2026年2月，上海樓市在傳統淡季與春節長假的雙重影響下，成交資料呈現季節性回落。不過隨著月末“滬七條”新政的落地，市場信心迅速修復，為即將到來的“小陽春”行情注入了強勁動力。01 新房市場：量跌價穩，結構性分化加劇根據網上房地產資料顯示，2026年2月，上海新房共成交約6511套。受春節假期影響，市場成交節奏明顯放緩，從月度走勢看，2月上海樓市呈現“前高後低再反彈”的V型曲線。春節前市場保持一定活躍度，春節假期成交跌入冰點，節後隨著工作秩序恢復和政策利多釋放，成交快速回暖。儘管成交量下滑，但上海新房價格在一線城市中表現突出。中國國家統計局資料顯示，2026年1月上海新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，成為一線城市中唯一同比上漲的城市。這主要得益於高端改善項目的支撐，具備“好地段好房子”的項目仍保持市場熱度。從成交結構看，外環外項目整體去化壓力較大，而核心區域優質項目去化情況良好。春節期間新房成交量僅118套，環比前一周下跌95%，但節後最後一周（2月23日至28日）快速恢復，單日成交從24套攀升至28日的223套。02 二手房市場：韌性較強，節後快速回暖再來看二手房。總的來看，2月上海二手房成交量保持相對高位。全月成交11315套，雖然環比1月的22834套下降約51.8%，但考慮到春節長假因素，這一表現仍顯韌性。從日度資料看，2月1日二手房成交931套，為當月單日峰值；春節假期後市場迅速恢復，2月28日成交839套，較前一日增加220套，增幅達35.54%。而且價格環比降幅縮小。2026年1月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月縮小0.4個百分點。其中上海環比下降0.4%，降幅比上月縮小0.2個百分點。城市測量師行資料顯示，2026年2月1日上海市存量住宅均價為46126元/㎡，各環線基價均值降幅縮小，中外環區域環比跌幅縮小最為顯著。從成交結構來看，依舊是剛需主導。二手房市場以300萬以下低總價房源為交易主力，90平方米以下戶型成交佔比達64%。浦東、松江、寶山、青浦、閔行等區域成交活躍，徐涇、臨港等低價類股因“剛需釋放+政策刺激”放量增長。寫在最後：2026年2月，上海樓市在春節傳統淡季中平穩過渡，新房市場量跌價穩，二手房市場展現較強韌性。月末“滬七條”新政的出台，通過降低購房門檻、提高公積金貸款額度、最佳化房產稅政策等多重舉措，精準回應市場需求，為市場注入新的活力。隨著政策效應的逐步釋放和傳統“金三銀四”銷售旺季的到來，上海樓市有望在3月迎來一波回暖行情，市場分化格局下，“好地段、好房子”仍將是購房者關注的核心。 (上海樓市情報)

我今天上午11點在柯視角發文《可能，馬上要出大招了》預測，上海要出新政了，果不其然，2小時候後上海就官宣了，哈哈，其實我是有點消息的，只是要低調。先來給大家用白話解讀下政策：一、非戶籍在外環內買房，社保或個稅從3年降至1年，這和我上午的預測完全一致。二、社保或者個稅3年以上的，可以在外環內多買一套，就相當於是上海籍家庭了，可以買兩套。三、持有上海居住證5年的，不需要社保和個稅就可以在上海買一套房了。四、公積金貸款買首套房額度從160萬提高到240萬，如果是二胎以上家庭，最高貸款324萬。只要之前公積金貸款還清，即使名下還有一套房，也可以再申請公積金貸款。一句話總結下來就是：繳1年社保的外地人就可以在全上海買房了，外環內可買一套，同時外環外可以買無數套，如果繳滿3年，可以在外環內買2套。如果有上海居住證5年的，那麼不需要社保也可以買一套。我在上午柯視角裡的預測對了一多半。北京是去年平安夜出的政策，之後上海和深圳沒有跟，北京目前是五環內2年社保，五環外1年社保，那麼，上海必定比北京要松才行。深圳目前是南山、福田、寶安的新安街道社保需要一年，今年應該也會徹底脫光。從去年11月開始，上海二手房成交量連續三個月超過2.2萬套，掛牌量直線下滑，房價初現止跌反彈：上海鏈家成交價這次上海選擇在金三銀四之前發佈，就是要給樓市火上澆油，而不是添油戰術。很多人都說，上海樓市已經很熱了，就不會出政策了，而我堅信會此刻出，就是因為，我瞭解上海，我知道上海的政策制定者有獨立性。現在的上海已經不僅僅代表自己了，而是肩負著扛起中國樓市大旗的重擔，因為深圳和北京已經徹底失去了帶領中國樓市走出陰霾的能力。中國各個城市的房地產行情，都得先看上海走勢。上海穩不住，其它城市更拉胯。現在中國樓市的風向標只有一個了，那就是上海。所以，上海目前樓市再熱，也得要火上澆油，要樓市徹底止跌回穩，只有這樣才能帶領其他一二線城市走出熊市。 (柯談地產觀)