過去一年，上海樓市在動盪中走過。

上海房價經歷了一輪過山車變化。

很多朋友都想了解上海樓市的全貌。

因為他看不到什麼二手房的數據，市場的冷熱都是靠一些碎片式的現象來感知。

最多也就是了解自己社區的狀況。

為此，我們研究院特意整理了一份數據，全部都是基於成交價。

看看上海的二手房成交價到底跌了多少。

先上結論，我們統計數據顯示去年下半年較年初成交價跌了8.7%。

是不是大吃一驚。

和你感受到的動不動20%、30%的跌幅不一樣。

這次的數據統計範圍為綠網去年掛網的所有成交房源，樣本數據近33,000套。

從實際情況來說，上半年價格變動不明顯，下半年有明顯跌幅。

為了減少時間、個體差異帶來的影響，我們用價格最堅挺的1-4月和價格下跌劇烈的8-11月成交均價做比較。

沒有掛牌價幹擾，也不涉及什麼砍價、議價，就是成交價，沒有任何水分。

從樣本資料結果來看，確實是全市普跌的狀態。

2000年以前的房子整體的跌幅是最高的9.6%。

這段時期老破小，過渡型產品居多，改善需求高但置換難度大，因此比較著急出手。

相比之下2015年之後次新的整體跌幅比2000-2015年更高。

2015年後的房子在上一輪上漲週期中漲幅更高，因此在下跌中能夠給出的談價空間也就更大。

為了更方便大家掌握整體、同時感受到個體的溫度差異。

我們也在上面的33000套樣本中，找出了近3000個小區中的可比房源。

這些房源案例，能夠在上下半年分別找到同小區相近樓層、面積、戶型的產品。

個體案例去年的漲跌幅度本圍繞-10%呈常態分佈。

樣本最集中的跌幅在-5%到-15%。

其實基本上與整體的8.7%跌幅保持一致。

只不過跌的比較猛的個案單獨拎出來看就是比較嚇人的。

8.7%的跌幅在歷史上算什麼水準呢，和17年、14年持平，比08年好。

從整體跌幅角度來說，沒必要過度悲觀，但是從個體賣房的角度來說，需要大大提高重視。

因為下跌不是最可怕的，可怕的是你急著賣房子但是賣不掉。

下面，就正式帶大家看看各個總價段的房子到底是跌了多少。

跌幅第一名：2000萬以上的高階產品

2000萬以上的房源跌幅在11.1%，在各總價段中屬於跌的最多的。

豪宅的行情向來是波動幅度比較大，過去漲得多些，現在跌得多些。

百萬等級的下跌相比幾千萬的總價並不算紮眼。

去年豪宅受到外資出逃的影響相對較大，不少人急著套現買美債。

豪宅客戶本身對於市場的認知更高，為了快速賣房，自己給到自己的降價預期相對更足。

遇到合適的客戶，價格不算太離譜就出手了。

例如古北瑞仕花園，年初成交價基本上在14萬左右，下半年成交的均價水準在12-13萬，折中計算一下，跌幅約10.7%。

我看了一下，去年成交量高的2000萬以上房子集中在2000-2015年。

像陸家嘴、老西門、古北都是搶手的房子。

只要出筍，就會被抄寫。

高端客戶和剛需客戶在面對機會時，反應確實不一樣。

跌幅第二名：500萬以下的房子

500萬以下的房子跌幅在8.1%，上海價格段兩頭的產品波動幅度都很大。

這個價位段的產品有著鮮明的特色。

包括老破小、動遷房、樓梯商品房、郊區次新房。

從功能上講，都是過渡性產品為主，如果有機會還是會繼續置換。

從產品上講，整體的價值認同度不高，市場踩的多。

從價格上講，買賣雙方都對價格敏感度高，談價難度大，因為少幾萬塊可能都影響下一步的買房計劃。

從市場貢獻上講，低總價是市場的成交主力，也是推動樓市置換的重要一環。

這個價位段是上海樓市活躍度最高的市場，是價格廝殺最嚴重的地方。

還要疊加一個學區老破小的價格下跌影響。

現在買家很猶豫，所以沒有足夠的低價，確實不容易吸引顧客成交。

像寶山共富二村，1-4月均價大概4.38萬，8-11月均價在4萬左右，整體跌幅8.6%。

長寧新涇三村，1-4月價格在6.9萬，8-11月價格在6.2萬，整體的跌幅在10.2%。

不過值得關注的是，雖然跌的狠，但是成交週期卻是所有價位段裡面最短的，在90多天。

跌幅第三名：1200-2000萬的房子

1200-2000萬的房子整體跌幅6.8%，已經算是上海樓市比較抗跌的產品了。

這個價位段屬於「中產階級」區間，接近80%的成交房子都位於中環內，2000年後的次新房為主，郊區主要以別墅為主。

我們過去一直說這個價位段的好房子是非常稀缺的。

因為他們是有條件同時具備交通、配套、學區、增值保值、居住體驗、價值認同6大要素的。

其中，15-2000萬的房子均價基本持平，可以說是去年內最抗跌的。

靜安府去年1-4月成交均價在13.7萬，8-11月成交均價13.4萬，2點的下降基本上不構成大的影響。

萬源城朗郡，1-4月成交均價在11.3萬，8-11月成交均價10.7萬，下跌5.3%。

另外像徐匯公園道壹號、陽光城檀悅等一些優質項目，基本出的房源不多，價格也比較堅挺。

跌幅第四名：500-1200萬的房子

500-1200萬的房子整體跌幅6%。

500-1200萬價位段的最低跌幅，得益於2000-2015年800-1200萬相對優質的次新房。

寶華現代城兩房年初1-4月成交均價在11.6萬，年末8-11月成交均價11.2萬，變化不大。

佳龍花園年初9.5萬，年末9.4萬左右，基本不變。

瑞虹新城二期年初12.1，年末11萬左右，下跌9.1%。

證大家園年初8.5，年末8萬左右，下跌5.9%。

去年跌了一年的上海房價又回到了哪一年的水平呢？

我們給到的數據結論就是，目前房價即將回到2020年末水準。

感性的認知大家看了太多，今天全部都是理性的數據。

當然這一輪的樓市的下跌並沒有完全結束，差房子仍然有談價空間。

當大家不知道自己房子好壞時，可以對照看看什麼樣的房子跌的多，什麼樣的房子抗跌。

而不至於完全被中介或市場情緒裹挾。（魔都財觀）