澳洲房價15個月連漲
4 月，澳洲房價上漲了0.6%，與前兩個月的漲幅持平，連續第15 個月延續上漲趨勢。
CoreLogic房價指數顯示，五個主要首府城市市場之間存在顯著差異，珀斯房價4月上漲裡2.0%，而墨爾本房價則是下跌0.1%。
過去3個月也出現了同樣的成長趨勢，珀斯房價飆升6.0%，阿德萊德和布里斯班緊隨其後，強勁增長3.6% 和3.2%。
相比之下，雪梨房價過去3個月僅上漲1.1%，墨爾本房價持平。
2024年到目前為止，5 個城市的房價整體上漲了2.1%，其中珀斯(7.6%)、阿德萊德(4.6%) 和布里斯班(4.1%) 領先，雪梨上漲1.3%，而墨爾本則下跌0.3%。
自2023 年1 月29 日觸底以來，五個主要首府城市市場的房價已上漲12.5%。
幾乎所有主要市場都出現了成長，其中珀斯（24.0%）、布里斯班（17.6%）和阿德萊德（14.1%）領先，雪梨（13.0%）和墨爾本（4.0%）落後。
漲幅最大的完全集中在較小的首府城市，而非雪梨和墨爾本。表明，本輪房價的上漲，很大程度上是由於自住需求的推動。
上財年，不算臨時人口，澳洲吸收進來了50萬淨移民，帶來的負面影響也持續顯現。
澳洲住房建設遠遠不夠
為了配合大量吸收移民進入澳洲，工黨政府設立了目標，五年內建造120 萬套住房，每季建造6 萬套住房。
不過，這目標不斷落空。
澳洲統計局週四發布的3 月份住宅審批數據顯示，從趨勢角度來看，3 月份住宅審批數量再下降1.1%，達到2012 年4 月以來的最低月度水準！
以年化計算，3 月批准興建的房屋僅150,120 套，比政府的年度住房目標低約90,000 套。
截至2024 年3 月的一年中，僅批准興建162,600 套房屋，比目標少約77,000 套，是2013 年3 月以來的最低水準。
在人口成長創紀錄地激增的同時，住宅建設已降至至少十年來的最低點。
Macromonitor的最新數據顯示，隨著材料和融資成本的降低，新項目或許將增多，即使澳洲住宅建築業將在未來五年內兩次實現24萬套新住房的開工，但仍將達不到國家內閣120萬套住房的目標。
該顧問公司發布的《2024年4月澳洲建築展望：住宅報告》預測，在截至2027年6月的一年中，新住宅開工數預計將上升至25.2萬套，然後在2028年回落至24.7萬套，但在這段期間的其他三年，每年的總開工數將低於預期，創造近106萬套房屋。
這就解釋了，為什麼澳洲房價一直在漲，同時還在經歷一場有史以來最嚴重的租賃危機！
海外買家依然在進場
除了新進入的移民外，也不要忘記澳洲的海外買家。
相較於其它國家，澳洲因被視為避風港而吸引了全球最多的海外富豪買家。
Kollosche與產業分析師Michael Matusik合著的最新報告顯示，2023年，澳洲在吸引百萬富翁入境方面重奪全球第一，約有5,200名百萬富翁湧入澳洲。
阿聯酋以4500名位居第二，緊隨其後的是新加坡（3200名）和美國（2100名）。
PropTrack的高級經濟學家Eleanor Creagh表示，儘管最近人口增速有所放緩，但供需「不匹配」將在未來幾個月繼續推高房價。
「強勁的人口成長、緊張的租賃市場、低失業率和房屋淨值成長正在刺激房屋需求。同時，房屋市場供不應求，再加上建築活動處於10年來的最低水平，進一步加劇了房屋供應短缺。 」
Kollosche的Property Price Drivers報告發現，海外買家對澳洲房產的需求空前高漲。截至2023年6月，澳洲淨移民人數增加了50萬，是2019年的兩倍多。
報告指出，雖然澳洲新增的百萬富豪移民大多定居在雪梨或墨爾本，但平均每年也有10%至15%的富豪移民湧入黃金海岸。
最近海外買家對澳洲房產的需求主要也是來自自住者，而非投資者。
多方的需求，把澳洲房市推到了當前的境地，各界也是齊想辦法解決澳洲的住房危機。
增加房屋密度有戲嗎？
前端時間，「增加高層公寓數量，解決住房危機」的觀點引起了廣泛討論。
乍聽，好像很有道理。
不過仔細想想，哪裡又有些不對勁。
回顧過去20年，澳洲的住宅密度已經是大幅增加了，從2003年起，澳洲首府城市在相同的土地面積上容納的人口增加了40%！
此外，過去二十年中，新建房屋的平均面積也顯著縮小，也沒見房價跌回去。
對於這個觀點，澳新銀行首席經濟學家理查德·耶森加（Richard Yetsenga）的回答很好的回應了這個觀點。
他表示，僅依靠新房屋建設和增加密度來解決住房可負擔性挑戰是“緩慢且複雜的”，“不太可能及時影響供需平衡”。
「新建築的成本對這項策略至關重要，因為新建築的邊際價格必然與現有住宅的價格聯繫在一起。如果現有住宅比新建住宅便宜(考慮到消費者的一些偏好)，新建住宅將會停滯。
以加拿大溫哥華為例，溫哥華實際上已經轉變成為了一個高層建築城市，透過提高密度增加了三倍的房屋量。
但是，溫哥華的住房可負擔性變得更糟了。
「這一大量新住房供應並沒有帶來所希望的更多可負擔住房。出人意料地，情況反而惡化了，在這一時期，溫哥華的住房價格翻了四倍，漲幅速度和幅度均超過了北美其他主要城市。
但是，溫哥華當地的薪資（經過通膨調整）一直未見成長，房價（也經過通膨調整）卻上漲了400%。
所以，控制房價，最好的方法還是 將移民減少到合理和可持續的水平。
否則，住房短缺將變成永久性問題！
結語
澳洲真的可以大幅削減移民嗎？
答案，我已經在上一篇文章中提到了《迫在眉睫，澳洲移民大改！》。
澳洲面臨的困境就是，人口老化日益嚴重，出生率低，只能透過不斷引進新移民，確保勞動力持續存在，維持經濟不衰退。
就當前政策及需求來看，澳洲房價是回檔無望。
假如，澳洲央行如市場預期那樣今年底啟動降息，新一輪的房價上漲又將開始。
毫無疑問，在下一輪房市繁榮中獲利的將是已經有房的富裕群體。 (澳洲財經見聞)