萬科值得被救

在房地產低迷的第三年，市場仍在尋求解決方案，破產的開發商必須為破產做好準備。至於前景不錯但面臨臨時信貸壓力的項目，國有銀行已撥出數十億美元的貸款，以確保其完成。

不尋常的時代需要採取非常措施。隨著最大的開發商之一萬科公司面臨流動性緊縮，國家的紓困計畫已經到來。穆迪評級本週將備受推崇的Vanke削減為垃圾級。

該公司最大的障礙是未來銷售不明確。由於管理的謹慎，在2023年與碧桂園同行相比表現相當不錯。合約銷售額僅下降了10%，至3,760億元人民幣（524億美元）。然而，今年整體市場可能會變得更糟。最近的一項調查顯示，不到20%的受訪者計劃在未來六個月內購買房屋，而一年前接近30%。穆迪估計，萬科1月和2月的收縮銷售額下降了約40%，至345億元，比一年前大幅下降。

房地產開發是一項規模業務。根據現有最新數據，Vanke的營業利潤率從2019年高峰的29%暴跌至9月季的8.4%。2023年前九個月，其營業利潤僅310億元，比去年同期下降了23%。

開發商動盪的營運條件也許可以解釋為什麼即使是國有金融機構也感到憂慮。Vanke正面臨兩家國營銀行對45億港元（5.75億美元）新離岸銀團貸款的抵制。在一次罕見的干預中，政府已要求大型貸款機構加強支持。

其實萬科擁有1,010億元的現金，這應該足以支付其短期債務。據穆迪稱，2025年6月前到期的債券將達到約340億元。然而，就像其他人一樣，萬科嚴重依賴預售，即公寓在建造之前就已購買。截至9月，它有約4080億元的合約負債，主要包括消費者為未完成的房屋支付的存款。從這個角度來看，Vanke的現金頭流並不那麼好。

上週全國人民代表大會發布的預算報告，地方政府管理基金（主要包括土地銷售）的收入預計今年將成長0.1%。如果萬科也違約，房地產低迷將進一步惡化，所以萬科是絕對有價值去救的，因為它在某些層面很正確。

到目前為止，最大的開發商，如中國恆大集團和碧桂園，在開始以藉債方式擴張後違約。但萬科有良好的管理和傳奇的過去，萬科與深圳緊密交織在一起，深圳在短短幾十年內就變成了一個經濟發展中心。萬科於1991年上市，是當時新興的深圳證券交易所的首批公司之一，並將國營的深圳地鐵集團公司列為其最大股東，持有27%的股份。

萬科正在與銀行就債務互換進行談判，這將有助於這家現金短缺的開發商避免其有史以來第一次債券違約。萬科的主要債權銀行正在考慮一項計劃，將價值數百億元的債券換成擔保債務。

Vanke在多個方面都面臨流動性壓力。幾家保險公司正在尋求保護向Vanke支付的私人債務，最近至少有三家位於北京的此類公司派高管前往該公司深圳總部製定一項計劃。(發比利斯市場報告)