超50城支援房子“以舊換新”，怎麼換最划算？

推出政策支持住房「以舊換新」的城市越來越多了。而且不少城市拿出了“真金白銀”，降低換房者的“退出成本”。

據中指研究院統計，截至5月6日，全國已有超50城表態支持住房「以舊換新」。許多人都聽說過家電、手機“以舊換新”，但房子“以舊換新”還相對比較新，怎麼操作？怎麼換划算？

1. 超50城支持住房“以舊換新”

5月6日，深圳出台樓市新政稱，支持在本市有開發項目的房地產開發企業以及相關房地產中介機構開展商品住房「收舊換新」和「以舊換新」工作。對於實施「收舊換新」的房地產開發企業，收購換屋人舊房時不受本市有關企業單位、社會組織等法人單位購屋政策的限制。市府住宅公積金管理中心將提供房屋交易便利服務，優化商品住宅「帶押過戶」流程，提升房地產交易便利度。

武漢同日發布樓市新政稱，推行「賣舊買新」交易新模式，對賣舊房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助；支持符合條件的企業收購置換購房家庭的自有住房，用於市場化租賃住房、保障性租賃住房及拆除安置住房等。

上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會日前聯合倡議，在上海全市發起商品住房「以舊換新」活動。據了解，首批參加倡議的房地產開發企業20餘家，房地產經紀機構近10家。記者登入「樂居換新購」小程式查詢發現，目前已有像嶼交控·中環雲悅府等7個項目上線。

據中指研究院統計，目前已有包括常熟、南京、江陰、連雲港、哈爾濱、鄭州等超50個城市支持住房「以舊換新」。如果有「以舊換新」的需求，不妨先查詢你所在城市是否有相關政策推出。

2. 房子「以舊換新」的三種方式

記者梳理發現，各地支持住房「以舊換新」的方式主要有三種，大致可以簡稱為：「幫賣」「收舊」和「補貼」。

一是「幫賣」。由房地產開發商聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若無法售出，則新房訂金全額退款。

這種方式下，「賣舊買新」會更加便利、節省交易成本，但無法保證舊房一定能夠售出。

二是「收舊」。由開發商或地方國企收購舊房，售房款用於購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房「以舊換新」的主流。

這種方式比較直接，舊房有人幫你收了，不怕賣不出去。但也可能有收購價達不到預期，以及你所在區域不在收購範圍內等問題，需要仔細檢查當地政策的具體條款。

三是「補貼」。對出售自有住房併購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼或稅費優惠。

有的地方會將上述兩項或三項政策聯合起來使用以最大限度地便利交易。

還有地方以“帶押過戶”（不需要提前歸還舊貸款、註銷抵押權，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續）、放寬首套房認定標準等政策配合“以舊換新”，以更好地打通換房鏈條。如武漢市日前宣布，在當地僅有一套房屋且正掛牌出售的家庭，辦理新購一套個人商業性房屋貸款時認定為首套房屋。

3. 「以舊換新」大面積推廣，什麼訊號？

首先，這意味著中國樓市調控政策的著力點發生變化，從過去單純的需求側提振，到如今的供需兩方面同時發力。

諸葛資料研究中心首席分析師王小嬙表示，當下的房地產市場發展並不能單純從鼓勵需求切入，而是應從供需兩端著力，建構新的發展模式。與限購、限售等需求面政策不同，「以舊換新」觸及供需兩面。

其次，各地推動「以舊換新」旨在打通房屋「增存循環」。

去年以來，多地二手房掛牌量大增，售房週期拉長，換房鏈條不暢，新房和二手房市場出現「溫差」。

4月30日召開的中央政治局會議明確提出，「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」。新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，暢通“以舊換新”，不僅能推動庫存消化、盤活存量資產，還有助於化解新房市場交付風險，推動房地產業轉型。

此外，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來透過消化存量房產的方式來滿足配租型或配售型保障房需求，或成為一種重要的方式。其中關鍵是要遵循市場化、法治化和商業永續的原則。

業界預計，2024年將有更多城市推出「以舊換新」的相關配套政策。

4. 「以舊換新」要從百姓需求出發

「以舊換新」政策能否真正達到其預期目標，關鍵在於是否從百姓的需求出發，讓百姓得實惠。

例如：賣掉舊房子時，因為房齡、配套等各種原因，二手房業主需要降點價，才能賣出去。換新房子時，開發商也需要給點優惠，彌補換房者的部分損失。李宇嘉認為，二手房業主讓利了，開發商讓利了，政府也要把金融、稅收該讓的利讓出來，比如按揭利率降低、契稅減免、補貼到位等。

此外，他提醒，對開發商來說，要把品質好、性價比高的「好房源」拿出來，不能把「以舊換新」當作去庫存、去尾貨的機會。要讓「換新」的買家真正看到，要買的新房子是能改善自己居住的好房子。 (財經國家周刊)