深圳要對公攤面積出手了！這些公共空間不再計入，陽台、飄窗可以做得更大

“現在的房子越建越高，卻越來越不實用。”此前，公攤面積、得房率等話題曾被熱議。最近一段時間，許多城市推出的樓市新政出現“新風向”，針對住宅用地的計容面積和公攤提出新規。

深圳特區報記者5月14日從深圳市規劃和自然資源局獲悉，2024版《深圳市建築設計規則》將於近日正式發佈，修訂內容包括備受市民關注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等。目前，已辦理《商品房預售許可證》的項目或者規劃條件核實的建設工程項目，不能更改設計；其他建設項目設計和調整，在各直屬管理局指導下依據新版規則實施。

值得注意的是，前幾日，深圳市住房和建設局發佈《關於進一步最佳化房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整為1年；在其他範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求仍為3年。

陽台、飄窗可以做得更大 避難層、機房等列為“不計容面積”

據深圳特區報，深圳市建築設計規則》自2014年發佈以來，先後4次修訂。

本次修訂的亮點主要包括：

• 注重建築設計精細化規劃管理要求，刪除與規劃管理無關條款，簡化規則內容，條款清晰明確、易操作，為規劃管理提供技術服務支撐。
• 為了提升公共空間品質，優先保障公共利益，最佳化了城市公共通道、架空綠化/休閒等核增空間要求，增加了社區體育活動場地附屬設施、防墜落設施等核增功能。
• 結合高密度、高容量發展下的城市建築現狀及設計創新，最佳化了綠化覆蓋率、建築覆蓋率等計算方式，最佳化建築面積管控方式，簡化凹槽、室外透空等條款。
• 結合工業上樓等新的建築功能要求，調整了廠房、倉庫、物流建築的層高、盤道核增等管控要求。
• 結合軌道交通的快速發展狀況，新增了城市軌道車輛基地上蓋綜合開發要求，調整了地下軌道交通空間商業及公共服務配套設施的建築面積計算方式。
• 結合地下空間的大量開發建設，注重站城一體化及地上地下復合開發。
• 加強建築風貌管控，最佳化建築立面、建築屋頂、玻璃幕牆等管控要求。

業內人士分析，2024版《深圳市建築設計規則》不僅有助於提高城市規劃建設水平，提升建築品質，推進建築設計和規劃管理的標準化和規範化，對於促進經濟、社會和環境的可持續發展，尤其對住宅品質和人居環境的提升將帶來新突破，體現了深圳在全空間尺度、全生命週期設計管理上積極探索“從好房子到好小區、從好社區到好城區”的努力。

比如住宅戶型設計上，有望出現更多具生活氣息、受市民歡迎的大陽台：2024版《深圳市建築設計規則》增加“計一半面積的陽台進深不超過2.4m，超過部分的水平投影面積應全部計入規定建築面積”內容。此前，陽台的進深不能超過2.4m，修訂後陽台可以把進深做大，對超過2.4m部分計入規定建面。而在滿足條件下可不計入建築面積的凸窗，修訂後進深也由0.6m增加至0.8m。這意味著住宅的“飄窗”面積將可加大一圈。

又如，過去計入“公攤”面積的兩大部分，將把避難層、機房等公共空間列為“不計容面積”。這意味著修訂後，住宅的公攤面積就會減少，得房率將有效提高。

再如，2024版《深圳市建築設計規則》進行了“限高”，即新型產業用地（M0）中主導用途的建築高度不得超過 250m，住宅和宿舍的建築高度不宜大於150m。過去，深圳的建築設計受高密度城市和城市更新成本等影響，超高層住宅不斷湧現。修訂後，低容積率小區、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產品將有望回歸，滿足市民更多改善性需求。

多地對得房率出手

據證券時報，近日，同屬粵港澳大灣區的幾個城市都推出了樓市新政。其中，佛山市住房和城鄉建設局等九部門聯合發佈《關於持續推動房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》，提到鼓勵支援企業開發多樣化、高品質住宅產品，包括新出讓的住宅用地，住宅套內陽台的“折半”計容面積上限由套內建築面積的18%提高至20%；取消對單個陽台的進深和面積限制等。

惠州市自然資源局印發《惠州市區2024—2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》，其中涉及最佳化輔助用房、陽台、飄窗等容積率計算規則，鼓勵企業建設高品質住宅社區等多項內容。相比佛山，惠州新政力度更大。惠州還鼓勵建設高品質住宅，利用挑高、錯層的大陽台打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小於兩個自然層高的部分不計入容積率建築面積且不計入產權面積。

據新京報，對於佛山和惠州計容面積和公攤的調整上，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，本質是通過增加套內面積、實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，變相降低了房價，有利於提升購房者購房的積極性。此舉也提振了開發商拿地的積極性，得房率提升的項目，比其他項目具有更強的競爭力，單價較低、去化也快。

在李宇嘉看來，不管是佛山還是惠州，以及其他城市對於土地出讓的新政，都是為了回應及落實“4·30”中央政治局會議提出的“最佳化增量”，目的也是為了提高增量供應的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。通過政策調整，引導房企提升房屋實用率。這將有利於提高新建商品住宅的品質及市場競爭力，也將有利於加速釋放本地的改善需求。

李宇嘉表示，計容面積和公攤並不是產品的創新，而是調整規劃指標以滿足提高購房者的福利水平。近年來，凡是“偷面積”的項目，都有不錯的銷售業績，甚至一些房企最大的競爭力就是“偷面積”。但這是“擦邊球”或違規行為，現在則是將其規範化。 (每日經濟新聞)