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股市漲、房價漲，印度瘋了
「在本國貨幣匯率穩定的前提下，資產價格上漲是對經濟預期好的反映」。
現在的印度，不但股市大漲，房價也在大漲。
就在十幾天前，印度股市的市值正式超越香港。當大家還沒回過神的時候，一扭頭發現，它的房價也一騎絕塵了。
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絕對價格還不算太高，但漲幅非常厲害。
先說一下絕對價格，讓大家有個概念。
例如孟買，孟買是印度的第一大城市，金融中心和國際貿易中心。整個孟買的平均房價折合人民幣也就18,870元/平方米，這是2023年12月份的最新價格。孟買市中心核心地段貴一些，但也就大概7萬8萬的樣子。
這個水平，相比中國明顯略遜一籌。
但重要的是勢。
印度勢頭正盛，火苗高竄。
根據萊坊全球房價指數，2023年第三季度，印度房價年增5.9%。在全球房價指數中上升了18位，排名第14 。年均價格成長率為3.5%，接近疫情前的十年平均3.7%。
順便提一句，在這個房價指數的排名中，排名第一的是土耳其。土耳其房價的年增率達到了89.2%。
接下來是歐洲東南角的幾個國家：
希臘（14.0%）
克羅埃西亞（13.7%）
北馬其頓（11.0%）
然後日本6.3%，居亞洲第一
第14名就是印度。
必須要指出的是，這些房價漲幅都是按照各國本幣計價的，如果本國匯率塌方的話，那房價事實上是沒有漲的。
不同的國家，房價上漲的邏輯有很大不同，甚至本質上根本不是一回事。
像土耳其這樣的國家，雖然房價漲幅第一，但它的匯率跌幅也堪稱第一，它的實際房價並沒有漲這麼多。以里拉計價的房價只是一種貨幣現象，一種上漲的錯覺。
而印度就不同了。
印度的匯率是比較穩定的，印度房價上漲不是單純的貨幣現象，而是反映了對未來經濟和收入的樂觀預期。
同樣，印度股市的上漲也是基於這個邏輯。
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印度房價表現出和曾經中國一樣的規律：
越來越陡峭。
即：核心城市、核心地段、核心產品漲得更猛。
2023年印度全國的漲幅為5.9%，但在印度排名前八的城市中，上漲幅度卻達到了7%。可見一線城市的漲幅明顯較大。
2023年印度住宅銷售額達到34.7億盧比（420億美元），是歷史新高，年比強勁成長了48%。
其中豪宅成長更猛。
2023年上半年豪宅的銷售量年增了130%。 2023年1月到6月期間，售出了6,900套4億盧比（4,88011.96美元）及以上的豪宅，而2022年還只有3,000套。
買家給力，賣家也賣力，開發投資非常猛。
2022年印度房地產業的融資額為34億美元，2023年已達42億美元。
2017-2022年期間，印度房地產業的外國機構投資成長了三倍，達到266億美元。
印度房地產的火熱並不是2023這一年， 其實它最近幾年都比較猛。
當然，他們也推出了限購政策。
多麼熟悉的配方。
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至於房價上漲的原因，直接原因當然是對房子的需求增加了。
深層原因呢？
是經濟成長推動城市化、且大家對未來經濟預期較好才敢於加槓桿買房。
這就牽扯到對於房地產的理解。
市面上對房地產有很深的誤解，常見的誤解包括：
1、房地產可以拉動經濟；
2、房地產擠佔其他產業的金融資源；
3.房地產阻礙了製造業和科技創新；
4.房地產行情和股市負相關，不炒股了才去買房（或不買房了才去炒股）。
以上這些看法當然全是錯的。都是個別現象的簡單歸因。
其實是經濟發展和生產力的提升（也就是製造業和科技的發展）才推動了房地產行情。沒有生產力的發展，房價是不可能持續上行的，即使是大放水也不行－－因為真實房價和放水無關。
別看土耳其房價漲這麼多，其實以美元或黃金計價，它漲幅甚微（2023年略高是因為地緣衝突導致人和錢流過去）。
真實房價只取決於地均產值（及其預期）。
印度經濟自從90年代實施自由化改革之後，地均產值開啟了趨勢上行，最近幾年尤其有加速態勢。
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那麼印度未來空間有多大？
很多人並沒有get到印度的關鍵點。
印度經濟現在高速成長， 跟我們十幾年前差不多。但展望未來空間的話，印度其實也有憂慮。
這個憂慮並不是多數人看到的種姓制度、階級分層、基礎設施落後、人們還比較愚昧、比較懶散，工人素質不高等等。
都不是。
這些都可以隨著經濟發展和開放而逐漸改變的，就和以前的大清一樣。
真正影響它的前途的是什麼，其實是它的土壤。
要知道，印度以前也是計畫經濟，從1991年才開始推行市場化改革，大家可能想不到，直到2014年，莫迪上台之後，才徹底廢除了存在65年之久的計畫委員會。然後直到現在還殘留著很多“計劃部門”，例如紡織部。
就是說，印度是有集中的土壤的。
在這種土壤之上，很容易沉渣泛起。
現在的莫迪，就很會玩這種東西，他在玩兩件事：
一是幹掉反對黨，自己獨攬；
二是大玩民族主義。
就在上個月，超過140名反對派議員被停職，這個數量佔整個反對派隊伍的三分之二。而且重要的是，他透過這種幹掉反對派的方式通過了許多重要法案，例如印度刑法，也改了獨立選舉委員會的選擇方式，都是有利於現任者莫迪的。
再說民族主義，其要領是：
用排外來凝聚人心，用凝聚來握實權柄。
現在印度的「排外」已經聲名遠揚，印度素來對外企有殺豬經驗，任性的立法、隨意發揮的稅務，都是拿捏外企的法寶。這幾年，像我們的小米、vivo在印度都遭遇了挫折。你過去投資創業了，卻把你抓起來。
這才是真正決定印度未來空間的最大的兩個問題，一個是權柄，一個是民族主義。因為這直接會撲滅企業家精神和生產積極性。
現在還看不到終止的跡象，反而越玩越溜。
目前基數低，還可以維持較高成長一段時間，但終究是隱憂。
經濟這東西啊，就怕造。（米籃投資）