•
再創新高！上海二手房率先步入小陽春
3月上海樓市的數據目前很明朗了。
一方面二手房成交超2萬套，創新近一年的新高。另一方面，新房最後一週發力，成交反彈298%，但年比去年仍不夠理想。
同時，新房豪宅端熱度不減，在3月底上演日銷近200億的樓市「神話」。所以，上海3月小陽春到底算來了還是沒來？
→新房數據3月新房量價齊漲
根據統計，2024年3月全市商品住宅成交套數5,848套，較上季上漲約298%，較去年同期水準下跌35.88%；成交面積41.9萬㎡，較上季上漲約395%，較去年同期水準下跌22.32%。
從成交區域來看，浦東成交佔比約20.3%排名第一；其次是閔行，成交佔比約15.3%。
第三名為黃浦區，成交佔比約14.1%。這是因為在3月份，黃浦供應了不少新房，例如中海順昌玖裡、綠城外灘蘭庭和黃浦·慶成府等。這些樓盤幾乎售罄，讓市場再次見證核心地段的威力。
註：近一年上海樓市量價走勢圖！
從成交均價來看，2024年3月新房成交均價約89,573元/㎡，較上季上漲約35.88%；年漲46.43%；
均價上漲是因為高階盤集中成交，拉高均價。
從成交前10的樓盤中可以看出，均價過10萬的樓盤有4個，分別為中海順昌玖裡、綠城外灘蘭庭、黃浦·慶成府和露香園二期，這些樓盤推盤套數均過百。所以將3月份成交均價拉高至8.95萬元/㎡一點也不稀奇。
→新房開盤現況3月32樓開盤
3月，全市共32個樓盤進行開盤，總計開盤8135套房源，入市面積約103.74萬方。
觸發積分有6個盤，分別為：綠城沁蘭園44.63分、中環置地中心·潤府46.32分、中建萬科理想之地69.9分、安高·申宸院60.36分。
3月開盤樓盤：
→二手房資料二手房成交破2萬套
上海3月二手房屋網簽成交20,274套（資料來源網路房地產，含住宅、商業、辦公室等物業），較上月上漲約170.18%。
為什麼二手房成交超2萬套，市場反應這麼大。這是因為，這個戰績是近一年來的高峰。根據統計，過去一年上海二手住宅成交裡，月均成交只有14958套。
整個3月日均成交則達到了652套，這一數字創下了過去11個月的新高！
但這一輪的成交量，更多的是以價換量。
也就是說，雖然看起來成交有所回升，但是房價下跌的趨勢並沒有止住，反而在持續下降。
就拿外環外的五大新城來說，部分二手房的房價甚至已經跌回七、八年前了。舉例幾個近期發現前後降幅較明顯的小區對比下：
九亭-九城湖濱國際：
3月16日最新成交單價為4.7萬/㎡，66平2房總價約315萬。
但再看歷史成交紀錄，2016年總價340萬買入，如今過了8年315萬賣出，這意味著直接虧損25萬。
泗涇-金地自在城（第二期）：
3月16日最新成交單價為3.7萬/㎡，141平4房總價約525萬。
2021年3月，該計畫成交價第一次站上5萬+，一直到2022年底，單價都維持在4-5萬左右，最高達到5.4萬/平。 2023年全年，也基本維持在4萬+。
但春節之後，房價直線下跌，近幾次成交單價都只有3萬+了。從時間軸來看，這個單價，已經回到了計畫2016年剛交屋的時候。
嘉定新城-中信泰富又一城（一期）：
3月16日最新成交單價為3.55萬/㎡，89平2房總價約316萬。
該項目，2017年經過一輪上漲，已有2016年的3萬+，躍升到了4萬+。 2018年後又跌回了3萬+，直到2020年又回到了4萬+，2022年最高為5.6萬，2023年也基本維持在4萬+。
直到春節後，最新成交到了3.5-3.7萬/平左右。這個單價，也基本上回到了2016年。
南翔-湖畔天下一期：
最新成交價也跌了，3月14日一套建面約113平的3房，總價574萬，單價僅約5萬出頭。
該項目在2021年經過一輪上漲，二手房單價從4萬+躍升到了6萬+，2022年更是達到一個高位，最高約6.7萬/平；2023年開始下跌，但還在5.5-5.7萬左右。
2024年，單價就只有5萬出頭了，基本上回到了2020年左右的價格。
徐涇-上海蟠龍天地一期：
3月10日，一套建面約98平3房成交，比掛牌價低48萬，最終成交總價730萬，成交單價約7.3萬/平。
要知道，2023年，專案在最高位的時候，成交單價超過9萬/平，同樣面積大小、同樣高層的房源，總價要高出約150萬左右。
時間來到2023年年底，同樣的房源，也能賣到8萬+。到了2024年，基本上就只能賣到7萬+了，最新的7.3萬/平已經是歷史成交紀錄中的最低價了。
香花橋-葛洲壩玉蘭花園：
3月9日，一套建面約128平的3房，以573萬的總價成交，成交單價約4.4萬/平。
同戶型歷史成交10套，這個單價也是目前最低的。如下圖所示，2022年初，同戶型房源最高曾經賣到了5.2萬/平。
南橋-銀河麗灣：
3月16日，成交了一套建面約216平3房，成交總價738萬，單價約3.4萬/平。
根據查詢，從2011-2023年專案都沒有二手房成交，但再往前2016年，該專案一套中樓層房源，就已經賣到了近4萬/平。
南橋-綠地南橋新苑：
3月11日，最新成交了一套建面約91平的2房，總價269萬，成交單價低至約2.9萬/平。
回顧專案的成交歷程，可能是你想像不到的「起伏」。
在2016-2017年，專案就已經賣到4萬+了，2018年略有下跌，但基本上維持三萬七八，中間經過下跌再上漲，2021-2022年期間也能賣到3萬+，2023年3月甚至賣了4萬+，接著就一路下跌，春節前也維持在3萬+。
但春節之後一樣直線下跌，3月最新成交的2套房子，成交單價都已跌到2萬+了，基本上也回到了2016年的價格。
萬科金域瀾灣：
3月16日，最新成交的77平2房，總價約238萬，單價3.08萬/平。
2021年最高點的時候，專案二手成交單價最高約5.1萬/平。即使在2020年，單價也都在3萬-4萬左右徘徊。如今3萬出頭的單價，也是目前為止的最低。
滴水湖馨苑二期：
3月3日，最新成交了一套建面約89平2房，總價239萬，成交單價約2.68萬/平。
要知道2021年，專案最高曾經賣到了約4.5萬/平。 2017年，差不多一樣大小的房子，也能賣到約3.57萬/平。
綜上，從這些數據可以看出。上海樓市齒輪已經開始轉動，二手房大量成交等於開啟了樓市鏈條的第一環。
而這項熱度也將延續，據顯示在3月30日最後一天，上海二手房網簽套數931套，創下近幾年來網簽新高。
4月的前2天，日均成交套數跌回500以下了，後續二手房市場又將如何走向，拭目以待。（上海樓市情報）