救房市！重磅“白名單”出爐！

1月31日，中國多地第一批房地產項目「白名單」陸續出爐的消息令房地產「白名單」再次成為熱門話題。

相較於「白名單」的具體名單，市場普遍關注的問題是：網傳已久的「白名單」到底是指什麼？其標準如何？目的何在？銀行積極性如何？對此，本報記者採訪多位房商、銀行人士，以及房地產分析師，試圖釐清這一系列問題。

多地率先落地“白名單”

1月31日，21世紀經濟報道記者從住建部方面確認，今年1月底前，第一批城市房地產融資協調機制計畫「白名單」要落地。目前，多地政府已經向所在地的金融機構推送了房地產項目“白名單”，並開始落地執行住建部的要求。

1月29日，青島市住房及城鄉建設局相關負責人介紹，青島正在抓緊推進相關工作，目前全市已經有120多個項目進行了申報，青島住建局將按照住建部要求，按照公平公正原則，篩選符合條件的項目，並向金融機構推送，預計「白名單」將在1月31日出爐。

1月30日，據《中國建設報》稱，廣西南寧市已建立房地產融資協調機制，並向當地金融機構推送了第一批107個房地產項目「白名單」。 「白名單」的北投荷院計畫已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發貸款。

1月31日早間，重慶市住建委在官方微信號上表示，日前市住房城鄉建委、國家金融監督管理總局重慶監管局向金融機構聯合推送了重慶市第一批房地產項目“白名單”，其中包括華宇城二期、龍湖海成青雲闕萬科智慧谷等314個項目，融資需求約830億元涉及22家金融機構。

據重慶市住建委稱，房地產開發項目納入「白名單」後，將透過各區縣房地產融資協調專班，搭建政、銀、企融資協調平台，指導項目“白名單”企業和主融資金融機構，積極推動專案融資。

同時，重慶市對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求。對開發建設暫時遇到困難但資金基本上能平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，透過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。

1月13日午間，「昆明規劃建設」公眾號稱，按照住房城鄉建設部專題部署會要求，昆明市透過房地產融資協調機制，已梳理出第一批房地產項目「白名單」212個，融資需求約916億元。 1月31日，專案「白名單」已向在昆各政策性銀行、大型商業銀行、股份製商業銀行、城市商業銀行等24家主要銀行推送。

上述四地率先落地「白名單」其實積極響應城市房地產融資協調機制部署會的號召。

據公開報導，1月26日，住房城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會。此次參加的35個城市涉及25個省份，大部分以省會城市為主，也有一些省份同時有幾個城市參與。例如遼寧包括沈陽和大連兩個城市；江蘇則有南京、無錫、常州、蘇州4個城市；浙江包括杭州和寧波2個城市；福建包括福州和廈門；山東​​包括濟南和青島；廣東包括廣州、深圳、佛山、東莞4個城市。

會議指出，建立城市房地產融資協調機制，是貫徹黨中央、國務院決策部署，一視同仁滿足不同所有權房地產企業合理融資需求、促進金融與房地產良性循環的重大措施。地級以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用，把這個重要機制迅速建立和運作起來。

會議強調，專案有序開發建設，是房地產市場平穩健康運作的基礎，關乎人民切身利益。針對目前部分房地產項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。信貸資金要確保封閉運作、合規使用，堅決防止挪用。省級層級要追蹤監測落實狀況，加強督促指導。國家層級將建立城市房地產融資協調機制計畫資訊平台，實施週調度、月通報。

業內人士表示，一些地區已經加速摸底在建房地產專案融資需求，篩選符合白名單條件的專案。在建立城市房地產融資協調機制的政策要求下，預計未來將有更多城市跟進。

「白名單」標準如何？

2023年11月，市場有傳言為了進一步對當前房地產行業企業的債務危機進行紓困，監管機構正在起草一份有資格獲得紓困資金的50家開發商白名單。但官方對此一直未有回應。

本報記者查閱住建部官網發現，關於「房企白名單」僅在2021年防止經營貸流入房地產領域的規定中提及，此後關於「白名單」的正式說法是指「可以給予融資支持的房地產項目'白名單'”。

2024年1月5日，住房城鄉建設部及金融監理總局聯合印發《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》（下稱《通知》）中提出，協調機制根據房地產項目的開發與工程開發企業資格、信用、財務等情況，依照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，並向本行政區域內金融機構推播。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長、研究員柴強對此解讀稱，根據《通知》，由城市人民政府建立房地產融資協調機制，由城市房地產融資協調機制提出可給予融資的房地產項目名單，提供給金融機構，金融機構評估後，分類給予融資支持。

從上述資訊可以看出，白名單其實是「專案製」。根據《中國房地產報》報道，1月26日的城市房地產融資協調機制部署會議上明確，能夠獲得融資支持的項目需要滿足以下5個條件：

1.項目處於在建施工狀態。如果專案短期停工，但資金到位就能重工和交付的，也可以納入。

2.有與融資額基本匹配的抵押物。

3.確定一家貸款主辦銀行，並建立貸款資金封閉監理制度。

4.預售經費未抽移或抽動的預售經費已追回。

5.訂訂貸款使用計畫及專案完工計畫。

一位大型房企人士告訴21世紀經濟報道，如果「白名單」及上述五個條件屬實，則較具有實操性。一方面“避免一棒子打死”，例如一些整體財務狀況並不太好的房企也會有個別較好的項目，銀行可以給予資金支持。另一方面，相較於支持特定的房企機構，支持特定的項目也減輕了銀行的壓力。同時，「專案製」也能調動起地方政府協調銀行的積極性。

「白名單是供銀行參考的清單，而非強制性規定，每個銀行對於房地產貸款有自己的標準。」一位股份行人士告訴21世紀經濟報道記者，例如有銀行會考慮全國銷售TOP50或區域銷售TOP10、TOP30之類房企，對於商業性質的房產，銀行主要參考區域的租售比來評估。同時，銀行也會依照常規的貸款前—貸中—貸方後來把控貸款風險，例如關注該房企是否有訴訟資訊、媒體負面報道、拖欠供應商資金、失信情況等。在他看來，白名單相當於貸前風險把控的一環。

銀行積極性如何？

依照目前的操作模式，各地級以上城市，住房城鄉建設部門、金融監理總局派出機構等成立房地產融資協調機制。具體的做法是，各方會上，根據本地情況和房企的融資需求，政府篩選出可以給予融資支持的房地產項目名單，即房地產項目融資“白名單”，向本區域內的金融機構推送。

因此，地方政策對於房地產專案融資「白名單」事宜積極性較高，但銀行面臨諸多掣肘。

某股份制銀行一分行行長向21世紀經濟報道記者坦言：「很多銀行地產貸款的權限都早就上收總行了，地方政府給銀行的地方分行推薦，分行也無法獨立做出能否給予貸款的判斷。如果是地方法人銀行，可能效果會更好。”

前述分行長也表示，“各家銀行從來沒有一刀切地停掉房地產的開發貸，但是具體基層執行，也要具體問題具體分析。”

「現在主要是要解決銀行貸款的積極性的問題。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，一個項目屬於“白名單”，並不是意味著政府給予保障的項目，而是表示該項目風險資金是可以平衡的。最後還是要銀行自己來依照風控體系決定要不要給這類貸款和利率定價的問題。

多位銀行人士對本報記者表達了擔憂。他們表示，目前金融機構普遍對房地產貸款較為謹慎，主要擔憂爛尾樓風險、監理帳戶、新房去化等一連串問題。不排除會有部分中小型銀行為滿足信貸需求而積極給房商貸款，但從長遠來看，銀行配合的動機源自於房地產市場信心的恢復。

某銀行副行長坦言，銀行內部對房地產貸款最重視的是其去化能力。首先會看專案位置，因為位置會決定其銷售前景，進而決定回款期限的長短；其次會看企業的性質，相較於中小房企，一般銀行都青睞央國企。

一位銀行副行長表示，例如一個房地產項目需要十億元，除至少20%的房企自有資金外，剩下的資金房企一般會以項目土地及在建工程作抵押獲取銀行貸款。期房預售達到一定條件下，銀行會解除其抵押。最終地產項目回款後，房企將本息還給銀行，剩下的作為利潤留存。前提是，專案的去化能力較好。

合碩機構首席分析師郭毅表示，白名單的實質是政府背書，只有這樣才能讓金融機構可提供房地產更多財務支援。

李宇嘉接受21世紀經濟報道記者採訪表示，「白名單」設定的目的主要在於：一是保障銀行的債權，二是加強住建部門和金融部門之間的協作，共同推動房地產融資能夠落地。目前情況下，只有透過自上而下，自下而上相結合來落實白名單，才能提振市場的信心和預期。（21金融圈）