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富人正在回歸，2023年上海地產大宗成交近1200億人民幣，有錢人重新殺回上海樓市！
1月9日，有一處住宅拍賣賺足了觀眾的目光。位於上海市徐匯區的20棟別墅，在阿里資產再次進行拍賣，本次拍賣起拍價13.5億元，保證金1.5億元。
經過39次競價後，最終由江蘇永鋼集團有限公司的幾家關聯企業，以及多個自然人，以14.02億元的價格競得該資產，比起拍價高出5150萬元。
今年的上海樓市可能有點難，一般房東們處境悲慘，但全世界的富豪們卻在上海，拼命砸錢。
上海的豪宅成交量一騎絕塵。
不僅頂級頂級富豪殺進上海樓市，「普通」富豪在上海樓市砸起錢也毫不手軟。2023年一整年，全國的房地產市場，都處於弱週期，但上海在豪宅成交量方面卻一騎絕塵。不管是一手豪宅還是二手豪宅，都堅定地走出了一條與大環境背道而馳的新態勢。
不同總價格段成交量，上海都「吊打」其他城市。
妥妥的斷層大TOP！
2023年的上海，高淨值家庭正在增加。
2023年，上海千萬高淨值家庭數為27.1萬，總量僅次於北京，年比於2022年，上海的增幅是3.4%。這個增幅是一線城市最大的，含金量自是不必多言。
（ps：家庭淨資產是指家庭所擁有的能以貨幣計量的財產、債權和其他權利的總和減去家庭總負債。計算公式為：家庭淨資產= 家庭總資產- 家庭負債額度
家庭總資產包括房產、存款、股票和債券的投資淨值、保險單的現金價值、專利等無形資產的估計價值等等。）
上海高素質人口不斷增加
根據全國第七次人口普查數據顯示：2020年上海外來人口中，大學及以上學歷人口數量較十年前翻了一倍，總規模接近320萬，比重由十年前的13.5%大幅提升至30.5 %，其中碩士以上學歷的外來人口比例達到了3.3%，較十年前增加了2.5個百分點。
以50-64歲年齡層為例，2020年該年齡層的外來人口中國中及以下學歷的外來人口規模佔比降至80%以下，數量達135.5萬人。倒推十年前，即2010年處於40-54歲年齡層的外來人口中初中及以下學歷的外來人口規模佔比則高達84.5%，規模為155.2萬人。也就是說，2010年流入上海的中低學歷人口中有接近20萬人在十年後離開了上海。
上海的發展紅利正逐步從「人口紅利」轉變為「高素質人口紅利」。
這些不斷湧入上海的高素質年輕人，都是上海高淨值家庭的後備軍，他們只要在上海一天，就會產生持續不斷的新需求。需求，是上海樓市穩定發展的定海神針。資本之所以是資本，是因為他們的嗅覺向來比一般人敏銳。越是市場預期不明朗，資本就越會湧入到確定性更高的地方，毫無疑問，上海樓市一定是全國樓市最堅實的一隅。富豪紛紛入手上海核心資產，某種程度上給大家傳遞了一個正向訊息，增加了大眾對房地產市場的信心。還是那句話：信心比黃金更珍貴。以上正文僅代表個人觀點。
2023年上海地產大宗成交近1200億
創下史上第二高！！
2023年，根據統計，上海地產大宗交易市場共錄得143宗交易，總成交金額約1180億元人民幣，僅次於2017年約1325億成交的歷史最高數值，達到了歷史第二高水平。值得注意的是，1,180億的總成交中包含了約104.3億的關聯人交易及約100.3億的明股實債類交易。
今年上海地產的大宗交易市場實際成交水準與大部分產業從業人員的觀感大相逕庭，主要原因還是在於資產成交結構改變導致市場化交易減少。
地產開發商與地產基金的暴雷潮、斬倉潮催生了資本的抄底潮、核心資產配置潮，帶領流動性逐漸回升。但此類型交易多透過司法拍賣、關聯交易、抵債、明股實債等非市場化模式進行，市場參與方較少，該類型交易今年成交超過240億。
同時，政府的點對點招商，也催生了大量總部獨棟購置，並推升了整體市場交易額。
在眾多交易背後，樓典整體2023年，上海大宗交易市場的四個有趣趨勢：
1 飯店及長租公寓交易大幅成長
在2023歲末，大家不斷被上海各種奢華五星級酒店的成交刷屏，今年，酒店和長租公寓類資產佔據了上海20%的總交易額：
某銀行14.88億收購黃浦綠地萬豪酒店，上海五星級酒店賣瘋了...
金峰水泥24.3億收購上海寶格麗酒店，刷新世界城市酒店成交價格紀錄
2023年，樓典錄得了超過10宗中大型酒店交易，包含寶格麗酒店、萬達瑞華酒店、凱賓斯基大酒店、綠地萬豪酒店、五角場智選假日酒店、諾格雅酒店、格蘭雲天大酒店....
五星級飯店先前為上海流動性最低的資產之一，主要原因在於前期投入高，營運成本高，資產收益率較低，但是五星級飯店大多建於優質地段，在辦公類資產收益率下降的情況下，五星級飯店的優勢則凸顯，受到了許多資本的青睞。
同時，非五星級類飯店可以在政策的支持下，較為便捷改造為長租公寓，順應了目前的市場熱點。在多重原因趨勢下，上海遇到了難得的飯店成交熱潮。
2 外資回流
今年上海交易的另一個趨勢是外資的逐步回流，其中最大的交易便是太古地產97.1億收購陸家嘴集團兩大在建工程項目40%股權。
太古地產97.1億擬收購前灘、洋涇兩大地標40%股權，持續重倉上海
此外鐵獅門、博楓、PGIM、新加坡金鷹集團等外資機構及企業也多次出手，拉高今年整體外資成交近221億元。
3 富裕地方城投收購策略飛地
另一個延續了多年的有趣現像是，三、四線城市的地方城投比較活躍的收購上海辦公大樓，包含寧波奉化、浙江海寧、江蘇高郵、浙江安吉、寧波海創、福建三明等，可以看出它們大多是長三角包郵圈城市，他們喜好在虹橋樞紐週邊收購或租賃辦公物業作為其在上海招商引資的戰略飛地，在民營地產開發商撤出虹橋商務區之後，虹橋幾乎被各個小城市的招商平台佔領。
4 大宗商品老闆大幅抄底
大樓先前寫過，仍有大量手握百億以上現金的金主，意圖抄底上海核心資產，包含住宅、辦公、商業、長租公寓、土地....二三線城市房地產形勢的疲軟，讓大量資金匯集到上海伺機而動。而同時，市場下行期間，也讓上海許多意料之外的核心資產放入貨架上，同時一些非核心資產的價格也明顯鬆動，讓手握現金的金主爸爸有更多的抄底機會，市場流動性反而增加。
這些金主有極大一部分是各類大宗資源老闆，目前水泥老闆、糧油老闆、煤老闆，加上翡翠園的鋼老闆都已經出手，大宗商品的行業，雖然利潤率不高，但是每年的營收規模較大，的確能穿越週期。
江蘇永鋼及其小夥伴約14.02億拿下興國路翡翠苑20套別墅，單價約15.65萬/㎡
水泥老闆：金峰水泥24.3億收購上海寶格麗酒店，刷新世界城市酒店成交價格紀錄
煤炭老闆：內蒙古煤老闆聯合體41.42億完成收購中糧海景壹號三棟無敵江景住宅
5 2024年，市場可能會異常火爆
翡翠園的成交，拉開了2024年的上海地產大宗交易市場。
根據樓典觀察，上海的地產大宗交易市場在2023年第二季度基本觸底，而目前，市場上有眾多大型項目仍在最終商談之中，預計在2024年內成交。
外資機構手中仍有大量項目待出售；地產開發商手中也有大量項目待出售，同時，他們的預期都有所降低，能夠促進交易順利達成，延續2023年的抄底潮。
樓典今年私下和一家百年外資開發商聊天，為什麼老闆這麼看好上海與中國，得到的答案是，在老闆家族經歷了第一次世界大戰、第二次世界大戰、多次世界級的金融危機後，目前的階段性市場回檔簡直不值得一提，反而是抄底的好機會，他們看好的是上海的未來100年。（頂級豪宅世界）
文章最後，附上2023年，上海最大20宗交易：