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中國房地產即將開啟3.0救市
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最近，不少房地產公司撐不住了。
先是碧桂園，2月28日因為沒有繳2億美元外債而收到清盤申請。隨後路透社獨家報道說，德意志銀行也將對世茂提起清盤訴訟。
碧桂園是曾經的三好生，是第二大民營開發商，而世茂是第一家在2022年就開始重組的大型開發商。
規模大沒頂住，最早推動重組的也沒有頂住，折騰兩年，最終還要面臨清算風險。
清算就是意味著破產，這是兩張很有前瞻性的房地產體檢報告，向市場傳遞兩個訊號：
一個是房地產危機還在繼續蔓延，另一個是房地產支持政策的力度仍然不足以讓房地產行業透過債務重組實現軟著陸。
我把這次房地產面臨的危機稱之為3.0，3.0與之前的兩次完全不一樣：
1.0是2020年三道紅線頒布，開發商失去銀行資金支持，自發性減少債務自救。
2.0是開發商自救失敗，恆大暴雷，政策開啟有限的資金支持。
3.0要嘛是對開發商的大清洗，要嘛是政策大規模介入救市的開始。
發現沒有，自救→有限資金支持→清算，借給開放商錢的債權人徹底坐不住了。
之前還願意坐下來談一談重組的事兒，還想著政策支持能慢慢穩定住房地產，自己少損失一些，可是經歷2022年給房地產定向貸款和2023年供需兩頭刺激，開發商仍然週轉不開資金，還不上債。
信心沒了，問題變大了。
因為房地產債務重組是軟著陸的訊號，而重組失敗，就意味著必須將手中的資產大甩賣，無疑會加速房價下跌。
好巧不巧，2月27日，官方提前發文要求地方應協助平衡房地產市場供需，防止房地產市場出現大起大落。
這讓不少網友對「大起大落」產生了聯想。
不少網友紛紛表示，「大起」不用防，因為已經萎萎了，「大落」想防也防......
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為何救了還是穩不住房地產，房地產現在最大的問題到底到是什麼？
筆者以為是資金鏈，是流動性不足！！
這種情況不光出現在房地產，居民和地方也面臨這樣的問題。
前期房地產出利好根本沒有觸及核心，沒有解決「銀行願意給房地產貸款」解決資金鏈不足的問題。
咱們看一下從去年7月以來高層對房地產的支持政策以及市場對政策的反應。
政策出招，供給端也有，需求端也出，但是市場卻只對能緩解房地產資金周轉的措施有明顯的反應。
大家可以結合房地產板塊股價走勢圖去看，你會清楚地發現只有去年7月、今年1月和2月房地產板塊有些反彈，其他時間段出的降房貸利率、降首付、放開限購等需求端措施，股市根本不買單。
其中，7月提出可以滿足房地產合理融資，地產股反彈最激烈。隨後1月政策允許經營性物業貸款可以用來償還債務，股價反彈，2月地方為不錯的房地產項目注資（房地產白名單），也反彈。
有趣的是，房地產股價一次比一次反彈弱，從某個程度也說明市場對於房地產的供給端政策也逐漸脫敏。
為何？
還是資金沒有觸及根本問題，政策是保項目而非保地產。
最近高層又針對優質房地產項目的注資，截至2 月28 日超過2000億元人民幣（合280億美元）的銀行貸款已獲批用於房地產項目。
然而，這只能止住房地產的部分血管爆裂。
而清算是血管集中爆裂的開始，是硬著陸的危險訊號。
筆者認為穩房地產的關鍵一步還是要解決房地產流動資金不足，筆者預測，不久政策還會向房地產供給端開砲，想方設法給足流動性，非此不足以穩住房地產。
房地產3.0救市不久將正式開啟。
拭目以待吧。
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這對房價又會產生什麼影響呢？
筆者認為：
現階段房地產流動性危機不解決，房價根本沒有觸底。
並且，如果房地產流動性危機持續惡化，還會加速房價下跌。而曾經的三好生碧桂園如果清算落地，很可能會成為房價加速下跌的訊號。
至於房地產這輪風波平靜後，房價會如何，我是不安的。
為何？
因為曾經驅動房價上漲的核心動力在於供給短缺。
這三四年因為房地產流動性危機免不了會加劇未來的房地產供給嚴重短缺。特別是這幾年的房地產併購浪潮，未來房子供給的主動權會掌握在國有房地產手裡，而它們對於房價的彈性是遠遠落後於民營開發商的。
這又會加劇房子供給的彈性，助推房價。
前不久中銀國際證券首席經濟學家徐高接受「經濟學家建言2024中國經濟」訪談時表示，2024年年初，房價仍面臨一定下行壓力，但在未來1到2年，大城市房價上漲空間不可小覷。
查閱他採訪原文和以前對房地產的觀點，我對他分析房地產的邏輯是認可的。
只不過他這次看漲，認為房地產供給不足會成為驅動未來大城市房價的主導力量隱含了一個條件，那就是這波房地產的風波先過去，買房需求萎縮的沒有那麼多——這是不確定的。
所以，此刻說房價會漲，簡直癡人說夢，但危機解決之後，供給不足仍然是未來房價不得不防的雷！
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可是即便如此，我也不認為未來房子會是一個很好的配置標的。
核心原因在於房地產的流動性太差。
當你需要用錢的時候，賣出去拿到錢的時間週期長，讓利的空間大，非常不划算。
而站在此時此刻，我最擔心的是，假如這輪房地產因為沒有得到及時的托底救助，房價瘋狂往下跌，房子成為一個負資產的吞金獸。
每個人在極度內捲的市場裡好不容易賺點錢都用來償還房貸了，其他消費品根本不敢買也買不起，經濟陷入嚴重TS......
對個人而言，這是最該提防的，自己也給自己去去槓桿！（米籃投資）