，土地受讓方完成土地開發後將安置房移交區政府，由區政府實施回遷安置。

7.4種城中村用地優先納入拆除新建範圍

一是位於國民經濟社會發展規劃、國土空間規劃、各類專項規劃等確定的重點功能片區、重點發展組團、軌道樞紐地區的；

二是位於國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎建設範圍的；

三是位於20大先進製造業園區、重大產業工程範圍的；

四是存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落後、環境髒亂差、社會治理難等突出問題，或經相關部門評估亟需實施改造的。

8.土地怎麼賣？

除安置房用地外，拆除新建類城中村改造工程內土地完成淨地入庫後，市規劃及自然資源局可依法採用綜合評估出讓或帶設計方案出讓等公開方式確定土地受讓方，由土地受讓方實施開發建設。無法安排安置房用地的，可將回遷安置要求作為土地出讓條件納入土地供應方案，土地受讓方完成土地開發後將安置房移交區政府，由區政府實施回遷安置。在工程經濟可行、規劃條件能支撐的前提下，應依要求配置一定比例配售型保障性住房。

引進前期服務商的，區政府依專案執行協議對前期服務成本進行核算，依照保本微利原則上浮一定比例後，向前期服務商支付收儲補償金。

9.將推進「物業進村」全覆蓋

探索建立建管一體長效治理機制，透過引導村股份公司引進或自行成立物業服務企業，採用菜單式物業管理、村股份公司兜底等多種方式推進物業進村全覆蓋，探索由實施城中村整治提升的企業承接日常物業管理，統籌營運管理等多路徑，加強整治提升成果後續管理營運及維護更新。

10.涉全深圳市約40%建面

根據中國（深圳）綜合開發研究院2023年9月文章《深圳城中村大樓字典2022》數據，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建築面積約2.2億㎡，佔全市建築總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。轄區建面及棟數前三甲為龍崗、寶安、龍華三區。