你是不是也發現了最近房價的“堅挺”其實挺得有點假。利多不停，利率也在降，但房子卻還是賣不動，成交量一看冷得很。但你要說房價真跌了嗎？好像也沒有完全崩盤。真相是房價並不是靠市場“自然堅挺”，而是靠開發商造出來的“新型房子”在暗地裡強撐。它們有個新名字叫“四代宅”。但其實說白了就是一種“加量不加價”的打法，用超大的贈送面積、超高的得房率，還有露台、會所、泳池、景觀設計來誘惑你出手——總價不變，但你拿到的遠比以前多。看起來房價沒跌，其實實打實地“變相腰斬”了。01一、房價一直跌，可表面上為什麼還“挺得住”？你有沒有發現這兩年房價動不動就傳“走穩了”“要反彈了”，各種利多政策也都在跟上。利率降了，首付降了，限購放開了……可是成交量還在低迷，二手房還在持續下跌。說實話很多人都覺得奇怪：如果真沒人買房，開發商為何不直接降價賣？因為現在的開發商學精了，他們不明降價而是暗中“加量”。什麼叫加量？就是你買一套100平的房子，結果送你20平露台、10平飄窗、5平裝置平台，再加上公攤小、陽台變書房，實際用起來的面積，可能接近130甚至150平。而價格呢？還是你看到的總價200萬。這麼一搞得房率直接從70%飆到130%+。用更低的套內單價，掩蓋表面上沒有降價的事實。房價真的在“偷降”。02二、四代宅是怎麼“偷襲”二手房的？老三代宅100平，套內面積大概也就70平，得房率70%。四代宅呢？同樣是100平，總價也是200萬，但套內你可能能用到130平，得房率130%。相當於什麼？每平米實際只花了1.5萬，而三代宅是2.8萬。這還不是全部。四代宅還順帶給你個大露台、社區會所、花園泳池，甚至還有下沉式書吧、瑜伽房。住進去的人感慨一句：“這不比我那套二手房香多了？”你就說買房的人會怎麼選？03三、開發商不是良心發現，是被市場逼的別看這些四代宅這麼“豪橫”，其實開發商一點都不賺錢，甚至可以說是虧著賣。為何還要搞？因為不搞就更賣不出去。一個做地產的朋友直說，現在做四代宅利潤比以前低多了，光這些贈送面積、公共配套、裝修設計全都要成本。但他也很無奈：“現在不加點料誰還看你的房？一堆人看都不看，直接說不考慮老產品。”所以別覺得開發商在做好事，本質上是市場倒逼他們“加料賣”。而且你有沒有發現新房這麼卷，二手房還怎麼賣？04四、中介已經“用腳投票”了，集體轉向新房說個現實點的。現在房產中介都怎麼幹？帶你看一套二手房跑七八次，看了不滿意就拉倒，還可能跳單，最後成交了還得分公司一杯羹，提成到手沒幾個錢。但如果帶你去看新房，只要你登記資訊，看一遍、簽個合同，就能拿到幾千、幾萬的佣金。甚至有的售樓處還給中介“特別獎勵”——帶來一個客戶成交就給現金。你說這種情況中介還願意帶你看二手房嗎？他們不說話，但行為已經說明一切。只要中介不推二手房，市場就冷一半。05五、四代宅越火，二手房就越難賣我們來算一筆帳。三代宅總價200萬，套內面積75平，套內單價26666元。四代宅也是200萬，套內面積130平，套內單價15384元。對比一下差了將近40%。而且新房環境好、裝修新、還不用繳個稅增值稅等等，一對比買新房的性價比簡直高到離譜。於是你會發現現在很多看二手房的人嘴裡說著“挺喜歡”，其實心裡已經在拿新房對標壓價。“你這要價200萬，但我去看隔壁新盤也才200萬，人家還送露台、送裝修，環境還更好。”二手房的房東一聽這話怎麼談？不降價賣不掉；降價又肉疼。所以現在很多二手房乾脆直接“躺平”。06六、不是所有二手房都廢了，但價格肯定撐不住了你可能會問那是不是三代宅就徹底沒用了？不至於。但未來一定會變成“價格窪地”。為什麼？很簡單當四代宅賣200萬時，三代宅就只能賣成100萬才有人願意買。四代宅比的是產品力，三代宅比的是“白菜價”。一旦價格拉開差距，就會有一部分人買帳——比如資金有限的剛需、投資客、收租的。所以說四代宅不會讓三代宅徹底報廢，但一定會讓它“變廉價”。不是沒人買，而是得便宜到你無法拒絕才有人下手。07現在樓市表面上看著風平浪靜，但實際上全靠開發商“花活”在撐著。四代宅只是看起來“價格沒跌”，但實際上已經通過各種方式把真實房價打了個七折八折。這些房子看似貴，其實你能用的面積更多，體驗也更好，關鍵是總價還沒動。而傳統二手房呢？一動不動就只能看著自己被“按在地上摩擦”。未來的趨勢很明顯：結構性價格倒掛會越來越嚴重。你想買房就得明白一個事實：看表麵價格是看不出樓市真相的。只有拆解背後的“得房率”“贈送面積”“總價結構”，你才知道那些房子真的跌了，那些房子只是“裝得住”。別被假象騙了。真正的房價早就悄悄塌了一半。 (知理樓市)

2025年，是房地產十四五“收官之年”。這一年，也迎來房企謀劃十五五（2026年~2030年）戰略藍圖。做未來5年戰略藍圖，不是立足當下看未來，而是站在“以終為始”行業終局，即至少站在未來10年、20年中國房地產終局，去看當下房企何去何從？如何破局？這才是前瞻戰略牽引。事實上，中海管理層曾說，房地產21年7月開啟的這一輪行業深度洗牌出清和調整的結果，將直接影響或決定中國房地產未來10年甚至更長時間的企業格局。對比之下，華潤置地如今連續2年成為行業利潤王，這根本得益於華潤商業地產為代表的第二曲線100億淨利潤貢獻，而商業戰略，正是華潤早在10年前甚至更早前就看到中國商業地產的蓬勃機會。而如今，其他頭部房企即使想追趕，也已經來不及了。如今華潤綜合領先的勢頭，核心源於10年前第二曲線的戰略前瞻佈局。而如今站在2025年新時點，立足10年之後2035年，房企又該如何謀劃新戰略。這又是一個關鍵戰略窗口期！在這個敏感時點，老潘看到來自全球四大投行之一的高盛最近發佈了一個關鍵報告。《經濟轉向內需驅動：聚焦中國房地產價值鏈中的買入機會》，在這個報告中，比較吸引老潘的是，高盛從大視野給出了中國房地產2035年行業的量化格局和發展態勢。基於此，老潘簡要總結為4點，與大家分享。結論1未來10年，房地產銷售規模二度收縮40%眼下，房地產還在下行周期中。都說房地產未來在“10兆+”？但眼下看10兆+，短期是保不住了！尤其從2025年4月新房銷售掉頭向下的態勢以及2025年整個經濟基本面的高度承壓，預計2025年銷售將繼續下滑到8兆~8.5兆左右。更遠看，10年之後的2035年新房市場會剩多少？對此，高盛給出了一些醒目判斷。預判1：2035年，中國新房銷售面積預計會相對2024年“再度”下降40%。第一次降幅40%是近4年的急速下落。即從21年18.2億平米跌落到24年的9.7億平米，相當於急速跌落40%多。第二次降幅40%是未來10年的長周期的收縮。即2025年到2035年10年間，高盛預測2035年相對2024年再次跌落40%。折算下來大概會在5.8億平米。（9.7億*60%=5.8億平米）當然過程中會有起伏，但整體趨勢卻向下，35年新房銷售面積將進入“5”字打頭！預判2：雖然新房市場會下降40%，但好在二手房交易和裝修需求會“填補”新房下行的市場缺口。按照推算，新房24年到35年預計二度收縮（9.7億平米*40%）4億平米左右。但隨著房地產存量需求的持續大爆發，高盛預測2035年整個地產鏈（包含二手房、裝修市場等）潛在市場規模將達到5.7兆。這較2024年增長70%。這5.7兆需求，其中60%為可持續性內需，顯然，這也未來中國經濟擴大內需的關鍵支撐之一。結論22035年，10大開發商份額將高達50%眼下房地產，已進入“少數派10城+10企”主導樓市發展的縮聚格局。即全國範圍內，基本就10多個城市，10多家頭部房企還在“活躍”發展中。比如10余城市還是能夠相對安全有現金流有利潤的持續開發，大多三四線城市和普通二線城市都被頭部房企暫時放棄拿地了。比如只有10余頭部央國企還能形成“持續拿地，持續開盤，持續熱銷”的滾動開發的良性循環發展，大部分房企已喪失拿地能力，都在無奈去庫存，積蓄現金流活下去。量化看，10強房企2024年銷售額佔全國市場份額已經達到21%。21%還不算太高，但到2035年會如何了？對此，高盛給出兩個預判。其一，預計到2035年，前十大開發商的全國市場份額將接近50%。對比之下，高盛也強調2023年美國\日本東京大都市區的前10大開發商基本佔比也再40%\50%。其二，前十開發商在一二線城市的市場份額會翻倍，基本從2024年的30%提升到60%左右。這2個預判意味著未來10年頭部房企、頭部城市“強者恆強”的發展趨勢會進一步強化。事實上，這2年的表現已經很鮮明。即房企為規避風險，紛紛加速退出三四線城市，集中資源深耕一線及強二線城市。比如在2024年百強房企新增土儲中，一線城市佔比提升至26%，二線城市達66.5%，三四線僅7.5%，這意味著整個百強房企拿地的“火力”已經92.5%的集中於一二線城市。聚焦一二線，不是短期策略，高盛認為是長期趨勢。高盛指出，未來政府土地供供應將更多源於“城市需求”驅動，開發商也同樣如此，有持續需求的地方就會產生持續供應。基於此，未來主流頭部開發商會進一步高度集中在中國一二線城市擴張。老潘也看到一個資料，即2024年拿地金額前10的房企，沒有一家房企投資城市超過20個，基本都是10個上下。一位10強房企拿地負責人表示：“北京、上海、深圳、廣州等一線城市以及杭州、蘇州、南京、合肥、西安、成都等優質二線城市，作為中國經濟最有活力的地方，我們都長期看好。未來主要投資資源都會集中在這些高能級城市，以保證公司實現規模、利潤、流動性、安全性的均衡。”研判32035年二手房交易量，將佔行業總量2\3隨著新房供應的減少和開發商行業的收縮集中，未來中國房產住房需求將越來越多地轉向二手房市場。高盛預計，到2035年，中國房地產二手房銷量將達到8億平米（基本判斷）~9億平米（樂觀判斷）。9億平米是什麼概念？其一，新房銷售量2024年才9億多平米，這對應了2024年9.7兆的新房銷售額。顯然，2035年二手房銷售量9億平米是個很可觀的數字。其二，當下二手房銷量在什麼位置？老潘根據貝殼研究院資料，看到2023年全國二手房成交面積約為5.7億平方米，同比大幅增長44%；而2024年二手房成交面積進一步增長5%，達到6.0億平米，佔新房和二手房總交易面積的45%。2025年二手房成交面積預計繼續增長5%，達6.3億平方米，市場份額46%左右。整體看，2020年到2025年，二手房交易佔比從20年的20%到25年的46%，顯示了在新房市場急速下行時，二手房銷量佔比開始提高到“半壁江山”新高度。對此，高盛的預測是2035年二手房交易量佔總交易量/價值的66%/64%。66%是什麼概念？這與發達國家60%-90%的水平相當，比如老潘瞭解的當下美國房地產二手房銷售佔比就高達90%，新房只佔據10%。66%，相當於佔據房地產銷售總量的“三分之二”。那麼，按照高盛2035年二手房9億平米計算，這意味著未來2035年新房二手房銷售總量在13.5億平米，推算下來，2035年新房在4.5億平米左右。即2035年新房銷售額大概在5兆~5.5兆左右！（考慮到未來GDP按照3%、5%，全國銷售售價在1.2萬\平米左右）。研判4未來10年，裝修市場翻倍新房跌落，但存量市場5.7兆需求卻在崛起2035年，存量時代真正大行其道。正如高盛報告所強調：到2035年，二手房交易和裝修交易所增長的市場需求，將很大程度上抵消未來新建住房的減少。具體到2035年，二手房交易與裝修市場需求將為房地產上下游價值鏈公司帶來5.7兆市場需求，這個市場相對2024年將增長70%。5.7兆，是個很大的市場了。新房開發市場在收縮，但存量市場卻在顯著增長。整體看，大房地產行業將生生不息。高盛預測，基於約1%的綜合翻新率和110億平方米的建築存量，高盛預計2035年翻新需求將達20億-23億平方米（較2024年增長近乎翻倍，2024年為12億平方米），佔建築施工總量的60%。這一需求將抵消新房建設減少的影響，並推動建材、家裝等產業鏈發展！為何裝修需求會大爆發？高盛解釋主要依賴二手房交易佔比提升（佔比升至 66%）和改善型需求增長（置換、適老改造）。小 結未來10年，新房銷售10兆+可能保不住了。但即使如此，也在5兆~8兆左右。未來中國房地產市場的長期發展將轉向“存量最佳化+結構性機會”模式，一二線城市的核心資產、二手房交易及翻新裝修需求，將是未來十年的關鍵增長點！ (地產總裁參考)

編按： 在周五的內容第三條中，瑞銀交易台提到了“更傾向於買入中國房地產股票”，但在股票的選擇上沒有詳細展開說。今天我們選了瑞銀的最新中國地產追蹤報告，其邏輯和擇股盡在其中，以饗投資者者。 中國地產走穩的初步跡象 在經歷了四年的房地產市場低迷後，一線和核心二線城市有越來越多的市場穩定跡象。這包括2025 年2 月在沒有政策放鬆的情況下，這些城市的現房交易出現復甦，庫存月數降至平均以下，土地拍賣溢價率上升，以及二手房掛牌量穩定。

隨著建築材料和勞動力成本的飆升，再加上能源效率要求和各種稅費的不斷增加，開發商們表示，除了面向年長的縮房族和富裕的嬰兒潮一代外，幾乎很難再為其他群體建造可負擔的住房。 成本上升，稅費高企 如今，一些地方、州和聯邦政府的稅收和其他費用佔據了新建住房總成本的40%，這讓開發商們感到不堪重負。正如Assemble開發商的首席執行官Carolyn Viney所言，這種稅負“就像是在阻止人們做某事一樣”，類似於高稅收對吸菸或吸毒行為的抑制。 Viney和其他開發商在澳大利亞金融評論地產峰會上表達了他們的擔憂，指出各種收費使得很多項目難以啟動，這也直接導致了超過十年的住房供應緊縮，並推高了房價。

蕪湖的購買部分產權模式只是提出來的一個下一步研究方向，尚處於探索階段，詳細的實施細則尚未出台。 安徽省蕪湖市一則樓市銷售政策，正引發討論和廣泛關注。 6月7日，安徽省蕪湖市發佈《關於最佳化蕪湖市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，重磅推出13條房地產市場最佳化發展政策，涉及人才安居、購房補貼、二手住房交易、公積金貸款、以舊換新、房貸利率、保障性住房等方面。 值得關注的是，通知還提到，鼓勵房地產開發企業探索購買部分產權的銷售方式，通過合同約定，購房人可以先購買房屋部分產權，剩餘產權繼續由房地產開發企業持有，購房人可租賃使用，購房人購買剩餘產權時已支付的租金可抵扣購房款。

在房地產低迷的第三年，市場仍在尋求解決方案，破產的開發商必須為破產做好準備。至於前景不錯但面臨臨時信貸壓力的項目，國有銀行已撥出數十億美元的貸款，以確保其完成。 不尋常的時代需要採取非常措施。隨著最大的開發商之一萬科公司面臨流動性緊縮，國家的紓困計畫已經到來。穆迪評級本週將備受推崇的Vanke削減為垃圾級。 該公司最大的障礙是未來銷售不明確。由於管理的謹慎，在2023年與碧桂園同行相比表現相當不錯。合約銷售額僅下降了10%，至3,760億元人民幣（524億美元）。然而，今年整體市場可能會變得更糟。最近的一項調查顯示，不到20%的受訪者計劃在未來六個月內購買房屋，而一年前接近30%。穆迪估計，萬科1月和2月的收縮銷售額下降了約40%，至345億元，比一年前大幅下降。 房地產開發是一項規模業務。根據現有最新數據，Vanke的營業利潤率從2019年高峰的29%暴跌至9月季的8.4%。2023年前九個月，其營業利潤僅310億元，比去年同期下降了23%。

「房地產將在（中國）經濟中發揮更小但更永續的作用。」國際貨幣基金組織（IMF）亞太部中國代表團團長Sonali Jain-Chandra表示。 IMF認為，房地產業對中國經濟至關重要，在經濟中佔比高達20% 2月2日，IMF舉行第四條款諮詢報告發表會。 IMF對中國房地產提出三點建議：其一，在供給側，應加快出清陷入困境的開發商，並出台其他政策，為未完工竣工的住房提供融資，以保障開發商有能力交房，即“保交大樓」；其二，在需求側，應放鬆抵押貸款限制，即「松貸款」；其三，需加大房價調整力度，即「減少房價限制」。 IMF估計，與疫情前比，目前中國新屋開工率下降了60%以上。截至目前，房地產投資可能比2022年水準下降30%-60%。