在香港，沒有哪處房產能像房地產巨頭李嘉誠的長實集團所持有的房產那樣深刻反映出商業地產市場的困境。位於香港中環的長江中心，這顆皇冠上的寶石，在過去一年中寫字樓空置率高達四分之一，而附近的新玻璃塔樓僅租出了10%的空間。儘管該地區其他塔樓的空置率同樣居高不下，但長江中心的窘境尤為凸顯，它像征著香港商業地產的持續低迷。
根據世邦魏理仕（CBRE Group Inc.）的資料，香港市區第一季度的辦公樓空置率攀升至歷史新高的16.7%。自2019年以來，辦公樓租金已累計下跌35%。長江中心二號的行銷代表透露，這座CK總部大樓的小型版本自去年開始預租以來，其41層的空間僅租出了一小部分。對此，公司未作出公開回應。
長實集團的董事長李澤鉅近期承認，雖然市場短期內對商業地產的需求並不旺盛，但他對長江中心II的未來保持樂觀。他在本月的年度股東大會上表示：“畢竟，能夠俯瞰海港景觀的優質辦公樓在市場上並不多見。此外，這座建築位於香港的核心CBD地帶，堪稱香港最高端的辦公樓之一。”
由扎哈·哈迪德建築事務所設計的恆基兆業地產的新辦公塔在吸引租戶方面取得了相對成功，儘管空置率仍有40%。房東近期採取了租賃較小空間的商業寫字樓策略來填補36層高的塔樓，而非之前計畫的整層租賃。彭博新聞社2月的報導指出，總部位於倫敦的Coller Capital已與恆基兆業簽訂了部分樓層的租約。預計這兩個項目將於今年內完工。CBRE預測，從今年第二季度到第四季度，將有額外709,000平方英呎（約65,868平方米）的新寫字樓投入市場，相當於9個足球場的面積。
總的來看，全市的新商業地產面臨著租戶難覓的局面。CBRE的資料顯示，第一季度大部分新建築的寫字樓租賃率不足50%。即便是金融中心最具韌性和最受歡迎的塔樓也不例外，空置率有所上升。據房地產機構報導，新鴻基地產和恆基兆業的國際金融中心I和II，如Citadel等公司所在的塔樓，其空置率從一年前的滿租到今年5月的5.5%和3.3%。
市場新供應的激增使得房東變得更加隨和。仲量聯行（JLL）的董事總經理Alex Barnes表示：“現在，房東比過去幾十年更願意進行對話。”他還指出，租戶現在在租賃條款和條件上擁有更多的發言權，並可以要求調整空間。JLL預計，今年的租金可能還會繼續下降高達5%以上。
除了供應增加外，香港商業地產還受到國際銀行削減成本和大陸公司回報緩慢的雙重打擊。投資銀行交易的缺乏迫使一些金融公司縮減辦公空間。香港第一季度的首次公開募股（IPO）收益是自2009年以來的最低點，而自去年以來，香港的金融市場一直表現不佳，IPO數量落後於印度孟買。
彭博新聞社3月的報導稱，美國銀行在中環長江中心減少了多個樓層的租賃，並將一些員工轉移到成本更低的地方。曾經是香港最活躍的優質辦公空間租戶的大陸公司，如今也不急於進入市場。CBRE的資料顯示，它們在第一季度的新租約中僅佔8%。
雖然寫字樓市場看起來對資本不太友好，但是這一切會為租戶帶來更大的談判空間。Barnes表示：“這些新的發展為香港租戶提供了升級辦公室的絕佳機會。” (發比利斯)