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房貸新政背後：42家A股銀行的“房貸壓力”
繼去年8月，央行主導下調存量房貸利息和首付下限（首套20%，二套30%），並將二套房貸利率下限調整為LPR+20BP以來，上週五央行再次出手。
5月17日，中國人民銀行連發三份房地產市場檔案，繼續下調住房公積金貸款利率、商業性個人住房貸款利率以及個人住房貸款最低首付款比例。
受此影響，房地產板塊當日午後直線拉升，Wind房地產指數收盤上漲7.31%，約20隻房地產股漲停。而資本市場似乎早有預期，自4月26日以來，房地產板塊整體漲幅已超過30%
4月30日，中央政治局會議對房地產提出新定調：“要結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施。”中央各部門以及多地密集出台的一系列樓市新政，是落實“4.30政治局會議”重要部署。
據國家統計局資料顯示，今年1—4月，全國房地產開發投資同比下降9.8%，新建商品房銷售面積同比下降20.2%，新建商品房銷售額同比下降28.3%。
房地產市場的萎靡，另一個“壓力山大”的群體就是商業銀行。從剛剛公佈完的A股上市銀行年報，可以看到商業銀行在涉房貸款上增速放緩甚至下降，而不良率則在上升，其中房地產對公貸款不良率最高的銀行已經達到了9.27%。
本文整理系統整理了A股上市的42家商業銀行對公房地產貸款以及個人住房貸款情況，可以從中體會銀行業的“房貸壓力”，一窺新政對銀行業的影響。
其實，自去年12月底以來，銀行板塊整體表現強勢，累計漲幅超過24%，遠優於大盤。
01 整體情況：對公放緩，個人轉負，不良雙增
據零壹智庫統計，截至2023年末，42家上市銀行房地產貸款總餘額為8.34萬億元，較2022年末增長3.69%，同比下降0.49個百分點；而個人住房貸款總餘額為33.85萬億元（齊魯銀行、瑞豐銀行、無錫銀行、紫金銀行未披露2023年或2022年末資料，不納入統計），較上一年末降低1.42%。
總體而言，對公房地產貸款增速繼續放緩，個人房貸餘額進入負增長階段，且二者不良率雙升成為普遍趨勢。
從房地產貸款和個人住房貸款的佔比、增減情況來看，2023年銀行對涉房貸款呈現出弱化的態勢。
在銀行涉房貸款的對比上，從規模層面來看主要還是由國有銀行以及股份制銀行等大行佔主導，部分中小銀行如北京銀行、上海銀行、寧波銀行也擁有較多的涉房放款。
在貸款餘額變動層面，房地產貸款變化波動性更強，個人住房貸款整體變化較小更為穩定。在涉房貸款佔比層面，股份制行、城商行對房地產貸款的投向更多，農商行相對偏少；而個人住房貸款為大部分銀行的主要個人貸款投向之一，但這一比例率近年來有所縮小。
在貸款質量層面，無論是房地產貸款還是個人住房貸款整體均呈現了一定程度的不良率上行，但個人住房貸款整體質量依舊優異，仍具有一定的抗風險能力。
表1：42家A股上市銀行以及銀行分類
02 對公房地產貸款：放款仍偏謹慎，不良率上升
1、貸款規模及比例
對公貸款主要是銀行對企業的貸款業務，房地產貸款則是對房地產業投放的信貸業務，該信貸業務抵質押物一般包括變現能力較高的土地、房產、在建工程等。42家上市銀行均披露了這一較為標準的資料。
在對公房地產貸款規模上，六大國有銀行中除了郵儲銀行之外均排在前五，前五位房地產貸款餘額達到48030.79億元，合計佔比達57.57%，其中中國銀行以14683.47億元列首位。
房地產貸款超過千億規模的有18家，主要為國有銀行和股份制銀行（華夏銀行除外），以及上海銀行、北京銀行、寧波銀行和滬農商行。
整體來看，房地產貸款規模和銀行規模呈現出正相關，多數城商行位於百億等級，而農商行中，除滬農商行、青農商行外，房地產貸款均低於100億，但全部高於10億元規模。
表2：2023年末42家上市銀行房地產貸款餘額
從房地產貸款佔對公貸款比例這一維度來看，房地產貸款佔比最高的是滬農商行，達到25.22%，是唯一一家超過20%的銀行；其次為平安銀行佔比達到17.86%。
佔比超過10%共有16家，以股份制銀行和城商行居多，而國有大行中僅有中國銀行這一比例超過10%，工商銀行最低為6.28%。而由於農商行的定位，其房地產貸款佔比普遍較低，最低的渝農商行僅為0.9%。
相較於2022年，從具有高比例的銀行數量，以及整體佔比情況來看，2023年銀行對房地產貸款正呈現出弱化的態勢，體現了房地產行業的收縮情況。
表3：2023年末42家上市銀行房地產貸款佔公司類貸款比例
2、貸款增減情況
在貸款餘額的增量上，有24家增長和18家下降，從規模增減資料看，上市銀行對房地產貸款投放仍偏謹慎。
增幅最大的為江陰銀行，為258%，主要由於其基數較低。國有銀行中，郵儲銀行增幅最高，為20%。在貸款額達到百億元的銀行中，增幅最大的為蘇州銀行的70%。
在18家房地產貸款下降的銀行中，降幅最大的齊魯銀行，其次為渝農商行，這兩家降幅超過20%。僅1家國有銀行呈現下降趨勢，為交通銀行的-6%。在貸款額達到百億元的銀行中，降幅最大的為青農銀行的-14%。
表4：42家銀行房地產貸款增長情況
表5：42家銀行房地產貸款減少情況
3、貸款不良率及增減
基於風險的考量，銀行房地產不良貸款和不良率受到了更加廣泛的關注。據統計，在42家銀行中共有31家披露了房地產貸款的不良貸款額和不良率情況。
31家銀行房地產貸款不良率中位數為3.04%，較上年有所上升。具體到各銀行情況，不良率低於1%的共有5家，包括光大銀行、平安銀行和興業銀行三家股份制銀行。
六大國有銀行中房地產不良率最低的為郵儲銀行2.45%，最高的為建設銀行5.64%。不良率高於5%的共有10家，其中渝農商行達到9.27%，且連續兩年居行業最高。
相較於2022年末，房地產不良率呈現增長的共有18家，其佔比達到58%。具體來看，不良率增幅超過1個百分點的共有11家，其中不乏有交通銀行、建設銀行、郵儲銀行、浦發銀行、招商銀行等大行；增幅最大的是青農商行，達到了4.74pct；2023年末不良率最高的渝農商行同比增幅也達到1.99pct。
而不良率降幅超過1個百分點的僅有3家，降幅最大的是蘇州銀行，達到1.95pct，其餘兩家分別是中國銀行和齊魯銀行。
從資料情況來看，各銀行的房地產貸款風險壓力顯著增加，過去一年，受制於房地產整體行情影響，不良率、不良貸款有所暴露。
表6：2023年末各銀行房地產貸款不良率及增減
03 個人住房貸款：增速轉負，不良上行
1、個人住房貸款規模和增幅
銀行涉房貸款的另一方面則是個人住房（抵押）貸款，在選取的42家上市銀行中，共39家對個人住房貸款做了相關的披露。
個人住房貸款規模方面，國有六大行全部位於前列，其中建設銀行最高達到了63865.25億元，最低的交通銀行也有14626.34億元，達到萬億等級的還有招商銀行和興業銀行兩家股份制銀行。
達到千億等級的共有18家銀行，除了上述銀行及大部分股份制銀行之外，還包括北京銀行、江蘇銀行、上海銀行以及滬農商行。
39家銀行個人住房貸款總餘額達到33.85萬億元，佔總個人貸款餘額的26%左右。可以看出，多數銀行個人住房貸款一直作為個人貸款的放款主方向之一，但這一比例近年來有所縮小。
單獨看各銀行情況，個人住房貸款放款比例最高的是農業銀行，佔個人貸款餘額的64%，而中信銀行、興業銀行、郵儲銀行這一比例也超過50%；最低為哈民生銀行，僅為5%。
表7：2023年各銀行個人住房貸款餘額及個人住房貸款佔比
相比於房地產貸款餘額的高波動情況，個人住房貸款波動相對較小，大部分銀行的增減幅度低於20%，超過這一比例的有兩家：寧波銀行和浙商銀行，增幅達到36%和29%。個人住房貸款有所減少的共19家銀行，降幅最高的是廈門銀行，規模同比縮小19%。
相較於2022年年末，已披露資料的38家上市銀行個人住房貸款餘額平均增長率為0%，同比持平，各銀行具體增長資料如下：
表8：2023年各銀行個人住房貸款增減情況
2、個人住房貸款質量
個人住房貸款歷來是銀行不良率最低的優質信貸資產之一，2023年末已披露該資料的21家銀行，這一資產質量保持優異。但相較2022年末，多數銀行個人住房貸款不良率有所抬升，資產質量有一定程度的下滑。
具體來看，僅有兩家銀行個人住房貸款不良率超過1%，為渝農商行和鄭州銀行，但是渝農商行增幅較大，為0.34pct，而鄭州銀行是為數不多不良率出現下降的銀行之一，且降幅最大，為0.48%。
僅有六家銀行不良率呈現出下降，除鄭州銀行外幅度均低於0.1pct；相比之下，有六家銀行不良率上升幅度超過0.1pct，為上海銀行、浦發銀行、民生銀行、華夏銀行、重慶銀行和渝農商行。
表9：2023年各銀行個人住房貸款不良率及增減情況
End. (零壹財經)