上海樓市解綁，房價要漲了嗎？
“如果不是剛需家庭，不建議以投資作為購房的動因，短期內不適合投資。”
5月25日，一個關於 “銀行停貸”的話題，讓本來睡懶覺的周六早上變得熱鬧非凡。
“請問上海銀行停止放貸了嗎？剛交了首付，還沒放貸！難道說上海跟進15%首付比例和降低公積金和商貸利率？早點出來吧，給我省個特斯拉Model Y出來！”
“我的也停貸一個星期啦，還沒放款。”
逐漸地，小道消息越來越多，諸如“建行客戶經理說，公積金要下調”“聽說可以貸40年”等等。這一切，似乎都在表明在下周有望出現“重磅”消息。
果不其然。5月27日，上海突發重磅樓市新政。按照朋友圈多位樓市專家的話說就是“超預期”“很震撼”“終於來了”。如果要用一句話來形容它的影響力，那便是“它將決定你未來財富增長和在一線城市生存的邏輯。”
那麼新政到底說了什麼？我們先用大白話翻譯一遍。總共涉及三個方面：
▶▷第一，放開限購。
◎ 單身非滬籍購房區域擴大至外環內二手房。
◎ 非滬籍社保連續繳滿年限從5年縮小到3年。
▶▷第二，貸款政策。
◎ 商貸款首套LPR-45基點，利率降至3.5%；商貸首套首付不低於20%。
◎ 商貸款二套房LPR-5基點，利率降至3.9%（特殊區域3.7%）；商貸款二套房首付不低於35%。
◎ 公積金貸款首套80萬，家庭60萬；二套65萬，家庭130萬。多子女家庭基礎額度上浮20%，最高192萬。
▶▷第三，其他政策。
◎ 支援企業購買“老破小”，租給職工，不限套數。
◎ 取消離異購房合併計算住房套數規定，對夫妻離異後購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數。
◎ 限購基礎上，多孩家庭可多買一套。
看到這些政策，很多人不淡定了。小巴某位在杭州已紮根的同事瞬間想把房子賣掉搬到上海去，而民政局的工作人員估計心裡也犯嘀咕。以後兩個月可能工作量加大了，因為“假離婚打新”的鑽空子行為似乎有可能死灰復燃。
當然，新政的影響和作用遠不止這些，我們可以用四個關鍵詞來進行初步解讀。
關鍵詞一：風向。
上海是全國穩樓市的基石，無論從市場健康程度，法律法規的完善情況，以及市場買家的前瞻性和認知情況，上海都處於領先地位，不管在政策端還是市場端，參考意義都很大。
然而從年初開始，在其他城市“花式解綁”的背景下，上海的動作可謂“擠牙膏”：
1月2日，上海調整公積金貸款政策；1月4日，上海金山推出“買房可免費軌道交通”；1月30日，允許非戶籍居民繳納社保5年以上可在外環區域限購住房1套；5月3日，鼓勵“以舊換新”。除此之外，上海再無重磅樓市政策。
直到“517”核彈級樓市政策出台，國家層面開始降首付比例、房貸利率，但也有所保留——各地可根據實際情況自行決定首付比和利率下限。重磅利多下，全國十多個重點城市紛紛跟進，而上海直到昨天才調整了貸款政策。
上海的最新解綁舉措，一方面傳達了經濟和樓市目前的困境，另一方面也代表著大力度政策的全面出台，政策拉動樓市復甦的決心越來越明確。
關鍵詞二：改善。
我們諮詢了幾位房產專家，他們在一條政策的重要性上達成共識：多孩家庭可以買第三套房。上海原來是以家庭為單位，可以買兩套；原來外地人已婚，以家庭為單位，也只能買一套。這條政策的背後其實是兩個字：改善。
這幾年，整個房地產行業，尤其住宅開發商已經意識到房地產不再是周期變化，而是客群的需求在變。
現在的調控都是在為改善型客戶做鋪墊，政策更多的傾斜給改善客群，因為國家也意識到這才是推動市場的最大驅動力。而改善客群有不少都是二孩家庭。今天的政策，終於給了他們十足的照顧。
58安居客研究院院長張波認為：“這一條非常符合人性。多孩家庭的需求並非是炒房，而是想在提升居住空間的同時，給子女們都留一套房。目前在上海敢多生的人群，本身的物質條件也相對優渥，也更有能力多買一套房。”
其實我們再來看不論是單身非滬籍的購買區域擴大至外環內二手房，還是支援企業購置“老破小”二手房，再通過一系列的利率刺激，本質是一個消化二手房、打通置換鏈的邏輯。
關鍵詞三：人口。
就在新政出台的三天前，上海還公佈了一組有點嚇人的資料：2023年，上海全市總和生育率為0.6，常住人口的一孩率僅為66.24%。
房地產行業有個說法是“短期看政策，中期看土地，長期看人口”，人口是樓市需求的支撐力，其劇烈下滑自然引發擔憂。
不過，上海的人口長期保持“機械增長”，每年都有“新上海人”湧入，未來尤其是中小城市的年輕人，他們將構成在滬購房的重要組成部分。
隨著各地的經濟和就業日趨緊張，優質人才的引入變得尤為重要，上海樓市新政只不過是一個“引流手段”，而它盤活的不僅僅是上海的樓市，更是國家核心產業和整個社會各產業的發展。
可以預見的是，在長三角地區，“人才流動”將成為常態，這也意味著上海周邊地區將面臨巨大的人口壓力，尤其對於小富的南京，“買上海”一直是個巨大的誘惑。別說個人了，江蘇企業一旦做大就有搬到上海的衝動。
因此，上海周邊的城市，未來或將出台刺激力度更大的人才引進和樓市政策。
最後可能還要回到我們都一直關心的問題：
如果上海樓市復甦，真的會帶動一線城市，甚至是二三線城市的復甦嗎？當人口增長放緩後，房價上漲的邏輯還存在嗎？今天是不是買房或投資的好機會？
這幾個核心問題，將由我們的幾位房地產行業的專家和經濟學者來解答。
有了上海的示範作用，接下來廣州、深圳和北京必將跟進執行房市新政。深圳、廣州會力度更大，比如廣州可能會採取雙管齊下的策略，既最佳化限購政策，又落實房市新政；深圳首套房的首付比例，可能至少降至20%；北京也將大致參照上海的做法。一線城市的跟進，無疑將對全國樓市的回暖起到積極作用。
目前上海的落戶政策依然相對嚴格，一旦放鬆，就會有大量外來人口湧入，希望獲得上海的戶口或購房資格。因此，只要上海願意，其人口總量就可以增長，成為支撐房價的重要力量。
我認為，上海樓市在這次新政後，基本上已經觸底，整個一線城市的情況也類似。像深圳、廣州和北京跟隨出台樓市政策後，政策力度都基本足夠，接下來可能只是微調，比如降低LPR或降准等。所以一線城市的樓市，現在是購買的好時機。
上海目前的富裕階層，購房的慾望已經上升，最近連續出現了多個豪宅項目的日光或准日光碟，每套房價基本在4000萬以上，這表明上海頂尖富裕階層已經開始抄底。因此無論是剛需還是改善型需求，在上海購房的時機已經到來，趨勢變得非常明顯。
二線城市的情況則有所不同，各地差異性較大，可能需要更長的時間。至於三四線城市和大多數中小城市，目前的政策力度仍然不足，未來可能還需要等待更多政策出台。全國性樓市的回暖，需要更長的時間，甚至可能要到明年下半年或後年才有可能實現。
我比較關注的一條政策是“最佳化非本市戶籍單身人士購房範圍，擴大至外環內二手住房。”這一招是一石二鳥，一方面給予非戶籍單身有更多選擇，不再只能買外環外，另一方面又能起到承接“以舊換新”的改善需求，外環內的舊房有人可以接手，打通置換鏈條。
另一條是外圍區域限購明顯放鬆，包括嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山的限購門檻放鬆到，社保或個稅只需購房之日前連續繳納滿2年及以上，並將購房範圍擴大至所在區全域。
一方面不再只針對外圍五大新城，更廣大的外圍區域都有降低門檻，另一方面目前外圍新房去化速度相對較慢，然而外圍總價低，有利於剛需入市，這一政策可以有針對性地加速去化。
還有一些政策也不容忽視。比如7090政策後續會出台鬆動：完善房地聯動機制，差異化調整最佳化中小套型住房面積標準和比例要求，支援區域統籌、總體平衡，更好促進區域人口、土地、住房協調發展。這樣開發商會更願意拿地。
對於在上海有自住需求的人群來說，當下的確是入場的時機點，當然並不代表著上海房價會大漲，但未來供需結構的變化，會導致二手市場“撿漏”的機會大大減少，外圍區域房價下行的可能性也不斷變小。
總之記住大原則：政策越松的區域，房價後續上漲動力越弱。
樓市大漲的邏輯我認為首先是經濟預期。在過去的20年乃至30年裡，我們國家的發展速度非常迅猛，這種大跨步向前的經濟增速，是保證房價飆升的關鍵。這幾年，增速放緩，各個行業都受到一定衝擊，房地產業也被波及到，因此大漲的底層原因可能動搖了。
其次，原來地產上行的時候，各方都是通過不斷貸款，用負債來驅動資產價值提升。現在地產下行階段，政府一方面做租賃，給租金下錨，使得房價回歸資本市場，並把租售比的決定性作用提高了，另一方面用降利率的粗暴手段，以時間換空間，把負債問題解決。
這些調控的背後無非就是老百姓不願意貸款買房了，地產的投資價值和附加價值也一直在往下掉，那麼房價大漲的基礎也就不存在了。
現在上海但凡有點良心的意見領袖，都會統一口徑說，如果不是剛需家庭，不建議以投資作為購房的動因，短期內不適合投資。如果非要炒房，只能快進快出，去買特色一點的房子，比如學區、新建地鐵，全靠賭了。未來房地產投資邏輯會無限趨近於現在的股票、理財和信託。
至於上海的“老破小”，不能說肯定不好，或者肯定好。而是政策放開的時候，肯定是一圈一圈慢慢向中心解綁的。這也是我一直強調的：越是核心的地段越是能幫你兜底。
上海樓市對周邊，特別是江蘇、浙江影響特別大。因為之前上海限購，大家才跑到嘉興、蘇州、崑山華橋買房。現在既然限購放開能來上海買房子，他們基本會放棄上海周邊。所以上海周邊的房價可能還會再跌一點。
非戶籍人士的購房區域擴大到內環影響會比較大。因為之前都動不了，現在能往市中心挪一挪了，對小面積的房子影響會大一點。企業購房主要受政府公租房的影響比較大，如果不放開的話，很多企業購房用於出租，會受到限制，其實是政府為了有更多的公租房做準備的。
樓市大漲的邏輯，基本不存在了，房地產就是維穩、軟著陸。從2021年到現在，上海基本上平均下來也跌了25%左右。
從投資價值來說，這幾年投資房產的基本上已經沒有利潤空間了。很多人現在買房子——70%左右的人買房子，不是為了賺錢，而且還要顧慮買完之後再跌，所以現在就是剛需在動。如果是投資的，觀望的氛圍非常濃厚。
未來的房地產投資的邏輯還是一樣：現在大家都在打新，因為新房政府限價，政策一直在。雖然限售，但利潤空間在，所以大家還是會傾向買新房，二手房比較少。 (吳曉波頻道)