房地產老闆：7年前坐邁巴赫，如今開叫車

讀薦人說：

這是一個房地產開發商從雲端跌到地上的故事：七、八年的時間，從身家數十億到一無所有，從坐著邁巴赫變成了叫車司機。

故事主角叫張永利，當然，這是化名，讀者大可以將其替換成這兩年不少開發商的名字。

故事裡，紅色、白色、灰色……開礦、打手、「招待」、離婚、爛尾樓……你能想像得到的一些橋段，多少都存在。

我們無意去給這位張總的發跡起家、經營手段做出價值判斷或者商業解讀，只想展示這樣一段故事，一個典型個體隨著產業周期的風浪上下顛簸的故事。這位張總，是一個群體走下時代舞台時、留給大眾的一個模糊又清晰的縮影。權力、財富、人心、時運，在這個故事裡，可以說是展現得淋漓盡致。

一些令人心有慼慼的字句，著重標記出來，還請讀者品讀。

鬧鈴在凌晨一點準時響起。張永利從出租屋的床上爬起來，用冷水胡亂在臉上抹了一把，刷完牙，換上白襯衫、黑西褲、黑皮鞋，再繫上公司統一的黑色領帶出了門。身為專車司機，他要在凌晨兩點半跑一個提前預約的單子。

單子是顧客前一天下的，接人的地方是開發區的一家會所，目的地則在附近縣城的一個社區。車程40多公里，預約價格311.52元。平台抽成後，張永利能拿到250多元。

對這個月入一萬元左右的專車司機來說，這是一筆大單，必須保證萬無一失地完成。

客人上車地點距離他只有3公里，10分鐘就可以開到──那是張永利再熟悉不過的一家會所，他記不清自己在那裡宴請過多少人，把多少瓶茅台灌進過自己和領導們的胃。

那是七、八年前的事了。彼時張永利還是“張總”，除了擁有一家房地產公司，手握四個樓盤外，他還有些七七八八的產業。而他的衣食住行也契合著人們對一個房地產開發商的想像：開邁巴赫轎車，戴江詩丹頓手錶，穿阿瑪尼的POLO衫和古馳皮鞋。手機是15萬以上的「威圖」——這是全球最為奢華的手機品牌，僅鍵盤便由超過150個不同部件製成。 2016年前後，張永利甚至想買一艘遊艇。在他看來，那才算是富豪的頂配。

而這個夏日的晚上，張永利在俱樂部樓下等到凌晨兩點半，客人被兩個保全扶了下來。他看起來喝得還不夠多，至少能正常與人揮手道別。像所有訓練有素的專車司機一樣，張永利打開車門，扶客人上車。門口保全一愣，“這不是張總嗎？”

張永利沒接話，兩人互相點頭微笑後，保全似乎心知肚明了。

接著，張永利穩穩發動車子，隱入夜色中。

昨天世界

幾天後，張永利出現在我面前時，還是那身專車制服。這位50多歲的專車司機身材微胖，臉色有些發紅，自從當上司機，除了不時腰疼外，他的身體狀態反而好了起來。他同意和我聊聊這些年的經歷，前提是要儘量保護他的隱私，隱去具體地點和他參與過的項目名稱等資訊。

接下來的幾天，他把出車時間減半，帶我跑了幾個專案工地、他曾經住過的別墅，以及那個隱匿的會所。在他的敘述中，我的眼前時常會出現一個巨大的漩渦，漩渦外圈急流湧動，身處漩渦中心的張永利緩慢但又無法控制地下墜。

我是2017年在老紅軍的生日宴上認識張永利的。那時候他還是「張總」。他遞給我的金黃色金屬名片四周，有著鏤空的祥雲雕花。名片上的文字則是另一種黃色，“XX房地產開發有限公司”“董事長”，兩部手機號尾數一個11111，另個是55555。

那一次，他穿著灰色戧駁領雙排扣西裝，繫著彩虹色領帶。當他轉身時，我瞥到了他的愛馬仕腰帶，“您這腰帶不錯，是向恆大許總致敬嗎？”他聽後大笑，“還是記者會說話，致敬這詞兒用得好。”那之後，除了逢年過節的微信問候外，我們鮮有聯絡。

張永利入局房地產是在2015年前後。

當時，中國房地產業正處於從趨冷到回暖的轉折點，「3·30新政策」、降息降准、地方解除限購……一系列政策釋放出穩定房地產市場的積極訊號，房價開始回升。

由於房價回升太快，當年12月中旬，中央經濟工作會議將「化解房地產庫存」列為2016年中國經濟工作五大任務之一。這是20多年來，該會議首次直接「喊話」鼓勵開發商降價。但潑天的房價根本煞車不住車，2016年北京北四環附近某小區的二手房，三個月內報價從800萬飆到1200萬。

彼時的張永利和3個朋友共同拿出兩億元，在一個省會城市成立了房地產公司。其中，張永利投入了先前從礦產賺下的1.5個億，屬於出資最多者，理所當然成了董事長。在此之前，他從未涉足過地產業，只知道這行來錢快。

他的兩個合夥人先前都從事房地產。他們告訴我，和張永利是在飯局上認識的，也找他拆借過資金，覺得張永利“很實在”，這才拉著他一起入了地產局。

父母不同意張永利的決定，妻子吳秀華也提出反對。在他們看來，一家人衣食無憂，何必涉足一個風險大且並不熟悉的行業呢？張永利則鐵了心要做。

他在當地買了兩層辦公室當辦公室，總共2000多平米。這其中，他一個人就佔了半層，僅是一扇金黃色的防盜門厚度就有60釐米厚，房間內酒吧、練歌房、麻將室、檯球廳、高級套房、室內高爾夫等一應俱全。

公司成立後的第一個項目，是給一個地級市做城中村改造。具體來說，就是將城中村拆遷後，騰出的100畝地皮，一部分建回遷房，一部分建商品房。由於張永利的地產公司在省城成立，他到地級市搞開發，屬於被招商引資過去的。當地領導承諾說，開發商負責拆除安置，政府負責搞定土地招拍掛。

初涉房地產行業的張永利有些拿不準，他問領導，「招拍掛不是有不確定性嗎？」領導打著保票，既然把你招來了，就有辦法讓你拿地。

計畫真正啟動起來，張永利意識到，開發房地產確實得投入很多。例如，領導讓他們負責的“拆遷安置”，得由開發商出資給村民蓋房子，且交房時是簡裝狀態。他們做了預算，算上拿地，整個計畫投入不會低於10億，利潤大概有2億左右。

張永利這才發現，早年開礦賺的那些錢，在房地產產業，丟進去連個響聲都聽不見。

但排場總要擺腳。 2017年，他花300多萬買了輛邁巴赫S600，以每月3萬元的價格雇了一個叫劉普的退伍軍人當司機。劉普在部隊幫領導開車，「很懂事」──張永利上下車，他會自覺地開關門；下雨時，會在張總下車前舉著傘候在外面。他還有一個司機最基本的素養，不該問的絕對不問，不會將張永利的任何秘密走漏出去。

起初，張永利想用自有資金搞開發，兩個合夥人笑話他，說哪有開發房地產自己掏錢的，出去融資就可以。其中一個人教育他，“房子不是房子，是金融產品。”

當時，張永利覺得有道理，「我把自己的錢投到地產的話，其他生意可能會轉不動了。何況，大多開發商都是玩空手套白狼。」接著，他和兩位合夥人開始策劃前融。所謂前融，就是房地產開發前的融資。這時候，因為還沒取得土地，他們無法獲得銀行的低成本資金。一般情況下，只能找其他機構。

憑藉原本還算雄厚的資金，沒費多少力氣，信託機構願意給他們融3億。在做了三方擔保、資產質押等手續後，這筆錢到了張永利這邊。此後，三人又透過其他方式，總共融到8億。

錢到手後，就開始拿地。拿地過程像是演戲，張永利記得，有人找了幾家地產公司參與了這場假競拍，地塊最終毫無疑問地由張永利的公司競得。那塊100畝的土地，每畝700萬，光土地就花了7個億。拿下土地證，張永利趕緊安排人去銀行貸款，還掉了部分前融資金。緊接著，回遷房和商品房同時開工。達到預售條件後，房子開始預售。收回來的錢，用來還銀行的貸款本息。

就這樣，張永利參與的第一個地產項目，進行得還算順利。

他和當地領導的關係也密切起來，他的辦公室成了領導者的「後花園」。有領導者一開始不敢去，路上就嘀咕，能不能不去，合不合適。去過一次後，帶著醉意問張永利：「張總，以後我還能來嗎？」張永利通常的回答是，這兒以後就是您家，「我給您在密碼鎖錄個指紋」。

也有人為了避嫌，堅持不上樓，張永利就把他們帶到那家會所。所謂的會所，其實是一家沒掛牌的“茶社”，但平常不賣茶。它只有四個包間，每間約一百平米，分別用梅蘭竹菊命名。每個房間都擺著一張直徑超過三公尺的碩大紅木餐桌，桌子外沿刻著九龍戲珠。房間一側的牆上都掛著四米多長的山水畫，落款是中國當代國畫藝術大師關山月，真偽難辨。張永利最喜歡一個叫“蘭亭”的房間，他覺得“蘭”是“君子蘭”，這意味著和他吃飯的人都是君子。每次來會所，張永利和他的君子們，不算酒水，光是用餐花費就在萬元以上。

低調又懂事的張永利深得領導們喜歡，後者不僅在專案上給他關照，張永利的父母去世時。還有領導帶隊去他老家弔唁、送花圈，讓他賺足了面子。

憑藉和領導的關係，公司在首個專案沒完成的情況下，又同步在某市下轄的3個縣裡搞起地產開發，每個縣做了一個樓盤。張永利也便坐著他的邁巴赫S600，穿梭在這座城市和他的四個計畫中。車子帶給他的安全感，微妙而確切。

第一桶金

張永利一直喜歡車，他接觸車的時間也比別人早。

由於父親早年是國營機械廠廠長，廠裡配了「吉普212」汽車。那是上世紀七十年代，別說家屬院裡有輛轎車很新鮮，連在大街上，轎車也算稀罕物。

張永利幻想著能成為父親那樣的人──每次下車，總會有司機在一旁開門。

他是家中獨子，父親對他很看重，一直希望他能讀更多的書，「繼承」廠長的位置。但張永利對上學沒興趣，國中剛畢業，他就不讀了。透過父親的運作，他進了機械廠，並在3年內，從第一線工人幹到了科長。在父親的庇護下，他擁有司機的日子，似乎指日可待。

雷聲隱隱，未知來臨，1990年剛過，廠子的生意肉眼可見差了起來。

工人陸續下崗，即使廠長的兒子也未能倖免。 1998年的一個晚上，父親告訴他，廠子要被重組改制。父親勸張永利買斷工齡，另謀出路。至於這位廠長本人，也很快就退休，那輛吉普車被收了回去。

28歲的張永利沒時間沉淪，更沒時間躺平。他見過世面，腦子也活泛，1999年，他決定跟人合夥開礦。

上個世紀90年代，礦產炙手可熱。坊間時有傳聞，只要礦上不出事，一年少則賺幾百萬，多則幾千萬都不算難事。儘管官方對礦產開採有嚴格規定，但許多人甘願冒險違法開採，張永利就是其中之一。

“啥證都沒，手裡有人就可以。”張永利說的“人”，是指年輕的打手。

他參與的鐵礦位於一個山區縣，算上他一共5個合夥人。最初做這件事時，每人拿出了100萬元。張永利那部分錢，是找父親借的。出身還算優渥的張永利知道門面的重要性。為了裝門面，他買了一輛帕薩特轎車，並從老家找了個親戚給他當司機。

由於沒有證件，他們只能在下午六點之後開採，一直做到隔天早上六點。

雜訊的開採聲和轟隆隆的卡車聲，難免招致周圍村民的舉報。但凡有舉報，礦主會先安排人去送錢。送錢不好使，打手就會上門拜訪。

「老百姓很好對付，有關部門才難對付。」張永利講起賺第一桶金的經過，眼睛裡閃爍著異樣的光芒，「因為我們沒證，有關部門三天兩頭找過來。他們也不進門，保安通報一聲，我趕緊下去接待。「哥哥們」也都給面子，說是除了國家大型會議、活動期間不能開採，其他時間都可以動工。

開礦的利潤有多大？張永利大致算了一下，以當時鐵礦價格，每噸能賣160元左右；他們改裝的重型卡車，每車最多能拉五六十噸。這意味著，單車大概賣一萬塊，利潤三四千元。每晚通常都會拉幾十車，基本上一個晚上賺個十萬八萬的不成問題。

30歲的張永利迅速賺到了人生第一個100萬，成了「張老闆」。他的車子也從帕薩特換成了奧迪、賓士、悍馬，司機從1人變成3人。但比起“張老闆”，他更願意被叫做“張總”。

幾年後，隨著國家對非法開採的打擊力道加強，他們的風險越來越大。害怕出事，張永利提前退出鐵礦開採，並辦了正經手續，獨資開採起了矽石礦（玻璃原料）。矽石生意比鐵礦好，他先後做了三座矽石礦。到了後期，張永利又買了兩個金礦，並投資了幾座私人加油站、十幾個大藥房以及幾十間商店等。

2015年，張永利44歲那年，總資產已經超過了20億。他買了三棟獨棟別墅，11棟200平米以上的房子，分佈在不同城市。

對彼時的張永利來說，錢只是個數字，是個抽象的概念。他喝著每克100多元的岩茶和茅台年份酒，宴請著一撥又一撥的領導。同時，他也惦記得擴大生意門類，賺更多的錢。而彼時可以用「瘋狂」二字形容的房地產，成了他的首選。

還債

開礦時的好運似乎沒能轉移到房地產。

搞了四、五年開發，張永利的四個地產項目中，位於市區的那個總算搞完了，房子賣得也還不錯。但公司會計一算賬，根本沒達到預期2億左右的利潤，連1億都沒有。

「比如，一萬一平方米的銷售價格，大幾千塊是土地費，小幾千是前期報建、稅費，以及其他費用，再加上銷售、管理等成本，最終算下來，每平米賺不了多少錢。他也慢慢理解了合夥人之前告訴他的， “房子不是房子，是金融產品。”

還有三個項目壓在手裡，導致他的資金缺口越來越大。那些年，張永利幾乎天天在找錢、還錢。公司外債長期處於10億左右。在有關金錢的問題上，兩個合夥人透露，雖然他們也出過力，但籌來的資金可以忽略不計。 「實在」的張總倒也沒過分要求過他們。

在一個不確定的年代，做生意就像是玩「疊疊樂」的生存遊戲，下方的一點風吹草動都可能撼動原本搖搖欲墜的結構，而個人的作用在此時顯得微不足道。

張永利的危機是從2020年開始的。

中指研究院發布的《中國房地產2020年市場總結及2021年趨勢展望報告》顯示，2020年一季度，在疫情衝擊下，新建商品住宅市場交易量明顯縮減。張永利分佈在三個縣的項目，也多少受到影響。

售樓部大門緊閉，沒人買房子，二手房也賣不出去。張永利公司先前「拆東牆補西牆」的融資模式被打破，三個已完成的主體項目很快就停工，整體銷售量也只有五分之一左右。停工，意味著失去了盤活資金的能力，只能被市場宰割。他想過靠手上其他項目去救地產，可擔心風險太大，不敢拆借太多。

緊接著是催收。他收到的第一筆大筆催收，來自某擔保公司，本息加起來共1.8億。張永利的第一個反應是，用其他生意的錢來應急，但很快又想到，這筆錢付出去後，自己可能就身無分文了。他決定拖。

拖下去的後果，就是這家擔保公司起訴了張永利。很快，信託、私募、銀行也來催收了。張永利公司欠下的本金、利息、逾期利息等，加起來共有12億左右。當律師函、催收函等紛至沓來的時候，他開始將矽石礦、加油站全部出手或易主。

下一撥來討債的是建築商、承包商和勞務方。此時，張永利開始變賣名下大部分不動產和車子。賣掉幾乎所有家當後，他提出離婚。站在民政局門口，吳秀華冷靜地說，「孩子跟我過，其他的，你自求多福吧。」最終，張永利給妻子和孩子留下了一套200多平米的住宅。

「他太能折騰了。」對於這段婚姻，吳秀華的解釋是，張永利不管有錢還是沒錢的時候，都很少回家，兩人更是早已沒了感情，「家對他來說，只是旅館。

忍痛將最後兩個金礦出手後，他勉強還清了債務。

實際上，相較於債務，張永利更大的壓力來自買房者。三個停工小區共涉及1000多戶業主。他們出了錢又住不上房，積蓄已久的憤怒足以將張永利吞噬。業主們先是堵售樓部，後來又去堵政府大門。每到這時，張永利和合夥人就會被相關部門叫去拿解決方案。所謂方案，就是找錢復工。三個人面面相覷，誰也找不來錢，就隨意給業主們承諾復工時間。

到了時間沒復工，業主們再去堵門，如此循環往復。

「沒辦法，就拖著去。」張永利沒有錢，也沒有復工的能力。他甚至沒有了從前的光鮮和傲氣——他摘下江詩丹頓手錶，戴上200多元的小米手環；賣掉邁巴赫，換上二手哈佛H6。他辭掉了月薪3萬的劉普，又把那個豪華辦公室賣出去籌錢。

沒有房子住，他就去租房，也想著能躲那些業主。但業主們沒放過張永利，他們偷偷在他的車上裝定位，隔三差五往車上丟糞便。有幾次，張永利打電話報警。警察每次出警都表示，一定會調查，但再沒下文。

警察的態度倒是讓張永利很受用，他們管他叫「張總」。這個稱呼，他過去天天聽，自從成了「無良開發商」後，幾乎沒人這麼稱呼他了。從前時常“泡”在他辦公室的領導們開始管他叫“小張”“張”，業主們則叫他“騙子”“張騙子”“張無良” 。

到了2022年，張永利終於因為一些官方政策，才得以讓工程順利復工。由於三個專案的主體早已完成，復工一年後，基本上達到入住條件。

張永利心裡最大的石頭總算落了地。這時的他沒有什麼大的欠債，但也一無所有了。

“張師傅”

50來歲的張永利沒了20多歲時的心氣。他想過東山再起，但把足療店、採耳店考察一圈後，都放棄了。那些投資對此時的他來說都太大，他拿不出錢。

「張哥，要不你也開專車吧。跑得好的話，每個月能賺一萬元。」失去那份月薪3萬元的工作後，劉普到省城當起了專車司機，他對張永利的稱呼也從「張總」變成了「張哥」。

這一萬元，放在以前，對張永利來說就是一頓飯。可現在，意味著可以生活下去。

他決定接受這個建議。 2023年10月，張永利回到省城。

省城對他來說，既熟悉又陌生──他的地產公司註冊地在這裡，交際圈子也在這裡。但這一次，他成了最底層的打工者。他在開發區一個相對偏遠的社區租了一室一廳，每月租金1400元，距離劉普租住的房子相隔幾十米。

劉普告訴我，之所以幫張永利，是因為「張總」早年對他不錯。更何況，他並沒有像一些開發商那樣，交不上房就直接跑路，「已經很有良心了」。

成為專車司機不難。先下載專用平台，依步驟操作後，留下自己的電話。很快，區域客服與張永利聯繫，通知他到一家合作的汽車租賃公司培訓。培訓內容以科目一為主，同時也涵蓋了轄區內旅遊景點分佈等。

完成培訓，再通過考試，張永利取得了開網約車資格。直到這時，他才被要求買車。

平台對專車需求是B級轎車（車身軸距在2.7米至3.0米之間），價格一般在15萬元以上，且必須是新能源。張永利看中了一輛比亞迪，落地價24萬多元——此前，他極少開這麼便宜的車。

張永利手上只有3萬元現金。他鼓足勇氣找到當時一個開礦場的朋友，提出借30萬。朋友問他做什麼，他說去開叫車。朋友沒再接話，直接讓張永利發個定位給他。很快，朋友開車送他送了30萬元現金過來，借方都沒打。

「不怕我還不了？」張永利開著玩笑。對方表示，“大家都是朋友，你幫了我很多。要真還不了，我就當丟了一塊手錶。這事你心裡記得就可以。”

2023年11月，張永利正式成了專車司機。他在朋友圈發了一張露出半截方向盤的照片，並配上「為了生活，我也可以當司機」。坐在比亞迪裡，他偶爾也會懷念邁巴赫，“一進邁巴赫，覺得自己是大佬。一進比亞迪，就覺得自己是司機師傅。”

這次再見面，我問起了他的“許總腰帶”，他大笑，“早不知道去哪兒了，晦氣。”

開專車，公司要求穿正裝，對衣服品牌和品質沒要求，但領帶得買公司的，15元一條。張永利想省些錢，他從衣櫃裡翻出一身曾經訂製的西裝，上衣和褲子加起來2萬多元。

劉普告訴他，如果想月入一萬元，每天至少要跑12小時。於是每天早上六點多，張永利就從床上爬起來，準備出門──以前當開發商的時候，這個時段他甚至還沒睡熟。

接第一單時，張永利有些緊張。他在家反覆練習那句，「您好，歡迎搭乘XX專車。」快到目的地時，又下意識看看肩頭有沒有掉頭皮屑和碎發，生怕給對方留下不好印象。

那之後，「張總」變成了「張師傅」。每次乘客上下車，他都會畢恭畢敬地站在車子右側，為乘客開門。下雨時，自己先冒雨跑出來，給乘客打傘。依公司要求，除了和行程有關的話之外，司機不能主動和乘客搭話。

他對錢重新有了概念。根據張永利的說法，專車因為價格高，單子沒那麼多，一天12小時能接十幾張單，就很不錯了。預約單的價格要高些，所以他會努力接一些預約的單子。一般情況下，平台對每單車費的提成是20%左右。雖說車資即時到賬，但每周只有固定一天能提現，一個月能提四次現。

前兩個月，因為經驗不足，他每個月收入六、七千元。劉普向他傳授經驗，告訴他接單的黃金時間和地點後，張永利的收入總算穩定在了一萬左右。實在沒單子的時候，他和劉普就把車一前一後停下，站在路邊抽煙——擔心會被乘客投訴有異味，他從來不在車裡抽煙，甚至連蔥蒜都不敢吃。一旦被投訴幾次，司機就會從全時段接單，變成分時段接單，生意直接受到影響。

也會有房地產老闆打到他的車。張永利恪守著不搭話的原則，有一次，他聽到乘客對著電話那頭說，“現在真沒錢，你弄死我也沒錢”，他踩著油門，心裡偷笑。

一段時間過後，張永利覺得，這樣的日子安靜又簡單，倒也還愜意。除了劉普，他又認識了幾個司機，收車後，偶爾會聚餐。沒有人知道他過去是做什麼的，大家聊的最多的話題，除了孩子，就是房子。

不久前，一些城市下調房產利率和首付，飯桌上，有人提起，「以前買房子真是虧大了，你說那些開發商，咋心那麼黑？」張永利沒接話，只是大口嗦食著眼前那碗番茄雞蛋面。

他的內心仍然焦灼——他在等待房價漲起來的那天，也準備靠著那些沒賣完的房子翻身。一時半會兒翻不了身，就代表他得繼續開車。依照平台規則，專車只能開6年。 6年後，要嘛換車，要嘛轉為快車，「我今年53歲，再開5年，到時候58歲。」張永利覺得，一個年近六旬的人即便還想開車，年齡和身體也不允許了。

他偶爾也擔心遇到熟人。 2024年春節前，一個衣著考究的男人上了車。沒幾分鐘，乘客突然開口，“你這大老闆來體驗生活了？”

張永利吃了一驚，打量對方半天，卻想不起來在那裡看過。

乘客說，自己是做服裝生意的。一眼看出張永利這套西裝是訂製的，價格不菲，以為他是來體驗生活的大老闆。那天晚上7點收了車，張永利跑到批發市場，花400元錢買了一套劣質西裝。那套訂製西裝，被他掛到櫃子最深處，至今沒有拿出來。（為保護受訪者隱私，文中所涉均為化名） （正和島耕讀社）