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1809年，在蒸汽輪船被發明的兩年之後，英國人開始計劃在利物浦的默西河沿岸建造一座名為布倫瑞克（Burnswick）的新碼頭。 32年後，愈發繁榮的商業貿易促使英國人於此修建了世界上第一幢現代意義上的辦公大樓－布倫瑞克大廈（Burnswick Building）。 180多年後的今天，當年的布倫瑞克大廈早已消失在歷史的長河之中，但以「辦公空間」為開端的商業不動產產業卻保留了下來，並隨著風起雲湧的資本主義商業浪潮而不斷潮起潮落。
2022年，聯準會拉開本輪升息周期，兩年來累計加息已達500GP，這無疑給一直以來依靠低息運行的美國商業不動產行業給予了一記重創。 6月11日，彭博社引述消息人士稱，美國房地產巨頭Related Companies旗下一棟位於紐約曼哈頓西44街的辦公樓，其價格六年已下降超1億美元；而大洋彼岸，從2008年興起的房地產熱潮也逐漸退去……毫無疑問，商業不動產又一次進入了黎明前的黑暗。
為此，《財富》（中文版）特邀來自不同產業內的多家企業，攜手道遠諮詢（BlackHills），共同打造深度專訪，探討作為商業不動產最早期形態的「辦公空間」所面臨的變革浪潮，以及如何從中尋找機遇，行穩致遠。
今年6月，深圳平安金融中心，玻璃帷幕在烈日下熠熠生輝，固執地為人們隔絕出一片清涼地。
江學勇律師在中倫律師事務所位於中心內的新辦公室接受了《財富》（中文版）的採訪。十年前，《律師》（The Lawyer）雜誌首次在他們的文章中提出「紅圈所」用以劃分中國的頂級律師事務所，而擁有2,400餘名專業人士的中倫律師事務所正是其中之一。
“辦公室對我們非常重要”，江學勇說，“我們（律師事務所）對人的依賴性會特別強，所以同事們也會比較在意我們的辦公地點。”
這在某種程度上解釋了中倫為什麼開始考慮搬離他們原有的、已經用了十多年的辦公空間。有趣的是，依靠房地產業務起家的中倫理應對商業不動產十分理解，但他們卻沒有自己選定新的辦公室地址，而是選擇向近年來逐漸興起的選址顧問公司尋求幫助。
「我們一直奉行一個點，就是讓專業的人做專業的事。」江學勇以中倫一直奉行的準則來解答我們的疑惑，「他們（選址顧問）體現出來的專業度，我們是非常認可的。
訪談中，江學勇向我們列舉了中倫的部分訴求：「在更換辦公室的時候，我們會從幾個方面來綜合考慮。一是客戶來訪的便利性，二是合作夥伴之間的聚集效應，三是辦公環境的舒適程度…」而選址顧問不僅要幫助中倫挑選到符合這些要求的商業不動產項目，其硬性條件還需要比中倫原有的辦公室更加豐厚。
事實證明，中倫對專業人士的信任收穫了極大的成效，「作為專業的顧問，他們對於每一處商業不動產的詳細對比分析更加細緻；此外，選址顧問站在一個局外者的身份來評價客戶企業，更容易做到通盤考慮，譬如地區的成熟度和未來發展趨勢與客戶企業之間的適配程度；再者，選址顧問對於商業不動產的細節理解更深，更清楚候選目標的具體品質。
除開對商業不動產項目的具體分析評估，江學勇也認可了他們的選址顧問為客戶提供的法律建議，「合約裡的重點事項，他們（選址顧問）會給出一些建議，當然我們作為律師本身就會關注這一方面，但對於非法律機構的企業來說，他們（選址顧問）的這些建議還是很有意義的。
「經過這一次（辦公室選址過程），我們對於『讓專業的人做專業的事』這則信條的認識又加深了。」這是採訪結束前，江學勇律師留下的最後一句話。
幫助中倫律師事務所深圳分所進行辦公室選址的諮詢公司名叫道遠諮詢（BlackHills），這是一家專注於商業不動產的諮詢及交易公司，自2016年創立於深圳以來，道遠諮詢從一眾國際商業不動產巨頭的合圍中逐步嶄露頭角，將其業務範圍覆蓋至全國大部分主要城市。
三年後的2019年，道遠諮詢在香港設立了旗下辦公室，是該企業邁向全球化的第一步。在這裡，不同的法律法規與營商環境會帶來不同的客戶需求，並為選址顧問帶來全新的機會與挑戰。
我們拜訪了位於香港的RD Technologies圓幣科技，這是一家連接Web2和Web3生態的金融平台公司，成立於2020年，旗下企業圓幣錢包持有由香港金融管理局頒發的SVF（儲值支付工具）牌照，是香港首個專注為企業服務的電子錢包，支援多種貨幣，為企業提供安全、快速及低成本的支付解決方案；旗下另一業務「易信連」則致力於按照銀行監管要求為客戶提供盡職審查服務，在滿足盡職審查監管要求的同時為客戶提供遠程離開戶服務；在未來，RD Technologies還將推出港元穩定幣HKDR，基於公鏈上的去中心化網絡，為各類場景帶來合規、至可依賴及透明的穩定幣應用。
與中倫不同，同樣選擇與道遠合作的RD Technologies，主要著重在辦公空間對於員工溝通效率的加持。公司的人力資源長鄭映麗告訴《財富》（中文版）：「我們在整個香港金融科技賽道中都可以說是最前沿的，因為我們是業界的探索者，沒有既定的流程可以給我們的員工去參考，大家需要通過不斷的Brainstorm（頭腦風暴）來創造新的業務和流程想法，面對面的溝通可以更有效率地推進各項工作。
鄭映麗並沒有誇大RD Technologies對溝通和交流的重視程度。在訪談過程中我們理解到，創辦於新冠疫情期間的RD Technologies跟隨了席捲全球的居家辦公潮流，允許員工每周居家辦公一天，但大多數員工出於對溝通的需求還是會選擇來到公司辦公。
一切以效率為先，在辦公室辦公可以提高內部的溝通效率，外部的溝通效率也相當重要，而這些需求無疑會反映到RD Technologies的選址工作中去，「辦公室所在地的金融科技氛圍是我們一個很重要的考慮點，」鄭映麗直言，「我們希望辦公地點更靠近我們的合作夥伴，包括與我們有業務來往的財務機構、律師事務所以及行業內的監管機構等；另外，我們還希望能夠為辦公空間打造更科技前沿的裝修風格。
在與RD Technologies進行多輪溝通後，道遠為其推薦了銅鑼灣Tower 535商業綜合體，全因這裡更能服務於客戶的需求——新辦公室不僅與其眾多合作夥伴相距不遠，離香港金融管理局也僅有幾站地鐵的間隔；其前任共享辦公室留下的裝修不僅非常契合金融科技公司創新和開放的辦公風格，同時還可以幫助處於發展階段的客戶節省一筆不菲的資金，更重要的是，作為科技公司聚集地的銅鑼灣有助於客戶招募相關技術人才，也能方便員工輕鬆抵達辦公室互相溝通交流。
道遠諮詢的服務不止於此。選址工作結束後，他們仍盡力向RD Technologies提供租後服務的協助。 「他們是我合作過的最佳選址顧問。」鄭映麗毫不吝嗇她對於RD Technologies的合作夥伴的誇獎，「我一直在各種創業公司工作，也見過不少選址顧問在幫助企業選擇完辦公室之後就Off（下線）了，但一個好的選址顧問會幫你解決很多其它需求，比如幫助公司收集相關市場資訊，或者是幫助客戶與辦公室業主之間進行溝通交流。
「好的選址顧問，可以為企業提供全流程增值服務，道遠便是這樣的公司。」鄭映麗用這句話總結了我們之間的對話。
道遠諮詢所從事的商業不動產領域素有「五行」的說法，用以代指國際商業地產領域最大的五家綜合服務商。該些服務供應商提供商業不動產全生命周期的服務，包括租賃、投資買賣交易代理服務、項目及開發服務、物業及設施管理服務、投資管理服務、諮詢及估價服務等。 30多年前，五大行剛進入中國內地市場時，只有深圳才對「物業管理」有所認知。時過境遷，外資企業帶來的理念改變也逐步深入，造就了中國商業不動產諮詢廣闊的藍海市場。
無獨有偶，近年來相當火熱的「ESG」（環境、社會和公司治理）理念的傳播路徑與商業不動產如出一轍。 2004年，ESG一詞首次出現在聯合國邀請的金融機構聯合倡議報告中，隨後逐漸由外資企業或組織傳導到中國，最終培育出屬於中國本土的ESG相關產業。
YoujiVest有機數，這是一家誕生於2017年、專注於ESG資料以及氣候變化解決方案的金融科技公司，其創始團隊最早於2012年左右開始參與ESG投資產品的構建以及相關數據分析領域，最終於2017年創辦了YoujiVest。七年來，這個由資料科學家、工程師和量化金融從業者組成的團隊，已成為全亞洲領先的ESG資料和氣候分析供應商，為機構投資者、證券經紀人、避險基金、企業、學術研究機構和政府機構提供服務，其業務範圍涵蓋ESG評級、碳和其他環境指標細分資料、氣候風險模型以及其他定製諮詢和報告服務，客戶群體囊括全球頭部的一系列金融機構，參與過的ESG相關產品建構管理規模超過150億美元。
「我們正在迅速擴張，」YoujiVest的聯合創始人胡若菡在接受《財富》（中文版）專訪時向我們強調，「做這些（辦公空間選址）決定的往往是創始團隊或者首席執行官，但對他們來說，時間非常寶貴，不能浪費在這些效用不大的事情上。
YoujiVest團隊的想法在初創型企業中相當普遍。創業初期十分講究單位時間效率，因此創始團隊容易被細節性事務所會，而專業的團隊可以幫助初創型企業高效且高品質地處理這些事務。
最終，YoujiVest決定在擴張過程中向選址顧問尋求幫助。 「便利、環境和成本，這是我們首要考慮的問題。」胡若菡在採訪中直言，「我們的需求很明確，而他們非常專業，會根據我們的需求給出多套方案，儘管在過程中需要磨合一下，但我絕對相信他們的專業。
與前兩家企業相同，YoujiVest的辦公室選址顧問同樣是道遠諮詢。彼時YoujiVest已經在北京海淀區有了屬於自己的辦公室，但迅速擴張的他們為了便於與客戶溝通，需要在京滬兩地新建兩處辦公室來分別安置部分職能部門員工。
「我們不排斥聯合辦公。」胡若菡向《財富》（中文版）解釋為什麼他們會選擇租用商務中心TEC德事旗下位於北京及上海的辦公室，「可能我們在外企待的時間久，理念也比較新，聯合辦公在海外是受到普遍認可的，尤其是前台部門。
對於道遠諮詢幫助YoujiVest選定的辦公室，胡若菡顯得非常滿意：「從第一次和我們建立聯絡到最終敲定辦公室位置，道遠只用了三個月不到的時間。這裡有前台服務、秘書服務、線下會議室預訂系統，而且這些服務在北京上海之外的其它30多個大型城市也能使用。根據需求隨時擴張我們的辦公室。
「我們不願意在任何地方浪費我們的時間，所以高效是最重要的。」胡若菡這樣來總結他們選擇與辦公室選址顧問合作的原因。
事實上，辦公室選址顧問只不過是道遠諮詢所能提供的眾多服務中的一環，在傳統的諮詢服務之外，道遠還致力於將IT技術引入商業不動產的諮詢與管理流程。而當我們與這家在外人眼中有些神祕的公司深入交流時，道遠卻更願意向我們列舉他們的客戶清單。 “我們用事實說話。”
不過，我們仍能從其官方對外發布的使命及願景中窺見這一專業團隊的些許真容——「我們的使命是助力中資企業開創美好未來，秉承以人為本、堅守信任、崇尚技術的企業價值觀，致力於成為商業地產細分領域具有國際影響力的中國諮詢公司。
生於斯，長於斯，終哺於斯，這既是道遠對於其自身及其所處環境的認知，也暗合商業不動產行穩致遠的真正秘訣——不動產的真正價值不在於提供一堆可以遮風擋雨的水泥盒子，而在於透過專業的服務提供適宜的發展環境，受到這一發展環境幫助的人或企業最終又將反哺育環境，實現和諧共贏。
如今，道遠諮詢已歷經八度春秋，但屬於中國商業地產變革轉型的故事才剛剛寫下序章，我們欣喜地看到，探索者們正試圖在商業不動產這一領域鐫刻屬於中國本土品牌的名字。 （財富FORTUNE）