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馬來西亞房產投資，突然又火紅了！附馬來西亞購屋寶典（馬來西亞買房必看）！
記得上一次「馬來西亞買房火爆」的景象還是在2016年央視遍佈「新加坡旁，碧桂園森林城市」的廣告時，殊不知時隔8年，已經2024年了，馬來西亞房產著實又火了一波！
當然，這次沒有中國開發商的助力，馬來西亞房產的爆火全憑實力出圈，因為有眼光的人自然是嗅到了馬來西亞房產投資未來的升值潛力。相較於國內一二三城市房價全面崩盤，這次，馬來西亞房產市場卻是贏麻了！
最近和一些國內房地產行業的朋友聊下來，說實話，真的沒有一個是積極樂觀的，大家對未來都充滿了迷茫和不安，國家一救再救，卻絲毫不見起色。大廠裁員多了、失業率高了、消費降級了、生意不好做了，要說現在國內有什麼不卷的，認真想想，還真難想到有什麼好的機會。
上到企業老闆，下到一般老百姓，無一不是充滿了焦慮。這也是我為什麼寧可在國外漂泊，也不願留在國內的原因，因為在國內真的是「焦綠」啊…
言歸正傳，國內房地產行情這兩年暴跌想必大家都知道，也不用我強調，即使全面放開了限購，也仍不見好轉。而馬來西亞的房地產成交資料，卻著實讓我震驚了一把。
01 馬來西亞買房有多火？
在過去的3年疫情期間，全球市場都飽受疫情、經濟環境不景氣、市場供應鏈受擾等利空因素影響，導致整體投資意願下降。馬來西亞的房產市場也自然因此受到打壓，但好在2022年馬來西亞政府放寬疫情管控後，房地產投資熱情快速回升。
根據馬來西亞國家產業資訊中心（NAPIC）資料顯示，2022年馬來西亞房產成交量達到389107筆，相比2021年增加了29.5%，而在2023年則是更上一層樓，全年成交數量近40萬筆交易。而在2024年的首季度，房產成交交易量便暴增17%，該狀態還將持續很長一段時間。
馬來西亞的房產行情能夠快速回暖，主要得益於以下利多政策：
1） 馬來西亞中央銀行寬鬆政策
馬來西亞的GDP成長從2022年的8.7%放緩至2023年的3.7％，在全球貿易不利的情況下，這種更為疲軟的步伐預計將至少持續到2025年底。儘管經濟放緩，但經濟在2023年最後一個季度仍增長了3％，通貨膨脹率有所放緩，一般和核心通貨膨脹的平均利率分別為2.5％和3.0％。
這種經濟寬鬆政策可能會對房地產市場產生積極影響，因為較低的通貨膨脹通常會導致較低的利率，使貸款更便宜，並有可能刺激房地產投資。因此，中央銀行的措施和當前溫和的經濟狀況可以提振馬來西亞的房地產行業。
2） 馬來西亞政府支援房地產市場
為了支援房地產市場，馬來西亞政府在《2024年預算案》中的政策方向著重於提高住房的可負擔性和可近性。為了促進旅遊業和投資，它考慮放寬馬來西亞“我的第二家園” 計畫的規定，吸引越來越多的外國人到馬來西亞旅遊並投資，並取消了分層產權整體銷售必須獲得一致同意的要求，促進城市重建，並允許對新房產進行再投資。
3） 基礎建設進步提振房地產市場
隆新高速鐵路（HSR）、新馬跨國地鐵（RTS）和Mass Rapid Transit 3（MRT3）等重大基礎建設項目的戰略發展可望徹底改變馬來西亞居民的交通便利。
高鐵預計將大幅縮短吉隆坡和新加坡之間的旅行時間，到時候1.5小時即可從新加坡到吉隆坡；RTS將促進柔佛新山和新加坡之間的無縫跨境交通，6分鐘即可跨國；而MRT3環線將顯著改善大吉隆坡/巴生谷地區的無障礙環境。
目前，馬來西亞房產成交最好的便是吉隆坡和新山。吉隆坡憑藉著超過6%的投資報酬率，且單價3萬元左右每平的房價，成為東南亞國家首都的性價比最高的地方。
而新山，憑藉其新加坡對岸的地理位置優勢，房價卻只有新加坡的1/10-1/4，且因為新馬跨國地鐵的基建利多、柔佛州州王自2024年任馬來西亞最高元首、隆新高鐵恢復的可能性，都吸引了一大波熱錢湧入。
我可以非常負責任的說：投資房地產的回報率，馬來西亞不一定是最高的，但一定是最安全的國家！ ！ ！
這裡所說的安全，就是非常多個層面的意思了。
首先，政治安全：馬來西亞沒有大國衝突；其次，馬來西亞政局穩定，尤其是2022年新上任的首相安華更是眾望所歸，對華友好；最後，馬來西亞與中國建交50周年，是一個不排華的國家，也是唯一一個國家將中國傳統文化保留完好的國家，語言交流也無障礙。
如果想要達到6%的投資報酬率，馬來西亞首都吉隆坡核心區的部分公寓出租託管可輕易達到；而新加坡對面的新山部分公寓專案更超6%，所以啊，大家不要把雞蛋放在一個籃子裡，國內出租報酬率低，甚至有的大城市現在租不出去，大家何不換個思維、分散下投資、降低一下風險？
最近越來越多的投資客前來加我微信諮詢關於馬來西亞買房的相關問題，以下是我總結了大家的常見問題總結解釋一下。
02 馬來西亞買房投資乾貨
01 外國人在馬來西亞購屋政策
1965年《國家土地法》（NLC）是馬來西亞的主要財產法之一，它將外國人定義為任何非馬來西亞永久居民的自然公民。
原則上，外國人可以擁有任何類型的財產（住宅單位：包括土地和高層建築，商業財產和土地，工業財產和土地）。法律委員會也對外國公司在這個國家購買房產或土地做出了類似規定。
根據規定，外國人或外國公司經過政府批准後可在馬來西亞購買任何類型的房產，但是以下情況除外（以下單位外國人不允許購買）：
1）建在馬來人保留土地上的房產
2）由州當局確定的中低價位住宅單位
3）由州當局確定的，在任何開發項目中分配給Bumiputera（土著）利益的房產。
4）外國人也不允許購買農業用地。然而，對於在憲報上刊登的建築用地或農業用地的開發，他們可以在獲得相關州政府當局的同意後進行。各州限購政策各州限購政策如下：
1）在雪蘭莪州，外國買家被禁止：a）購買土地住宅物業，除非該物業有土地分層產權（如門控社區）；b）購買拍賣物業和c）購買農業用地。
2）overhang unit單位是指已經獲得完工和合格證書的住宅單位，但在推出後超過九個月仍未售出。
02 馬來西亞不同房屋和地契類型
（1）馬來西亞房屋類型
1）有地房屋（Landed house）
獨立洋房（Bungalow）
獨立洋房是一種獨立的單層或多層住宅，四周沒有與鄰居共享的牆壁，通常建在獨立的土地上。這種房屋提供了最大的隱私和空間，適合追求高品質生活的住戶。
半獨立洋房（Semi-Detached House）
半獨立洋房是一種有地房屋，由兩棟相連的住宅單元組成，每個單元只有一面牆與另一個單元相連，其他三面獨立。它們提供了比連棟住宅更多的隱私和空間，同時比獨立洋房更為經濟。
排屋（Terrace House）
排屋是一種多戶住宅，多個單元共享牆壁，通常排列成一排。每個單元都有獨立的入口和小院子。排屋通常價格較為親民，適合中等收入家庭。通常為單層或雙層，相對於聯排住宅具有更多的戶外空間和更寬敞的室內佈局，適合中大型家庭生活。
聯排住宅（Townhouse）
聯排住宅是一種住宅單元，它們彼此共享牆壁，通常排成一列。每個單元都有獨立的入口和院子，聯排住宅通常是兩層或三層的建築，每層都有獨立的居住空間。聯排住宅常見的設計是上下兩層分別獨立，這樣每層可以作為獨立的居住單元，通常比排屋更為緊湊，適合小型家庭或投資者。
2）高層建築（High-rise Building）
服務式公寓（Serviced Apartment）
服務式公寓是一種高檔住宅，提供類似飯店的服務和管理，如清潔、洗衣和客房服務。它們通常位於城市中心或商業區，配備豪華設施如健身房、游泳池和商務中心，非常適合短期居住的商務人士或尋求高品質生活的住戶。
共管公寓（Condominium）
共管公寓是提供多種現代化設施的高層住宅，包括健身房、游泳池、俱樂部和花園，確保住戶享有高品質的生活環境。配備24小時保全系統，適合家庭和中高收入者，通常位於城市發展較好的地區。
混合用途公寓（Mixed-use Development）
混合用途公寓結合了住宅、商業和辦公功能，住戶可以在同一建築物內享受購物、餐飲和娛樂的便利性。通常位於城市中心或商業區，提供高度的便利性和多功能性，適合喜歡城市生活的年輕專業人士和高收入者。
雙鑰匙公寓（Dual Key Condo）
雙鑰匙公寓是一種靈活的住宅設計，在一個單元內包含兩個獨立的居住空間，每個空間都有自己的入口和設施。適合多代同堂家庭或希望透過出租部分單位獲得額外收入的住戶，提供額外的隱私和使用彈性。
公寓（Apartment）
公寓是相對經濟的高層住宅，提供基礎設施如停車場、安全監控和有限的娛樂設施。適合中等收入者或預算有限的住戶，通常位於城市外圍或發展中的區域，提供基本的居住條件和安全保障。
（2）馬來西亞房產地契類型
1）永久地契（freehold）和租賃地契（leasehold）
永久地契（freehold）是指土地所有權永久歸屬個人或企業所有，沒有時間限制。這意味著持有人對該土地擁有完全的控制權，可以永久傳給後代或進行買賣。永久地契的房產通常具有更高的增值潛力和穩定性，適合長期投資。
租賃地契（leasehold）是指土地所有權在一定期限內（通常為99年或60年）歸屬個人或企業所有，期限屆滿後需續租或歸還給政府或土地擁有者。在租賃期限內，持有人有權使用和開發該土地，但其價值可能受租賃期限影響，續租時可能需要支付額外費用。
2）分層地契（strata title）、總地契（master title）或個別地契（individual title）
分層地契（Strata Title）適用於多層建築物如公寓和共管公寓，每個單元都有獨立的產權，持有人對自己的單元擁有獨立產權，同時共享公共區域（如走廊、泳池等）的使用權和維護責任。分層地契提供了清晰的產權分割和管理便利，適合高層住宅。
總地契（Master Title）指的是一個大塊土地的整體所有權，通常由開發商持有，開發商在完成分割和建設後再將其轉變為分層地契或個別地契。在房地產開發過程中，總地契用來管理整個開發項目，開發完成後會轉換為個別或分層地契，方便銷售和管理。
個別地契（Individual Title）適用於有地房屋，如獨立洋房、半獨立洋房和連棟房屋。每個住宅單元都有獨立的土地所有權，持有者對自己的土地和建築物擁有完全的控制權。個別地契提供了更高的隱私和自由度，適合有地房屋的購屋者。
03 馬來西亞買房流程
第一步：簽署開發商的銷售表格或與供應商簽署轉售交易的購買要約表格，支付訂金。
第二步：針對貸款客戶：申請融資以購買房產。
(貸款審批程序因銀行而異，審批時間取決於購買的房產類型，如新推出的、正在建造的或已建成的房產）。
第三步：提供律師以下檔案：
(1) 護照的影印件
(2) 通訊地址及聯絡電話
(3) 外國購買者的所得稅號碼和提交所得稅的地點（僅適用於購買轉售物業）。
第四步：自簽署銷售表格（或購買要約）之日起，簽署《銷售與購買協議》（SPA）、公契（如適用）和其他交易性檔案。向開發商/供應商支付10%的首付。
第五步：律師要申請國家機關的同意。買方要提供律師以下檔案：
(2) 一份經認證的《特別協定》的真實副本
(2) 一份經認證的外國買方護照的真實副本
(3) 一份經認證的章程副本（如果買方是外國公司）。
(4) 物業的最新退租和評估收據（由賣方提供）
(5) 《國家土地法》第433B條規定的申請表格
第六步：
根據《2015年住房發展（控制和許可）（修訂）條例》（"附表H"）的附表三或《SPA》支付剩餘的購買價格。
第七步：根據附表H，開發商應在《特別協定》簽訂之日起36個月內（或有關當局批准的較晚日期）交付房產的空置權。交付空置物業後，必須簽發完工驗收證書，如果是高層物業，開發商必須申請分層產權。在轉售交易的情況下，賣方應根據《協議》的條款向買方交付空置物業。
04 馬來西亞購屋稅費明細
（1） 購屋階段稅費
1）印花稅
是指在出售或轉讓房產時對你的房產檔案徵收的稅。此稅種包括以下三種：
a)地契轉讓印花稅（轉讓文書的印花稅）
10萬以內 1%
10萬-50萬 2%
50萬-100萬 3%
100萬以上 4%
b)物業買賣協議（SPA）的印花稅：10馬幣
c)貸款協議印花稅：貸款總金額的05%（僅針對貸款業主）
2）買賣契約律師費
50萬以內 1%
50-100萬 0.80%
100-300萬 0.70%
300-500萬 0.60%
500萬以上 0.50%
750萬以上 商議（不超過0.5%）
3）外國人購置稅2%-3%，目前僅柔佛、檳城、和馬六甲需要繳納海外買家稅，一般情況下開發商會贈送此費用，即已涵蓋在房價中。
4）手續費和雜費3000馬幣以內通常大部分發商都會贈送以上費用！
（2） 持有階段稅費
備註：地稅是由各州政府對符合資格的屋主徵收的土地稅金。地稅的計算方式是物業面積乘以租金率，由於每個州的租金率有所不同，因此沒有統一標準。
門牌稅是根據物業的估計的年租金決定，一般比率為2-7%，比率的多少取決於物業的尺寸和類型。兩項稅金都是依據位置和房屋類型而有差異，無法同一而論。大多數公寓兩稅合計大致每年約1000-3000令吉。
（3）出售階段稅費
馬來西亞房產在出售階段，通常有兩筆費用需要支付。第一筆是仲介佣金，通常為房子售價的2%，通常由賣家支付；第二筆為資本增值稅，通常在房產持有的三年內出售需要繳納增值稅部分的30%，而6年及以上只需要繳納增值額部分的10%（外國人和公司）。
因此，也極大的限制了投資客惡意炒房，這就是為什麼馬來西亞的房產價值一直相對穩定的原因。
05 其他馬來西亞買房常見問題
（1）馬來西亞有實行遺產稅嗎？
答：馬來西亞沒有實行遺產稅。
（2）馬來西亞買房可以移民嗎？
外國人在馬來西亞買房不可以移民，但是可以通過辦理“第二家園身份”，獲取馬來西亞長期居住資格。
（3） 外國人在馬來西亞買房能否貸款？
1）在馬來西亞工作的外國人（可以）可以貸到房屋價值的70%-80%左右，貸款期限可長達35年（需視申請人的收入和年齡而定）。
2）在其他國家（非中國大陸）工作的外國人（可以）可以貸到房屋價值的50%-70%左右，貸款期限可長達30年（需視申請人的收入和年齡而定）。
3）在中國工作的中國人（不能）目前在中國大陸工作的基本不可貸款。
貸款要求：月收入必須12000馬幣起，綜合其他資料（如收入不高，則可以提供其他收入來源為輔助檔案，海外房子租金收入，基金收入，生意收入或海外產業（已拿到房產證，沒有抵押於銀行貸款）
貸款利率：4.2%-4.5%
貸款期限長達35年，無法負擔超過70歲
貸款律師費及雜費：貸款總額的約0.8%
貸款印花稅：貸款總額的0.5%
（4）非馬來西亞人可以繼承馬來西亞的房產嗎？
根據法律規定，如果有遺囑，遺囑執行人需要申請遺囑認證（執行死者遺囑剩餘願望的法律程序），這是分配財產的必要條件。如果沒有書面遺囑，受益人將需要申請行政管理書（LAD）。
這兩個過程都要提交給馬來西亞高等法院。同樣，《國家法律》第433B(1)(e)條也規定，外國人只有在獲德州政府的批准後才能在馬來西亞擁有和繼承財產。
（5）馬來西亞的房子可以聯名購買嗎？是否按每人佔多少股份分配？
答：可以的，有幾個人就可放幾個人的名字，人數沒有上限，必須年滿18歲。佔股問題要在簽合約時註明誰佔多誰佔少，具體多少佔比，否則就平均分配。
（6）馬來西亞的房子計公攤面積嗎？是毛坯房還是有裝修？
答：大馬的建築面積只計算實際使用面積，包括陽台的，不計公攤。一般都是有裝修的。
（7）外國人在馬來西亞的房租收入需不需要繳稅?
答：需要，稅率為25%，每年的4月繳交。但房租收入可以扣除一下成本：
貸款利息：如果你的物業是透過貸款購買的，你可以從你的租金收入中扣除貸款利息。請記住，可扣除的費用是利息，而不是分期付款。
門牌稅和地稅：為物業而向地方政府支付的門牌稅和地稅可以被扣除。
保險費：為保護該物業而支付的火災或竊盜保險費可以扣除。
房仲的佣金：如果你聘請房仲為你的物業尋找租戶，支付給仲介的佣金可以扣除。
廣告費：你可以扣除出租物業所做的廣告費用，如：印刷小冊子，在報紙或網站上刊登廣告。
律師費：為準備租賃協議或任何其他與物業相關的檔案而產生的律師費用可以扣除。
物業維護費用：你可以扣除為保持物業良好狀態而花的費用，如：油漆、水管、電氣維修、害蟲防治等。
為了能夠從租金中萬無一失的扣除，所有上述的費用，你必須進行適當的記錄及保存。然而，如果你的年度總租金收入不足以支付你的租金相關費用，在這種情況下，這意味著你正在遭受淨租金損失(Net Rental Loss)；那麼，你是不需要承擔任何稅款的。 （程公子在海外）