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澤平宏觀—中國住房存量測算報告：2024
導讀
我們在業內提出了廣為流行的標準分析框架：“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。基於此框架，作為土地部分研究的深化，我們在2018年報告《中國住房存量測算：過剩還是短缺》中首次測算了全國、各省級、各地級單位的城鎮住房存量情況，受到市場廣泛關注。本報告在已有研究的基礎上進行了更新和完善。
研究結果表明，2023年中國城鎮住宅存量約為335.5億平方米，城鎮住房套數約3.74億套，城鎮人均住房建築面積約35.9平方米。2023年中國城鎮住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡，但由於老舊房屋佔比偏高，住房供給存在結構失衡，供給仍然不足。考慮到中國城鎮化率66.2%，未來新增2億以上城鎮人口將主要流入都市圈城市群，核心城市仍面臨長期住房短缺，尤其是改善型住房。
目前中國住房整體已經達到靜態平衡，但是區域供求差異仍較大，都市圈、城市群隨著人口不斷流入，未來住房供求將趨於平衡，而東北、西北及非都市圈城市群的低能級城市，由於人口外遷嚴重，住房供給相對過剩，且未來過剩程度還將加深。須重視區域差異中的結構性機會和風險，長期可考慮以“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購併舉”為主建構長效機制。
中國城鎮化率66.2%，加上改善型需求，還有較大空間，只要措施得當，中國不會重演日本資產負債表衰退，失去的三十年。擠牙膏式的政策放鬆，效果是短期脈衝狀的，真正有效的政策放鬆要一鼓作氣提振信心。90年代日本房地產泡沫破滅後，日本政府調控態度不夠堅決、力度不夠強勁，採取擠牙膏式寬鬆，沒能有效阻斷資產價格-銀行信貸-物價水平螺旋式下降，最終產生了慢性通縮。然而，美國面對2008年危機果斷執行措施，實施大規模QE，阻止危機蔓延，經濟很快復甦。當前穩樓市宜降息、放開限購、住房銀行等齊發力，徹底扭轉預期，提振信心。
目錄
1 中國城鎮有多少房子？
1.1 現有城鎮住房資料真偽識別
1.2 研究思路與主要假設
2 中國城鎮住房40年：從供給短缺到總體平衡
2.1 中國城鎮住房從供給短缺到總體平衡，套戶比從0.8到1.07
2.2 中國城鎮住房自有率約70%，最高20%家庭擁有約40%住房
3 哪些地方房子多，哪些地方少？
3.1 省級：東北地區套戶比超1.3，浙粵藏3省套戶比低於1.0
3.2 地級：一線城市套戶比略高於1，但由於老舊住宅佔比高，住房供給結構相對失衡
正文
1 中國城鎮有多少房子？
1.1 現有城鎮住房資料真偽識別
當前中國到底有多少城鎮住房？2023年4月25日，自然資源部在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣佈，中國全面實現不動產統一登記。但全國的住房存量資料尚未公佈，未來是否公佈也未可知。官方已公佈的中國城鎮住房資料，主要來源於統計部門和建設部門，涉及人口普查家庭戶住房面積、城鎮人均住房建築面積、早期部分年份城鎮住宅存量、城鎮住宅竣工面積等四類資料，有一定參考價值，但均存在明顯問題。
第一，人口普查資料僅公佈了家庭戶住房資料，未公佈集體戶住房資料。在不考慮漏報瞞報的情況下，直接以城鎮家庭戶人均住房面積乘以城鎮人口來計算城鎮住房存量，可能存在高估。根據人口普查的定義，集體戶是指相互之間沒有家庭成員關係，集體居住、共同生活在一個房間裡的人口。顯然，集體戶人均住房面積遠小於家庭戶，以城鎮家庭戶人均住房面積乘以城鎮人口，得出的城鎮住房面積明顯是高估的。
第二，國家統計局公佈的城鎮人均住房建築面積資料因抽樣偏差，可能存在高估。理論上，住戶調查既包括家庭戶也包括集體戶，但由於住戶調查樣本每五年輪換一次，需保證一定穩定性，所以實踐中抽取的樣本多為當地有房戶籍家庭，對流動性較大、居住空間較小的常住外來人口、無房戶覆蓋不足，因此存在一定高估。
第三，官方公佈的部分年份城鎮住房存量資料，範圍可能存在偏差。中國住建部定義的城鎮範圍可能長期存在偏大或重複統計的情況，比如其中2010年城市及縣城建設用地、建制鎮建成區面積加總為8.8萬平方千米，較自然資源部公佈的城鎮建設用地7.6萬平方千米大16%。
第四，國家統計局公佈的城鎮竣工住宅面積資料存在低估，無法簡單通過“某年住房存量+竣工住宅面積-折舊拆遷面積+農民帶房入城面積”推算當前存量。國家統計局從1995年開始公佈固定資產投資項目下的城鎮竣工住宅面積（含商品住宅），1997年開始統計起點變為50萬元及以上，2011年指標調整為固定資產投資（不含農戶）竣工住宅面積（原城鎮竣工住宅口徑+農村企事業竣工住宅面積），統計起點調整到500萬元及以上，但該資料因為口徑及統計問題，明顯小於真實城鎮竣工住宅面積。
1.2 研究思路與主要假設
鑑於上述情況，我們的研究思路是：以2000年、2010年、2020年人口普查資料公佈的家庭戶住房資料為基礎，通過合理假設城鎮集體戶人均住房面積與家庭戶人均住房面積的比例，估算2000年、2010年、2020年全國城鎮住房存量。依據2000-2020年全國城鎮住房面積增量，推算該時期未被統計的農民帶房入城和城鎮竣工住宅面積年均增量，並以此為假設，通過“2020年城鎮住房存量+歷年城鎮竣工住宅面積-拆遷面積+未被統計的農民帶房入城和城鎮竣工住宅面積合計”，得到2022、2023年中國城鎮住房存量。
參考國家統計局1978年戶均、人均住房面積統計，1985年全國房屋普查、人口普查和“小普查”房齡資料，1999年以來商品住宅竣工套均面積，以及官方歷年住房建設標準等，估算出套均面積和其他主要年份住房存量，由此計算1978-2023年主要年份的套戶比資料。
其中主要有三點需要說明：
第一，假設城鎮集體戶人均住房面積為家庭戶的35%。我們基於集體戶定義、家庭戶居住情況和教育部統計的城鎮學生宿舍面積，估算城鎮集體戶與家庭戶人均住房建築面積比例應在27%～45%之間，並依據唯一公開的寧波鄞州區集體戶住房資料樣本，假設全國平均比例為35%，由此測算全國城鎮集體戶住房面積。我們發現，即使35%的比例有偏，對全國城鎮住房存量的影響最多隻有2億平方米，對結果影響很小。
第二，發現2015年“小普查”的住房資料存在高估，因此未予採用。依據人口普查、“小普查”資料計算，2000-2005年、2005-2010年、2010-2015年三個階段，城鎮家庭戶住房存量增量分別為65.5億平方米、20.6億平方米、62.4億平方米，這顯然是不合理的。因此，我們認為2015年“小普查”的城鎮家庭戶住房資料與2005年一樣存在高估，因此未基於2015年資料，而是基於2010年、2020年普查情況推算當前情況。
第三，城鎮家庭戶均規模資料，依據人口普查、“小普查”及年度人口變動抽樣調查。從國際經驗看，家庭戶均規模具有小型化趨勢。2015年“小普查”統計城鎮家庭戶均規模為2.93人，高於2010年的2.85人。但從第七次全國人口普查公報看，2020年全國家庭戶均規模為2.62人，比2010年的3.09人減少0.47人。家庭戶規模縮小，主要是受中國人口流動日趨頻繁、住房條件改善、年輕人婚後獨立居住等因素的影響。因此本節假定2023年城鎮家庭戶均規模為2.29人。
2 中國城鎮住房40年：從供給短缺到總體平衡
2.1 中國城鎮住房從供給短缺到總體平衡，套戶比從0.8到1.07
得益於20世紀90年代的住房制度改革，中國住房事業取得巨大進步。根據我們測算，1978—2023年，中國城鎮住宅存量從不到14億平方米增至335.5億平方米，城鎮人均住房建築面積從8.1平方米增至35.9平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.74億套，套戶比從0.8增至1.07。一般而言，套戶比小於1，表明該地區住房供給總體不足；套戶比等於1，表明該地區住房總體基本供求平衡；考慮到休閒度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1.1左右。從國際看，當前美國和日本的套戶比均為1.17，德國為1.03，英國為1.02；中國城鎮住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。
改革開放前，中國住房建設嚴重滯後，1978年全國城鎮人均住房建築面積較1950年反而下降20%，缺房戶佔比達47.5%。隨著改革開放後住宅建設加快，到1985年，城鎮人均住房建築面積增長至10.9平方米，但缺房戶依然高達26.5%。其中，婚後無房、暫住非住宅房、暫住臨時簡易房、暫住親友房等“無房戶”佔比3.2%；三代同室、父母與成年子女同室、成年兄妹同室、二戶同室等“不便戶”佔比10.4%；人均住房建築面積在5.7平方米以下（原資料為人均居住面積4平方米以下，按0.7係數折合）的“擁擠戶”佔比12.8%。
1998年國務院下發《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》後，商品住宅帶動城鎮住宅竣工面積大幅攀升。按照國家統計局的口徑估算，1978年全國城鎮竣工住宅面積不足1億平方米，1998年則超過5億平方米，2011年超過10億平方米；其中，竣工商品住宅面積佔城鎮竣工住宅面積的比例，從1995—1999年的不足32%，躍升至2000年的38%，2003年超過60%，2007年超過70%。從全國人口普查和“小普查”的房齡結構資料看，有約97.5%的城鎮住房為1978年以來建造，約89.3%為1990年以來建造，約69.7%的城鎮住房為2000年以來建造。與中國不同，歐美發達經濟體的住房平均房齡較老，比如英國、美國住房房齡超過50年的比例均超過40%，超過100年房齡的比例分別為20%、7%。
從住房來源結構看，當前全國城鎮住房存量中，商品房約佔四成，自建房約佔三成，還有三成為原公房、保障性住房及其他。根據國家統計局資料，1999—2023年竣工商品住宅合計139.0億平方米，佔當前城鎮住宅存量的41.5%。而根據人口普查及“小普查”中的城鎮家庭戶住房來源資料，2000—2020年購買新建商品房的城鎮家庭戶戶數佔比從8.9%升至31.9%；自建住房比例從35.7%降至20.1%，購買原公有住房比例從23.5%降至6.1%，購買經濟適用房、兩限房（限房價、限套型普通商品住房）比例從6.0%降至3.8%；租賃廉租房、公租房從14.4%降至3.4%；租賃其他住房比例從6.1%增至17.7%；其他比例從5.4%降至5.0%。
2.2 中國城鎮住房自有率約70%，最高20%家庭擁有約40%住房
中國城鎮居民約70%居住在自有住房裡，約20%租房，其他10%為借住、住單位宿舍等；與建制鎮居民相比，城市居民住房自有率更低，且自有率呈下降趨勢，租房比重更高且呈上升趨勢。
根據2000年人口普查家庭戶住房來源統計，有74.1%的城鎮家庭戶居住在自有住房裡，有20.5%的租房，還有5.4%的住房來源為其他(比如，借住親友住房但不付租金，住單位單人或夫妻宿舍但不付租金等情況）。到2020年，上述比例分別為73.8%、21.1%、5.0%。此外，2005年、2015年“小普查”統計的城鎮家庭戶住房自有率分別為77.9%、79.2%，住房自有率偏高，可能存在抽樣問題。
把居住在自有住房的比例簡單地看作住房自有率，則2020年城鎮家庭戶住房自有率較2000年有所上升，但主要原因是建制鎮家庭戶住房自有率從78.0%增至82.7%，而城市家庭戶住房自有率從72%降至69.2%。租房人口主要集中在城市，城市家庭戶租房比例從2000年的23.2%上升至25.6%，建制鎮家庭戶租房比例從15.6%降至12.6%。假設城鎮集體戶人口都沒有自己住房，我們估算2000年、2020年中國城鎮居民住房自有率分別為66.0%、63.8%。從國際比較看，中國城鎮住房自有率較高，僅低於美國。2020年美國住房自有率為64.2%、日本為61.7%、德國為46%，這與中國重視“家”的文化傳統以及過去房價基本持續上漲的預期等，存在一定關係。
從人口普查定義的家庭戶人均使用住房面積分佈推測，當前城鎮家庭擁有住房的不平衡程度較為嚴重，將城鎮家庭戶按使用住房面積5等份分組，住房平均面積最低的1/5的城鎮家庭戶或擁有約7.0%的住房面積，而最高1/5的家庭戶擁有約36.7%的住房面積。從現實來看，租房人群的人均住房面積建築面積一般在30平以下；如家庭人均住房面積超過50平，則人口普查統計的住房面積很可能為該家庭產權所有。因此，考慮出租等情況，人口普查的使用住房資料可能會低估富裕家庭的產權住房面積，高估貧困家庭的產權住房面積，因此低估實際產權擁有住房情況的不平衡程度。
我們對人均住房面積在8平方米以下的家庭戶，樂觀假設其人均住房面積為7平方米；對人均住房面積在70平方米以上的家庭戶，保守假設其人均住房面積為72平方米，由此計算不同類型家庭戶擁有的住房面積。研究發現：
其一，住房困難的家庭戶比例明顯下滑。1995-2020年，人均住房建築面積在8平方米以下的家庭戶數佔比從12.6%降至2.0%，人均住房建築面積9～16平方米的家庭戶數佔比從35.3%降至9.3%。
其二，高收入家庭使用的住房面積佔比與其戶數佔比的比例趨於下降，但與此同時，低收入家庭使用的住房面積佔比與其戶數佔比的比例也趨於下降。2000-2015年，人均50平方米以上的城鎮家庭戶住房面積佔比與其戶數佔比的比例，從2000年的2.30降至1.78；人均60平方米以上、70平方米以上的城鎮家庭戶住房面積佔比與其戶數佔比的比例，分別從2.30（2005年）降至1.89、從2.41（2005年）降至1.96；而人均住房面積在8平方米以下、9～16平方米的家庭戶住房面積佔比與其戶數佔比的比例，分別從0.35（1995年）降至0.19、從0.61（1995年）降至0.35。
其三，即使從使用情況看，住房分佈的不平衡程度仍然嚴重。換算為5等份或10等份看，2000年，最低10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積佔比，分別為3.0%、7.1%；最高10%、20%的城鎮家庭戶使用的住房面積佔比分別為22.4%、39.0%。到2010年，情況變化為最低10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積佔比分別為2.3%、6.2%；最高10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積佔比分別為21.8%、39.4%。2015年“小普查”資料存在一定抽樣問題，導致最低10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積佔比分別升至為2.8%、7.2%；最高10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積佔比分別降至19.6%、36.9%。2020年七普最低10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積佔比分別回歸至為2.6%、7.0%；最高10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積佔比分別降至21.5%、39.7%。
3 哪些地方房子多，哪些地方少？
基於《中國2010年人口普查資料》分省資料、《2015年全國1%人口抽樣調查資料》分省資料、《2020中國人口普查年鑑》分省資料等，結合全國城鎮住房情況，我們估算了2023年各省級、地級單位城鎮住宅存量、人均住宅建築面積、套戶比及相關情況。
3.1 省級：東北地區套戶比超1.3，浙粵藏3省套戶比低於1.0
當前全國近50%的城鎮住宅存量集中在山東、江蘇、廣東、河南、浙江、四川、湖南、湖北8個省。分地區看，2023年，中國東部、中部、西部、東北地區城鎮住房存量分別佔全國的42.2%、26.7%、23.6%、7.5%，而對應的城鎮常住人口比例分別為44.2%、24.1%、24.6%、7.1%。分省看，2023年，山東、江蘇、廣東、河南的城鎮住房存量超過20億平方米；浙江、四川、湖南、湖北等10個省份在10億～19億平方米之間；雲南、陝西、黑龍江、山西等10個省份在5～10億平方米之間；新疆、甘肅、天津等7個省份不足5億平方米，其中，海南、寧夏、青海、西藏更是不到2億平方米。
鄂、湘、贛等18省城鎮人均住房建築面積超過35平方米，而甘、瓊、粵三省不到30平方米。分地區看，2023年中國東部、中部、西部、東北地區城鎮人均住房建築面積分別為34.5平方米、39.7平方米、33.6平方米、38.5平方米。分省看，2023年湖北、湖南、江西等18省城鎮人均住房建築面積超過35平方米，陝西、北京、天津等10個省市區城鎮人均住房建築面積在30～35平方米之間，甘肅、海南、廣東這3省城鎮人均住房建築面積不足30平方米。
從城鎮套戶比看，中國東部、中部、西部、東北地區分別為1.03、1.11、1.05、1.33，黑龍江、吉林、內蒙古等5省區套戶比超過1.15，浙、藏、粵3省套戶比小於1.00。分地區看，中國東部、中部、西部、東北地區分別為1.03、1.11、1.05、1.33。分省看，2023年黑龍江、吉林、內蒙古、青海、遼寧5省區城鎮住房套戶比超過1.15，江西、山東、山西、湖北、天津、雲南、新疆7省區市套戶比在1.10～1.15之間，北京、河南、上海、安徽、湖南、貴州6省區套戶比在1.05～1.10之間，福建、廣西、海南等10省區套戶比介於1.00～1.05之間，浙江、西藏、廣東3省套戶比小於1.00。
3.2 地級：一線城市套戶比略高於1，但由於老舊住宅佔比高，住房供給結構相對失衡
在全國336個地級單位（不含三沙）中，49個城市人均住房建築面積小於30平方米，105個城市人均住房建築面積大於40平方米；77個城市的套戶比小於1.0，79個城市的套戶比大於1.2，未來更需重視區域差異中可能存在的結構性機會。
從人均住房面積看，2023年，有48個城市的人均住房建築面積小於30平方米，佔比14.3%；有77個城市的人均住房建築面積介於30～35平方米，佔比22.9%；有106個城市的人均住房建築面積介於35～40平方米，佔比31.5%；有105個城市的人均住房建築面積大於40平方米，佔比31.3%。
從套戶比看，2023年，有32個城市的套戶比小於0.9，佔比9.5%；有45個城市的套戶比介於0.9～1.0，佔比13.4%；有76個城市的套戶比介於1.0～1.1，佔比22.6%；有104個城市的套戶比介於1.1～1.2，佔比31.0%；有79個城市的套戶比高於1.2，佔比23.5%。
分線看，當前一線、二線和三四線城市人均住房建築面積分別為29.2平方米、36.7平方米、37.1平方米，城鎮住房套戶比分別為1.01、1.09、1.12。從人均住房面積看，2010年，一線、二線和三四線城市人均住房建築面積分別為22.9平方米、26.8平方米、28.5平方米，到2023年分別增至29.2平方米、36.7平方米、37.1平方米，分別增長27.5%、36.9%、30.2%。
從城鎮住房套戶比來看，一線城市住房供給仍偏緊，主要體現在老舊住宅佔比偏高。2010年一線、二線、三四線城市套戶比分別為0.92、0.93、0.96，到2023年套戶比分別為1.01、1.09、1.12。整體上，中國住房套戶比有了明顯的提高，三四線城市、二線城市的套戶比大於一線城市。
儘管目前一線城市的套戶比已經達到1以上的水平，但一線城市的住房供給存在結構失衡，老舊房屋佔比偏高，在人口持續流入的情況下，一線城市的優質住房供給仍相對緊缺。我們選取了4個一線城市，蘇州、杭州、廈門、武漢、長沙等11個二線城市，包頭、淮安、九江、商丘、黃岡、綿陽、桂林、三亞等15個三四線城市作為樣本，並對樣本城市的房齡分佈情況進行統計分析。其中，4個一線城市1999年以前建成房屋（房齡大於25年）佔比平均值為36.1%、11個二線城市1999年以前建成房屋佔比平均值為24.4%、15個三四線城市1999年以前建成房屋佔比平均值為23.7%。
（澤平宏觀）