存量房貸業主破防了！

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每一次出台房地產救市新政，本質上都是在給普通人讓利，幫助大家降低購房成本和購房門檻。

本來是一件喜聞樂見的事情，但總有一群人開心不起來。

那就是大量的存量房貸業主，如今房貸利率降的越厲害，她們內心受到的傷害值就越高。

自從517新政後，一線城市的首套房房貸利率降至3.5%，存量房貸業主徹底繃不住了，在各大社交平台“跪求”希望存量房貸利率繼續下調。

前兩天我們發文說，現在雲南玉溪最新的房貸利率已經降到2字頭，評論區幾乎都被存量房貸業主霸屏了。

大家集體破防，評論區高讚的全都是關於存量房貸利率的事情。

我也能理解，看到現在新購房業主利率最低2.95%，而存量房貸利率是根據lpr為主，也就是3.95%。

中間相差了1%的利率差距，在小地方100萬的房貸，月供就相差556元，總利息相差20萬，一輛小米su7都快省出來了。

當然最慘的還要數一線城市的存量房貸業主。

很多人不知道啊，去年一線城市下調存量房貸利率的時候是留了一手的，之前的加點並未取消。

比如北京目前的首套房貸利率下限已經降至3.5%，而存量房貸首套房貸款利率是在去年lpr的基礎上+55bp，也就是4.75%，哪怕到明年1月份後調整至4.5%，但依舊比目前最新的3.5%高100bp。

對於一線動輒五六百萬的房貸來說，一個月月供就相差好幾千塊，省點的話，一個家庭伙食費就出來了。

大環境失業裁員，在現狀很難開放原始碼的前提下，大家只能寄希望於國家繼續下調存量房貸。

以前覺得兩三千不算很多，但現在看兩三千都算得上的救命錢了。

隨著新政不斷，房貸利率繼續創新低，和存量房貸利率利差拉得越大，那麼存量房貸業主就越難受。

我們通過觀察社交平台上的發聲，大概也能感知這個群體真的十分龐大！

有多龐大呢？

之前網上有人算了一筆賬，中國20年來總共銷售了2.25億套房，其中1.84億套都是在2009年後賣出去的。

當然這一批人買房的時候價位低，享受到中國房地產發展的紅利，大部分都已經提前還完貸款了。

2015年後上車的群體開始有點壓力了，因為目前一些三四線城市部分區域的房價已經跌到2015左右。

2015年-2021年這六年，中國一共銷售了117.3億平商品房，折合1.17億套房子。

這批人至今還貸大約10年時間，當然這批人還不算太慘，因為當時利率雖然高，但是很多都有打折，房貸利率大部分都控制在5%以下，去年調整了存量房貸利率後，這個群體依舊能夠享受打折優惠。

最慘的應該是18年後上車的群體。

如果從18年開始算，到歷史大頂2021年，中國一共銷售了72.82億平，折合7100萬套房子。

從18年後開始，很多二線城市又迎來一波上漲，一直到21年末，房貸利率不僅沒有打折，甚至開始加點。

哪怕去年下調了存量房貸利率，加點依舊沒有取消。

也就是是說18年後上車的7100萬套房子的業主，目前面臨兩大困境。

1、房貸利率始終處於高位；

2、房價距離買入價格已經縮水了30%及以上！

再疊加降薪裁員等一系列慘狀，也難怪現在存量房貸業主的怨氣那麼大，日子真的不好過。

我也留意到現在幫忙發聲呼籲下調存量房貸利率的媒體越來越多，上周就連經濟觀察報這種官媒也在發聲。

所以我相信高層一定會抓緊研究下一輪下調存量房貸的方案，大家只能繼續等待了。

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當然咯，要是實在等不及也不是沒有其他方案的。

針對手裡有餘錢的，提前還貸依舊是最快，最安全的減少負債的辦法。

提前還貸現象從2022年開始到今年一直都沒有停止過，從資料看就很直觀。

全國個人住房貸款餘額在2022年達到頂峰後開始下降了，2023年末個人住房貸款餘額38.17兆元，較於2022年減少6000億，今年1季度更是錄得負增長，大家依舊一窩蜂的提前還貸。

提前還貸的行為也很好理解，畢竟現在市面上打著燈籠都找不到4個點以上的理財了，所以啊，提前還貸是目前絕對收益率最高的“理財”了。

當然也不是每個人手裡資金都那麼多，加上現在黑天鵝事件頻發，大家收入預期不明朗的前提下，最好還是要有些現金在手。

那還有沒有其他辦法降低房貸利率呢？

還真的有：商轉公！

下調存量房貸利率短時間應該很難實現了，於是越來越多城市開始走“懷柔政策”，允許商轉公，或者說降低了商轉公的門檻。

6月12日，廈門官宣階段性啟動商業性住房貸款轉住房公積金貸款業務，政策執行至2025年12月31日。

如果是二孩家庭，公積金的額度還能增加20萬元。

6月1日起，蕪湖也正式執行商轉公。

據鳳凰網的報導，截止到目前為止，全國已有四五十個城市恢復實施“商轉公”業務，大家可以去瞭解一下自己所在城市，要是開通了這一項業務，就趕緊去辦。

公積金利率大約2.6左右，和存量房貸利率差額還是很大的，這年頭省錢，就是賺錢了。

現在降息已經是眾人皆知的大趨勢了，無論是房貸利率，還是存款利率。

至於未來存量房貸會不會降，我認為至少三季度內的機率偏低，先過了三季度再說，我的邏輯是什麼呢？

第一，已經降過一輪了，現在存量房貸和新增房貸的差額沒去年那麼大了，所以姑且要等進一步的降息，尤其是存款利率下降，降到甚至低於1個點的時候，拉大增量和存量房貸息差，那麼降存量房貸的壓力就會變大。

第二，取決於我們的降息預期。

現在我們國家降息的預期是很明顯的，而我們降息又受制於外部聯準會的利率，最近有很多金融機構預測，聯準會最快9月份降息25個基點。一旦聯準會正式開啟降息，那麼我們降息的動作和幅度都會加快。

而到那個時候，存量房貸利率和目前的房貸利率利差還可能會繼續擴大，就會給降存量房貸施加壓力。

第三，主要是看提前還貸的量，畢竟今年並不像去年那麼大了。

今年以來，我們並沒有像去年那樣提前還貸了，所以給商業銀行降存量房貸的壓力沒有那麼大，除非大家繼續提前還貸，那之所以現在沒有那麼多提前還貸，並非大家沒錢，儲蓄仍然高位，是因為大家開始考慮入手買房的越來越多了，息差也並不太大。

所以櫻桃哪怕一直呼籲降低存量房貸，但是從理性分析的角度，短期內我認為降存量房貸的壓力確實不大。

大家知道我的判斷幾乎每次都還算準的，因為我的判斷全部基於一定的邏輯思考，去年絕大多數人都在那說不會降存量房貸的時候，我就說很快就要降了，事實也跟主流人理解不一樣。

而這一輪，我認為存量房貸也很可能降，但是短期降的機率確實不大，大家先等等吧。 (櫻桃大房子)