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海景房狂飆：一場持續十餘年的造夢
陽光、海、沙灘，擁有一棟海景房，曾經是許多城市中產夢寐以求的事。
「剛買房子的時候，每天面向大海，感覺什麼煩惱都沒了。」5年前，陳鵬（化名）在華南某海濱城市購入一套海景房，價格是1萬/平方米。他渴望假期或退休後，能夠享受那裡的美景。
回首往事，陳鵬意識到，買海景房是一時衝動，在那個房價「一天一漲」的時代，去海邊享受美好生活，又能獲得不錯的投資回報，被包裝成了一種「剛需」。
過去幾年，整個海景房市場都這種「偽剛需」籠罩著。從北緯40度的北戴河到北緯18度的南海之濱，3萬公里漫長的海岸線上，「種」滿了各式各樣的樓房。
對開發商來說，較低的用地成本，瘋狂的購屋者，讓海景房計畫一度成為他們的「現金乳牛」。以海南清水灣某專案為例，2017年，在海景房鼎盛時期，這個樓盤的毛利率高達62%，而當年該樓盤開發商的平均毛利率僅為26.5%。
在高毛利的驅使下，他們頻繁在各地的海岸線上拿地、造房，陸地面積不夠了，有的甚至填海造陸，向大海要土地。為了吸引購屋者，他們製造了海濱生活的美好願景，舉辦了盛大的搶購儀式，也為購屋者提供免費的包機、包車。
在房屋類型上，海景房是一個特殊的存在，它將投資屬性無限放大，甚至讓人忽略了居住屬性。業主大多是常年不在海濱生活的內陸人，大部分的海景房沒有常住人口，而是以公寓式酒店的形式被遊客們短租著，只有在假日時熱鬧一下。
如今，去庫存是本輪樓市調控的核心目標，在新一輪週期中，海景房將何去何從？
潮濕的海景夢
「雪鄉一個家，海邊一個家。」這是東北人鄭建新（化名）曾經的人生夢想。
一到冬季，鄭建新的親朋好友就開始奔赴海邊。擁有一套海景房，成了朋友眼中「成功」的象徵。早年，一線海景資源稀缺、未來升值空間大、美好的海濱生活等廣告語，在北方縣城的富人圈子裡頗為流行，不少人也被那種「候鳥」式的生活所吸引。海景房還被分為“三六九等”，在鄭建新的交際圈中，海南的海景房地位最高，北方海濱城市的海景房就顯得沒有那麼“成功”了。
能夠在海南擁有一間套房，成為許多高收入者的標配。七年前，鄭建新就在海南海花島購入一間約40平方公尺的loft公寓，花費了80萬元。
「整架飛機都是來看房的。」鄭建新回憶起當時的情形，「開發商包下了很多輛大巴車，感覺全國的銷售中心都在力推那裡的房子。去海花島看房甚至可以報銷旅行費用…現在回想起來，免費的東西才是最貴的。
根據海花島的當地居民回憶，當時，海花島還是汪洋大海，令他們震驚的是，開發商僅僅指著一片空曠的海灘，就能賣出成千上萬的房子。不過，有些人在交完房款後，就再也沒踏上過海花島。
陽光、海、沙灘固然吸引人，但潮濕、風大也是海濱生活的常態。
實際上，海濱的生活，並沒有想像中的美好。短居尚可，但如果長居，就要面臨各種各樣的問題，比如潮濕，這是令很多北方購房者頗為頭痛的問題，“面朝大海，春暖花開”也變成了“面向大海，風濕拄拐」。
再加上新開發的海景房大多地理位置偏遠，交通、醫療、購物、餐飲都不太方便，居住體驗遠不如生活多年的「老家」。
鄭建新向作者介紹，不管是幾樓，只要開窗通風，就會非常潮濕。牆角起皮發霉，木地板拱起，電器受潮，被縟甚至能「擰出水來」…在海南，受牛嶺山的阻擋，山脈以北的萬寧、瓊海、文昌、臨高、澄邁等地，相較三亞更為潮濕。而這些城市，恰巧也是近年來海景房快速建設的片區。
「冬天大風颳得要飛起，夏天走在地板上都有腳印。」購買海景房的陳鵬也深受困擾。根據陳鵬介紹，他的房子每年需要投入不少資金維護，但一年當中住在那裡的時間又不多，大部分時間都是空的。
如今，陳鵬對投資房地產有了新的思考：投資房地產不是想當然的事情，需要考慮很多因素，包括地點、市場環境、維護成本、政策等。
目前，他正在考慮將自己的海景房賣掉。 “如果你愛一個人，就帶他來海邊；如果你恨一個人，就帶他來買海景房。”
被刺痛的業主們
升值空間大，是海景房業主們美好的願景，但這一曾經的美好願望正在刺痛他們，不少海景房非但沒有升值，反而成為了難以出售的「負資產」。
在陳鵬所購屋的海濱城市，一間70平方公尺附裝修的二房一廳，僅需25萬元，比起三年前的價格，跌幅超過50%。而在海花島，曾經搶著都買不到的海景房，最低只需20萬元…
豐富的海濱資源，也吸引了不少開發商，他們開發的大型綜合旅遊項目在海岸線上依序排開。
上述華南海濱城市的海景房可謂紅極一時，吸引了周邊一線城市的投資客。 2011年，部分項目甚至創下單日銷量4000套的迷思。那裡的海景房在2021年達到1萬元/平方米左右的頂峰，一些景觀視野特別好的房源，甚至賣到了1.5萬元/平方米。
但從2021年中期開始，該地房價一路下滑，二手房掛牌均價從2021年7月的高點1.07萬元/平方米下跌至2023年末的6814元/平方米，跌幅約36%。
2024年1月，該區域某社區一間70余平方公尺的房子，價格甚至低至25萬元，相當於每平方公尺僅3,300元。
更麻煩是，即便價格腰斬，要出手也非易事。一個海景房小區內，幾百套在售房源，幾乎都是常態。
在海南，海景房的價格同樣在「對折」。即便是曾經的「銷冠」清水灣某海景小區，也抵擋不住這場「寒流」。
清水灣西部片區的「蔚藍高爾夫三期」是一處在建項目，為了促銷，該項目最低價已經低至1.68萬元/平方米，而五年前，清水灣海景房的單價一度超過4萬元/平方米。
上述報價來自於清水灣的包銷商。長期以來，該專案實施「包銷」模式，由資方整體包下來，將資金付給開發商，負責後續銷售。目前正在建造的兩個項目，被來自河北和內蒙古的老闆整體包覆。
而在海花島，目前二手房掛牌價在1.1萬元/平方公尺左右，有的甚至不足萬元，相較五年前的房價同樣「對折」。
一位銷售人員介紹稱，僅需22萬元，就能買到一間20余平方公尺的看海loft公寓。如果想要一套90平方公尺的三室一廳，也只要75萬元。
除了不好賣以外，海花島的房子要想租出去，也不容易。
王陽（化名）在海花島做了5年的中介，他表示，那裡以短租為主，12月到隔年2月是短租旺季，長租者要少很多，很多房子長達半年都處於空置狀態。 “一些早期購房的業主，甚至從來沒來這裡，直接將房子託管給中介或者酒店式公寓。”
根據王陽介紹，一間約30平方公尺的公寓房，目前年租金約1.2至1.5萬元，而這類飯店式公寓在海花島遍地都是。
“畢竟也是一個家”
很難想像，一套海景房，能讓兩個相距700公里的北方城市連結在一起。
4月初，北部某內陸城市在售樓盤推出「買一送一」的優惠活動，買一套77平方米的兩居室，可以獲贈煙台一套108平方米的全新海景房。
「說實話，這個海景房挺偏的，單價也不高。」當時，上述計畫銷售人員介紹。目前，該活動已經停止。
最近幾個月，有關「免費送海景房」的新聞層出不窮。在華南，某項目全新的一手房也曾經傳出「免費贈送」。
「現在只需要現場交幾萬塊的訂金，就可以拿下一整套海景房。」今年1月，該計畫銷售人員表示。
該項目一套130平方米的海景房，總價約160萬元，單價約1.2萬元/平方米，其中首付20%，約32萬元。而同社區或同地段的二手房，單價已跌至6000元上下。按照上述價格銷售，顯然很難賣出去。
所謂“免費送房”，實際上是開發商以各種名義優惠返還首付金額，從而實現變相降價的目的。簽訂購房及貸款合約後，購屋者仍需向銀行償還貸款本息。
海景房不少是超級大盤，比如，綠城藍灣小鎮佔地約4800畝，十里銀灘小鎮佔地約4500畝…
這些超級大盤，面積相當於上千個足球場，可容納一些小縣的城區人口。
有些超級小區，開盤十幾年，還是在賣一手新房。例如2011年開盤的華潤步道灣，目前還有新房在販售。而中指研究院數據顯示，截至去年末，華南某海濱城市海景房相對集中的地方，新房庫存高達606萬平方米，去化週期超過25個月。
易居研究院研究總監嚴躍進分析稱，部分海景房由於長期無人居住，商業缺乏基本支撐，再加之海邊腐蝕性強、物業維修成本高，使得整個以海景房為主的資源型房產，在銷售和轉賣上面臨巨大壓力。
目前，全國多個城市推出多項政策，如開放限購、以舊換新等，以達到「消化存量房產」和「優化增量房屋」的「去庫存」目標。
在這樣的背景下，海景房的流動性可望增加。
劉思源在深圳某科技公司工作，去年拿到了20萬元的年終獎後，就在周邊城市購入一套海景房，「逆勢」成為了海景房業主。
“畢竟也是一個家”，這是劉思源的心態。他不期望海景房未來能保值增值，也不在意未來能否出手，而是期望回歸到居住價值本身，以當前較低的價格在這裡為自己或父母安個家。
“現金乳牛”
低廉的土地成本，極高的利潤率，是房企扎堆海邊的驅動力。
華南一位房企人士介紹稱，一棟房子的成本由土地成本、建築成本、房商營運成本和各類稅費構成。其中，建築成本、營運成本、稅費相對固定，土地成本是最大的變數因素。
該人士稱，土地成本通常佔房價的40%-60%，是開發一個專案能否獲利的決定因素。而在海邊，房企拿地的成本相對較低。
這也使得「憑空造城」成為了海景房的一大特徵。有別於三亞、廈門等海濱城市的成熟海景房，開發商們更熱衷於在一些海濱城市的郊區“勾地”，從而建造出一系列的海景小區、濱海小鎮。
以華南某城為例，10公里的海岸線上至少排列著5個海景房計畫。
在海南，清水灣是海景房的典型地區。而在2005年前，那裡是一個用於養殖業的海岸。彼時，開發商以226元/平方米的價格獲得了清水灣一期的12個地塊，總金額為10億元；2008年，再獲得清水灣二期土地，每平方米地價僅207元。
作為對比，這家開發商2023年全國的平均樓面地價為3,200元。
清水灣擁有海南島幾乎最優質的海水和沙灘。這家開發商的官微顯示，開發15年來，共有6萬業主在那裡購屋。
「產城融合」是一些開發商提出的口號，在過往的宣傳文案中，他們也願意將自己宣傳為產業融合發展的服務商，而不是房地產開發商。
規劃一個數萬人甚至數十萬人的海濱小鎮，再與地方談判，以極低的價格獲取土地，然後在未來數年甚至十餘年，持續貢獻極高的毛利率和穩定的現金流。這便是地產商在海岸線上「跑馬圈地」的底層邏輯。
2009年，該開發商的清水灣計畫首度開盤，當年實現銷售64億元。此後，連續9年成為海南銷售之冠。開盤十年，累計銷售額超過880億元。
一直以來，那裡的海景房都在為這家開發商貢獻了源源不絕的待開發地塊和銷售。 2018年，該計畫已經開盤9年，而這家開發商在海南的可售建築面積仍近1,000萬平方米，佔其全國土儲的三分之一。
在清水灣海景房的協助下，這家開發商從一家華南的區域型房企，一躍成為全國銷售top30的房企。
海南曾是一眾房企的「現金乳牛」。例如，2010年1月，另外一家開發商的合約銷售收入共約25.64億元。其中，海南銷售額就達5.2億，當年，這家開發商在海南憑香水灣、富力灣、紅樹灣三個項目，銷售業績比肩大本營，趕超北京。
此外，綠城集團在陵水開發了綠城藍灣小鎮，合景泰富開發了合景汀瀾海岸，華潤和中海則分別在萬寧開發了石梅灣和神州半島…
最先圈地的開發商早已賺得盆滿缽滿，後來者就難再分到「肥肉」了。
2023年3月，清水灣地塊的土拍樓面地價已經高達8,066元/平方米，比清水灣早期工程的土地成本貴了40倍。
曾經的喧囂
為了謀取超高利潤，海岸線上的土地已經無法滿足開發商的胃口，一些房企開始往大海要土地－填海造陸。
在海南，海花島的神話幾乎無人不知。這是一座矗立在海南島西北角的巨無霸人工島，位於儋州市，距離省會海口約一百公里，總面積約7.8平方公里，與杜拜棕櫚島不相上下。
海花島由三個離島式島嶼組成，宛如三朵浪花。 1號島為文旅服務區，涵蓋了主題樂園、購物中心、商業會展、餐飲休閒等業態，2號、3號島則以住宅、度假公寓為主。
從2013年8月取得《海域使用權證書》開始，六年多的時間，開發商在海花島累計投入約810億元。開發商為何大費周折填海造地？答案仍然是拿地成本低。
海花島開發商過往財報顯示，彼時他們在海花島土儲原值73.03億元，共計擁有土儲1181.46萬平方米，據此計算，海花島的樓面地價僅618元/平方米。根據開發商2016年財報揭露數據，其土地成本最低的海花島九期項目，樓面地價更是低至414元/平方公尺。
根據彼時克而瑞統計數據，2016年這家開發商全國的拿地金額為1,150.47億元，建築面積4,991.99萬平方公尺。可以算出，他們彼時在全國的平均土地成本為2,304元/平方公尺。
花了兩年時間填海1.2萬畝後，2015年12月，海花島正式對外銷售，並舉行“全球開盤盛典”，人山人海，購房者把搖號廳擠得水洩不通。根據這家開發商揭露的數據，海花島首日認籌到訪人數10萬人，創造了122億元的銷售額。
在「海景房熱」的氣氛下，到了2020年，海花島新房價漲至2萬元/平方公尺以上，部分房源逼近3萬元/平方公尺。
日月灣則是另一個填海造陸的項目，日月灣位於海南萬寧市，在規劃圖上，由形似太陽和月亮的兩座人工島組成，島上涵蓋了商業街區、海景住宅等項目。
相較於位於西岸的海花島，日月灣的海景更有優勢，那裡是出了名的衝浪勝地，隨處可以看到海浪層層推向沙灘，有的人抱著各色衝浪板走向大海，有的人在浪尖馳騁，有的人正在學習抓浪站板。
2017年3月，日月灣工程開盤，日島一期高層公寓均價2.3萬/平方米，空中別墅均價2.8萬/平方米。根據財報，當年，這項專案為開發商貢獻了31.7億元的銷售額。
然而，如今的日島由於缺少一角，從高空上看宛如月亮，而原本規劃的月島，則因為破壞海洋生態已被拆除。
如今，隨著海景房開發浪潮的落幕，如何經營這些海景房、打造海景文旅項目，成為了許多地方正在做的事情。
2024年4月20日，在海花島海景房對外銷售9年後，配套的文旅計畫「水上王國」正式開幕。此外，海花島還打造了燈光秀、風情商業街、歐堡飯店等。今年「五一」假期，海花島接待遊客超10萬人次。
而在海南島東岸，清水灣的遊艇、香水灣的衝浪等，也有不小的關注度… (棱鏡)