財經雜誌—房地產市場出現了一些積極的變化

2024年4月以來，促進房地產健康發展的重磅政策頻出。政策重心有三：1.保交樓；2.消化存量；3.最佳化增量。地方層面的政策包括取消限購、鬆綁限價、放開落戶、以舊換新。中國層面的政策更可謂力度空前。

2024年4月29日，自然資源部發佈《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，對商品住宅去化周期超過36個月的城市，暫停商品住宅用地出讓；對去化周期介於18個月到36個月之間的城市，採取限制性供地。

2024年5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈通知，降低首套和二套房貸的最低首付款比例。將首套房最低首付比例從不低於20%調整為不低於15%，二套房最低首付比例從不低於30%調整為不低於25%。

中國人民銀行還宣佈：1.不再設定首套和二套房貸利率下限，實現房貸利率市場化。2.下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，調整後，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%。3.設立3000億元保障性住房再貸款。

在以上各類政策的聯合推動下，也在經濟改善的作用下，中國房地產市場出現了一些積極的變化。在這些變化中最為重要的是，很多城市的二手住宅成交量出現了顯著改善。

二手住宅成交回暖

二手住宅成交量是反映樓市冷暖的重要指標。從北京、杭州、天津等地的多位二手房中介口中得知，2024年4月以來，特別是5月以來，看房人數明顯增多。下面通過資料看看各大城市的成交情況。

如果某城市2024年4月的二手住宅成交量同比資料比一季度同比資料顯著提高，而且5月、6月同比資料也比一季度顯著提高，那麼我們就可以認為2024年4月以來該城市的房地產市場有所復甦。當然，如果5月、6月同比資料比4月資料還高出很多，那麼該城市的成交復甦態勢就更為明顯。

我們利用萬得（Wind）資料庫中30大中城市的“二手住宅成交面積”資料，因為30大中城市之外的成交資料往往存在很長時間的滯後。我們使用的資料中，6月成交資料為6月1日-15日的成交面積之和。

在30個大中城市中，擁有完整可比資料的城市只有十個，它們是北京、深圳、杭州、蘇州、成都、廈門、青島、東莞、揚州、南寧。這十個城市都是一二線城市。具體資料如表1所示。

從表1可以看出，和2024年一季度資料相比，深圳、南寧、杭州、青島、成都、揚州、北京、廈門八個城市的4月、5月、6月成交量資料顯著提高；蘇州、東莞改善不明顯。所以，2024年4月以來，在有資料的十個大中城市中，八個城市的二手住宅成交情況顯著改善。

在當前條件下，成交量上升對於房地產行業回暖至關重要。而從以上資料看，在一二線城市中，二手住宅交易呈現明顯的復甦態勢。

同時，2024年4月以來，一二三四線城市的二手房新增掛牌量也都呈現出不同程度的上升趨勢（圖1和圖2）。雖然目前一二線城市的新增掛牌數量與2014年12月相比仍然較少，但隨著掛牌房源數量的上升，購房者會有更多的選擇。如果這種上升趨勢能夠持續，將會有利於二手房成交量在未來繼續上升。

通過上文討論，我們發現，2024年4月以來二手住宅成交量已經上漲。我們還想知道，成交價格上漲了嗎？

二手房價格穩中有降

雖然二手房成交量開始回暖，但並未出現普遍的漲價現象。實際上，絕大多數城市的二手房價格穩中有降。下面通過二手房掛牌價格來說明這一點。

掛牌價格雖然不如交易價格直接，但二手房掛牌價格的下降可以反映交易價格的下降。而且，掛牌價格資料比交易價格更有代表性。

因為我們常常以一周或者一個月來統計房地產交易資料，而在一周或者一個月內成交的二手房數量遠遠小於掛牌數量。這就可能會形成資料偏差。所以，掛牌價格指數的變化趨勢更能反映真實的二手房價格趨勢。需要注意，這裡強調的是反映了“變化趨勢”。二手房掛牌價格理論上會高於成交價格，但“變化趨勢”是大體相同的。

我們先看一下北京、上海、廣州、深圳、杭州這五大城市的二手房掛牌價格指數。這五大城市一般被認為是中國房價最為堅挺的城市。從圖3發現，這五大城市的二手房掛牌價格指數都出現了不同程度的下滑。

與2023年3月均價相比，2024年6月第一周，深圳價格下滑2.6%，上海下滑9.4%，北京下滑10.7%，廣州下滑11.7%，杭州下滑12.1%。

與2024年3月均價相比，2024年6月第一周，深圳價格下滑1.2%，上海下滑3.1%，北京下滑4.4%，廣州下滑4%，杭州下滑3.7%。

房價最為堅挺的五大城市，二手掛牌價格指數都出現了不同程度的下跌，這反映了二手房出售方的心態變化。其他城市的情況也類似。圖4是萬得資料庫中一線、二線、三線、四線城市二手房掛牌價格指數。不難看出，無論是幾線城市，與2023年3月價格相比，掛牌價格都出現了下滑。

新房的情況有所不同。在統計中，我們發現2024年4月以來，北上廣深杭五大城市的新房成交均價的下降幅度顯著小於二手房。這可能是因為開發商認為這五大城市的房產是最優質的資產，他們仍然希望在這幾個城市挺住價格，即便付出成交量下降的代價。但是，二手房價格水平在未來必然會影響到新房的價格水平。

本次房地產去庫存的本質是促進房地產回歸居住屬性，所以適度地“降價去庫存”是合理的，也是健康的。那麼，房地產價格何時才算調整到位？房地產行業何時才算回歸了居住屬性呢？

房地產回歸居住屬性

房地產回歸居住屬性，就是改變房價在未來仍會大幅上漲的預期。未來購房的收益主要來自兩方面：第一，以當前房租計算出的收益；第二，房租伴隨通膨上升而帶來的通膨收益。

房租具有抗通膨的能力。圖5和圖6分別是美國和日本的房租價格指數與整體CPI（通貨膨脹指數）走勢。最近30年，美國和日本的經濟走勢大不相同。但是，歷經數十年，美國和日本的房租漲幅都與本國的整體CPI漲幅基本一致。在經濟條件如此不同的兩個國家中，房租都展現出良好的抗通膨能力。

當房價回歸理性之後，未來的房價以穩定為主。不同類型的人群，根據自身情況選擇住房。

對於剛需者，房子除了居住屬性，還附加其他屬性，比如教育、醫療、歸屬感等等。他們可以承受比較低的房租收益率（房租收益率=年淨房租/房屋售價）。如果當前資金成本為3%，剛需者也許願意承受3%以下的房租收益率。

對於改善型購房者，他們更在意房屋品質，但房租收益率仍是重要參考。因為房租收益率是房屋價值的底線。購房需要支出一大筆錢，他們既要考慮居住品質提升，又要考慮資產安全。

對於理財型購房者，房租收益率更為重要。他們會仔細比較購房和其他理財方式的收益情況。

可以說，不管哪類購房者，在消除了房價大幅上漲的預期之後，房租收益率都是一條重要參考。如果房租收益率遠遠低於資金成本，那麼房價調整就沒有到位。

當房租收益率與資金成本基本相當，房價就有望走穩。各類人群各取所需，交易會更加活躍，房地產市場會更加健康。所以，房地產回歸居住本質的關鍵是房租收益率與資金成本相匹配。

對於北上廣深杭五大城市，因為房屋易於出租，而且帶有其他附加屬性（戶口、醫療、教育等），房租收益率與資金成本持平即可達到穩定狀態。表2是目前五大城市的房租收益率情況。

和2023年房租收益率均值相比，除了廣州，其他四大城市的2024年收益率都是穩中有升。2024年前五個月，北上廣深杭租房收益率均值分別為2.21%、1.93%、1.57%、1.71%、2.1%。

考慮到目前四大行五年期定期存款掛牌利率約為2%，五大城市的租金收益率並不算特別低，再經過一段時間的調整，房價走穩的可能性較大。

參考五大城市的收益率，對於二線強勢城市，租房收益率可能要達到3%以上，房價才能走穩。目前滿足這個條件的城市有成都、武漢、長沙（圖7）。

對於二線弱勢城市，租房收益率可能要達到3.5%以上，甚至4%以上，房價才能走穩。因為對於二線弱勢城市，房子在未來有租不出去的風險，而租不出去的房子就伴隨降價風險。在二線弱勢城市中，長春、哈爾濱、瀋陽的租房收益率最高（圖8）。

如果資金成本能夠進一步下降，購房者則可以接受更低的房租收益率。所以，未來降低資金成本可以促進房地產市場走穩。未來還可以出台一系列促進購房意願的政策：比如，減免購房的相關稅費；再如，國家給予剛需購房者利息補貼等等。 (財經雜誌)