中國上半年新開130個商業項目：“巨無霸”商業搶眼、存量改造項目出圈！

2024行至年中，商業地產市場今年會交出一份怎樣的“年中答卷”？

據贏商巨量資料，2024上半年全國集中式商業項目開業數量130個、商業總體量約1037萬㎡。從宏觀數量上看，難言驚喜；細看之下，卻有不少驚人的變化與新趨勢：

• 新開項目再度集中在商業高線級城市，溫州、福州、貴陽等部分商業二線城市“支棱起來”，商業爆發在即；
• 存量改造項目扎堆亮相，助推“巨無霸”商業數量激增；且項目改造方向越發多元，購物中心、奧特萊斯、百貨、非標商業、歷史文化街區等各類項目大放異彩；
• 新開商業項目大秀個性標籤，從自然系商業到地理IP、特色建築等地域文化，再到啤酒文化、汽車主題等小眾賽道，項目標籤一個賽一個“刁鑽”......

2024上半年全國新開集中式商業清單

資料拆解

- 上半年集中式商業項目開業數量、體量有所下滑，但出現一些新變化

// 上半年集中式商業項目開業130個、商業總體量1037萬㎡，創近4年新低

據贏商巨量資料，2024年1-6月，全國開業集中式商業項目130個、商業總體量約1037萬㎡，同比2023年上半年分別下降17.2%、7.5%。將時間線進一步拉長，今年上半年集中式商業的開業數量同比歷年同期呈下降趨勢，且創近4年新低，意味著市場長期邁向存量時代。

資料說明：

1、統計範圍為全國368個城市（不含港澳台）管轄行政區內，於2024年1-6月開業的集中式商業項目，項目類型包含購物中心、獨立百貨等；

2、統計封包含新建開業項目、存量改造開業項目；

3、統計時間截止至2024年7月1日。

從上半年各個月的開業量看，2、3月份為傳統的開業淡季，開業量均為個位數，其餘4個月表現較為平穩，其中1月份為開業量最高，達到35個；4月、5月在五一黃金假期的積極影響下，開業量均為30個上下，項目開業時間集中在五一前夕及五一當天。

// 15萬㎡以下項目佔比接近九成，“巨無霸”商業數量激增

從體量區間看，中、小體量項目仍是上半年開業項目的“主力軍”，15萬㎡以下項目的佔比約為87%，較2023年同期的92%有所下滑。其中，1-5萬㎡、5-10萬㎡兩個區間的項目量大體一致，佔比分別為35%、36%，而去年同期這一佔比分別為41%、27%。

15萬㎡以上的大體量項目共16個，創近5年新高，佔比首次突破10%，達到12%。其中，體量≥20萬㎡的“巨無霸”商業數量激增，達到10個（註：2020年-2023年同期數量分別為1個、5個、3個、5個），2個項目體量達到30萬㎡——30萬㎡的北京超極合生匯東區和32.5萬㎡的西安薈聚。

這10個“巨無霸”商業中，其中一半為存量改造項目，分別是武漢中商世界裡銷品茂、石家莊北國未來城、瀋陽SUPER時尚奧萊、武漢方圓薈·奧特萊斯、和南京六合萬達廣場一期。

// 華東區首席地位穩固 華南區開業數量穩居第二

從開業項目大區分佈看，華東區貢獻了四成新項目，首席地位無可撼動，新開項目仍集中在“包郵區”，江浙滬分別開出15個、13個、10個，佔華東新開項目的73%；華南區緊隨其後，有25個新項目亮相，西南區、華北區、華中區均有10余個項目開業，西北區、東北區開業量均為個位數。

有意思的是，華南區開業項目數量位列第二，商業總體量卻不及西南區、華北區、華中區，主要是因為華南區上半年開業項目均為中、小體量項目，其中5萬㎡以下項目有12個，佔比約為一半。西南區、華北區、華中區5萬㎡以下項目遠少於華南區，分別為6個、5個、3個，同時又有數個“巨無霸”商業“撐場”，故這三個大區開業數量雖不及華南區，商業總體量卻能實現“反超”。

// 商業高線級城市“包攬”超七成項目，溫州“支棱起來”

從開業項目分佈的城市商業線級看，高線級城市佔比高達71%，而2020年-2023年同期這一佔比分別為43%、55%、43%、59%；其中，商業一線、二線城市最活躍，分別開出38個、31個項目。低線級城市開業項目的佔比明顯縮減，已不足三成，合計開出38個項目，其中惠州、安陽、台州和寶雞各開出2個項目，其餘低線級城市僅有1個項目亮相。

過去數年，低線級城市開業項目數量持續走高，佔比明顯提升，甚至一度超過高線級城市。但2023年上半年，新開項目再度集中在高線級城市，今年上半年這一趨勢更為明顯，高線級城市開業項目的佔比超過七成，遠超過去4年同期，高線級城市商業活力再凸顯。

說明：

城市商業線級是贏商巨量資料綜合城市發展基礎水平、商業發展規模、商業檔次、商業人氣及商業未來潛力等因素，對城市商業發展程度評估的等級性劃分，共劃分為六個等級。本文將商業一線、准一線、二線定義為高線級城市，商業三線、四線、五線城市定義為低線級城市。

從各城市開業項目看，上海、北京最為活躍，分別開出10個、9個項目，分別新增商業體量34.11萬㎡、64.3萬㎡。上海開業項目數量雖位列榜首，新增商業體量卻不及北京、重慶、武漢等地，究其原因，上海上半年開業項目均為10萬㎡以下，其中5萬㎡以下項目有7個。

此外，福州、貴陽、溫州、常州上半年開業量同比明顯增長，其中福州、貴陽、常州上半年開業量已追平2023全年開業量；溫州開業量為2023全年開業量的兩倍，並創下2019年以來同期開業量新高，且新開的4個看點不少，如瑞安新湖銀泰城由原瑞安新湖廣場改造而來，溫州樂清CFS中金匯是寶龍特色商業......此外，溫州市城發集團與香港K11 Group Ltd於7月初簽約，溫州首座K11項目有望落地濱江CBD。溫州商業“蓄力待發”，未來有望再上一個台階。

// 企業繼續上演規模“競速” 華潤萬象生活、萬達商管“齊驅並駕”

據統計，2024上半年開業項目≥2個的企業有12家，企業數量較2023年同期的19家明顯下滑，不同企業之間表現不一，有人開啟“狂飆”模式，有人謹慎放緩拓展。

華潤萬象生活、寶龍商業、綠地控股、碧桂園文商旅等上半年開業數量均同比增加，其中碧桂園文商旅、寶龍商業按下“加速鍵”，上半年均開出了4個項目，作為對比，2023年同期，碧桂園文商旅未開出新項目，寶龍商業僅開出1個商業項目。

萬達商管、新城控股等上半年開業數量有所減少，其中萬達商管僅開出6個項目，開業數量較去年同期縮減了四成，但仍能位居第一；新城控股開業5個項目，開業數量較去年同期減少了2個。

行業觀察

- 存量改造項目煥新“搶C位”，新開商業項目比拚個性化標籤

// 存量改造風繼續吹：“巨無霸”商業搶眼，非標商業、歷史文化街區等成“翻紅”密碼

2024年，存量改造“大戲”繼續上演！

上半年開業項目中，存量改造項目為21個，較去年同期略有下滑；合計體量超220萬㎡，較去年同期增加超過一成，主要得益於武漢中商世界裡智慧生活MALL、石家莊北國未來城等5個體量達到20萬㎡及以上的“巨無霸”商業亮相，5個項目體量合計達到111萬㎡。

據觀察，老舊商業項目仍是這波“改造潮”的主角，約九成項目由商場、百貨更名改造而來，它們在軟硬體上進行全面升級，一方面對商場外立面、內部動線等進行大刀闊斧的改造，另一方面引入一系列知名品牌及眾多首店加持，為項目注入更多時尚、潮流元素，整體商業氛圍更趨向年輕化、國際化。

此外，少數項目由老舊工廠/專業賣場/批發市場改造而來，如瀋陽SUPER時尚奧萊前身是龍之夢紅星美凱龍，武漢方圓薈·奧特萊斯前身是海寧皮革城，上海力波·九坊是力波啤酒廠原址更新轉型項目東地塊的一部分......

值得一提的是，除了傳統的購物中心、百貨、奧萊模式，城市更新催生的非標商業、歷史文化街區等特色商業亦是當下存量項目改造的新方向：

蘇州觀前街·開元裡體量約2萬㎡，由主樓和沿街步行街組成，整體建築色彩以黑、白、灰為主，多為白牆灰瓦、飛簷翹角的傳統江南風格；主樓一二層主打餐飲、休閒、文化業態，三樓以上引進希爾頓酒店，步行街沿街打造創意街區外擺市集。

武漢保元裡位於漢口歷史風貌區，總建面約1.98萬㎡，煥新開業後引入閃電自行車、夢遊少女、奈雪的茶、周大福、瑞幸咖啡等品牌，打造全新歷史潮流創意街區，為百年老裡分注入活力。

佛山嶺南天地·八圖裡由八圖祖祠及周邊建築改造而來，整體面積近8000㎡，近60%面積打造為公共空間的綠化用地，著重突出生活方式業態，引入健康餐飲、休閒戶外、寵物友好、騎行友好等新型消費業態。

這批城市更新項目採用了“新老並存”的改造方式，不改變建築的主體結構和風貌，很好地保留舊址的歷史印記，並以此為基礎增加新穎的商業形式和內容，重塑商業場景，煥發出新活力，實現從“老明星”到“新網紅”的晉級。

// 新開商業項目比拚“個性標籤”：自然系商業、在地文化、啤酒文化、汽車主題......

細看上半年開業的集中式商業項目，其中絕大多數項目都“鉚足勁”打造鮮明“人設”，有人加碼持續出圈的“自然系”標籤，展現自然隨性的生活態度；有人聚焦在地文化，“玩轉”地理IP和特色建築；亦有人劍走偏鋒，瞄準更加“冷門”的標籤，如啤酒文化主題、汽車文化主題......一眾新開商業項目“開卷”個性標籤，為商業創新打開了新思路。

年輕人鍾愛“鬆弛感”，自然系商業依然“吃香”

瘋狂內卷之下，越來越多人渴望擺脫“快節奏”的生活狀態。基於此，不少商業項目將目光投向了自然系商業，把雨林、綠洲等引進場內，為他們打造出一個極具鬆弛感的“都市綠洲”，如龍湖南京雨山天街定位“森系自在歡聚場”，打造曉棲之畔、花迎廣場、青行暖徑、觀風廣場四大森系場景；寶雞薈萃·陽光天地沉浸式設計3000㎡垂落式雨林空間，並在場館內設定了西北最大、數量最多的水系景觀......

年輕人“沉迷”citywalk，新開商業項目在“公園+商業”的營運上再次玩出新高度，綠道、大草坪、開放式空間等“標配”疊加騎行、運動、寵物等等新標籤，讓人耳目一新：

上海徐匯萬科廣場將長約1公里、面積約7萬㎡的綠軸打造為“URBAN CARPET城市地毯”，涵蓋約5000㎡球場「綠動聚落」、約3000㎡大草坪「眾心地毯」、長約2.5公里「落日跑道」等；

成都此地Cy PARK接駁8.6公里的城市騎行道，打造空中騎行環廊，專為騎行愛好者設定騎行友好型樓梯、自行車推車坡道、停車點、輔助道等，形成開放式商業空間；並在一層中央廣場上開鑿出一條狹長的“景觀峽谷”，讓地下1層的商業成為開放式的景觀空間，形成一個開放式公園商業街區。

龍湖成都東安天街基於「公園+商業」模式，打造出一座“東安湖畔輕質生活中心“，項目街著力打造三大空間：室內的「城市櫥窗」，20米挑高景觀幕牆，打通三層空間，呈現300㎡精緻連廊空間；位於屋頂的「雲湖漫道」，3000㎡綠島懸浮在東安上空；位於室外的「揮爪公園」與「搖擺山丘」，打造城東首個近千平戶外寵物公園和首個戶外平衡車場地，搭建一個動靜相宜的休閒運動空間。

// 地理IP、文廟、石庫門......在地文化成打造“差異化”的利器

近年來，新開商業項目不再盲目追求“國際化”，轉而發力“本土化”設計，地理IP、特色建築、風土人情等富有地方特色的元素開始大規模用於空間設計之中，這也讓項目不再囿於零售角色，一躍成為展示當地城市文化特色的新地標。

惠州港惠購物中心三期（羅浮裡）是惠州首個文旅生態主題MALL，項目聚焦“羅浮山”地理IP，以“山川精靈”為IP藍本打造“蝶樹溪谷”，匯聚雙生蝶樹、雲陽仙木、浩渺神木、炙炎靈木、磐石珍木五大神樹，以及“玄焱”“豆豆龍”“周周”等8個性格各異的羅浮山山川精靈，打造出一個生機盎然、唯美夢幻的生態溪谷。

部分新開商業項目在建築設計上充分融入在地特色文化，呈現現代商業與歷史建築的完美融合：

徐州文廟·東方是復建文廟建築群及配套商業項目，在大成門、大成殿等古建築群基礎上新建4大綜合區，項目巧妙地將徐州的地標和文化符號融入建築設計之中，包括徐州地標鼓樓、雲龍山十八亭等標誌性結構，以及代表楚河漢界典故的象棋、富有地方特色的石獅、漢磚上的馬車等傳統元素。

洛陽熙市奧特萊斯購物公園緊鄰隋唐城遺址植物園西門口，項目建築採用了“新唐風+新中式”的風格，傳承隋唐洛陽時期的“三坊一市一牆”的歷史地理記憶。

作為上海最具有典型代表意義的建築群之一的“石庫門”，早已成為商業空間設計的“常客”，新天地、蘇河灣慎餘裡、張園、鴻壽坊等項目均有石庫門建築群身影。

今年年初，愛琴海集團旗艦級產品線之一“愛琴海·城市書香”於全國的首個項目——上海臨港城市書香正式亮相，由多棟錯落有致的獨棟建築組成，設計上以新式海派建築風格為主，其代表性的拱門設計汲取了石庫門建築元素，並配以大面積透明玻璃和金屬門框，將復古與現代時尚融合得恰到好處，成為臨港一大獨特風景線。開業當日，出租率和開業率均達到95%，場內商戶栗卷家、江南宴、8PINTS八品脫等多家餐飲上榜滴水湖臨港美食熱門榜TOP20。

// 啤酒文化、汽車文化等主題商業項目“冒頭”

4月底，上海開出了2個定位頗為獨特的的商業項目，分別瞄準啤酒文化、汽車文化，聚焦於更加細分的賽道，背後是消費升級後極度細分的圈層文化，項目以年輕人的喜好為切入點，打造能與之產生共鳴的商業空間：

上海力波·九坊商業綜合體是上海首個啤酒文化主題商業綜合體，包括2.5萬㎡購物中心和1.4萬㎡街區，集餐飲、零售、教培、健身娛樂於一體，引入了中國黃金、星聚會、奈雪的茶、富僑養生、PE沙龍等近百家品牌。

上海嘉亭薈城市生活廣場二期是上海首座以汽車文化為主題的購物中心，圍繞汽車主題打造了未來汽車體驗館、專業遙控賽車場、中國好車手等國家級全民汽車運動文化平台等汽車文化特色業態；並重點打造潮流體驗業態，大力引入首店品牌，城市首店及品牌最新概念店佔比超18%，區域首店佔比超30%。

(贏商網)