自3月開始，上海樓市風向變了！
中海·順昌玖裡開盤大火，濱江凱旋門認購逼近滿分，一周4盤日光售罄，湯臣一品法拍房上億成交……此外，上週末上海售樓處人氣大漲，二手房也迎來諮詢潮和看房潮。
很多人在問，樓市「小陽春」真的來了嗎？
從數據面來看：
3月上海二手房網簽數量為20221套。 （網路房地產資料）
3月，上海新房成交75.88萬方，較上月增加362.7%，成交金額約679.7億元。 （據佑威房地產研究中心資料）
要知道，自2023年3月後，上海的二手房成交量始終在18,000套以下。春節假期過後，隨著政策利好政策刺激，二手房終於再次站上2萬大關。而新房方面，雖然季上增幅顯著，但從成交絕對量來看不到80萬平方米，所以小陽春成交活躍度略顯不足。
不過，隨著新一批次10萬+新盤強勢來襲，這波豪宅熱度可望持續發酵，短期內將推動市場改善鏈條轉動。
1.【新房方面】豪宅交易活躍 帶動均價創新高
從交易節奏來看，3月上半月並沒有小陽春啟動跡象，半個月的成交量只有平常一週的成交。一直到下半月，樓市成交才進入狀態，最後一周在翹尾效應下，成交面積推升到41萬平方米，換而言之，一半多的成交量都是在最後一周釋放的。
其中，3月新增供應109.4萬平方米，季增775.2%。隨著傳統銷售季到來，入市節奏明顯加速。
黃浦成交獨佔鰲頭
從成交空間分佈來看，黃浦區受到新盤入市影響，成交出現放量，高達19.4萬方，成為全市排名第一。另外，浦東、閔行、嘉定、寶山等區域也表現不錯，成交面積排名前幾名。
3月豪宅交易活躍
從成交前十榜單來看，有4個10萬+樓盤，在以往月度成交榜單中不容易出現那麼高比例的高價房。而且從價格來看，也和以前比有突破，以前10萬+樓盤價格多半在15萬元/平方公尺以內。這次榜單中有3個樓盤均價都在16萬元/平方公尺以上。
基於高階產品交易相對活躍，3月均價大幅上漲，為8,9573元/平方米，較上月成長22.05%，較去年同期成長46.7%。
遠郊樓市分化明顯
不過比起市區樓市的火熱，上海郊區樓盤的表現則不溫不火，一些相對較遠的郊區盤，有些樓盤甚至因為認籌不足而無法啟動搖號，比如位於金山區的華紡棠樾、青浦區的新長寧水韻名邸等樓盤。
註：2021-2022年均值數據剔除2022年4、5月期間數據
其中，五大新城3月來訪指數月增上漲，但回溫幅度不如主城區。雖然五大新城供應了多個項目，但去化並不理想，除了理想之地這種網紅盤日光，其他樓盤去化幾乎均在6成以下，有些樓盤認購僅個位數。
這也側面反映上海剛需剛改群體購屋熱情降溫，未來五大新城同能級板塊之間及板塊內競爭加劇，分化會更加明顯，而產業導入的速度和品質是五大新城格局重塑的關鍵。
2.【二手方面】市場成交活躍，學區房持續降溫
根據網路房產統計顯示，2024年3月上海二手住宅網簽成交共20219套，較上季2月成長約175%，市場活躍度顯著提升。
其中，每日平均銷售量超650套，其中18天單日銷售量超600套，14天單日銷售量超700套。而2月時日均成交套數僅258套，值得一提的是，3月30日一天內二手房就成交900+套，創下近半年來的單日成交量紀錄。
中國房地產網的最新消息，今年以來，上海中環、內環內200萬元至300萬元「老破小」房源價格創新低，成為這波回暖的主力之一。
其中，上海學區房市場正經歷一輪新的調整。有房仲透露，目前的學區房房價已經跌回了6年前的水平。這項變化也反映出學區房市場的泡沫，正被市場力量所擠壓。
以上海浦東新區為例，梅園新村片區的房源，最高單價曾衝上20萬元/平方公尺的高峰。但經歷多校劃片政策後，貝殼數據顯示，現今的梅園小區單價多在10萬元以內。
事實上，地段、房齡、社區環境弱於梅園街坊的"學區房"跌幅更慘。例如同樣位於世紀大道地鐵口的竹園新村，3月網簽單價已經跌破5字頭。
根據仲介的介紹，現在上海二手房的議價空間普遍在10%~20%，部分房源甚至可以達到40%。這表明，在當前市場環境下，買賣雙方仍有一定談判空間。
3.市場走向預測
綜上所述，3月的成交上升，主要是政策鋪墊下，以價換量的結果。成交量提升就會帶來後續市場議價空間收窄，議價空間變小，後續成交量很可能還會回落，伴隨著繼續的政策扶持，2,3個月以後，以價換量的現場還會出現。
3月市場啟動比以往幾年晚一些，主要成交集中在下半月。基於此，讓樓市跑起來的時間短，反過來也說明市場有一定猶豫與觀望。因此，眼下成交量表現並不理想，也說明今年小陽春的成色是不足的。
短期來看，中高階改善案先於市場熱起來，雖然豪宅類專案交易量佔比非常低，但是樓盤熱銷的情緒卻會有傳導效應。 4月這項熱情有望得以延續，中高階產品或繼續成為帶動市場交易的引擎。（上海樓市情報）