2024行至年中，商業地產市場今年會交出一份怎樣的“年中答卷”？

據贏商巨量資料，2024上半年全國集中式商業項目開業數量130個、商業總體量約1037萬㎡。從宏觀數量上看，難言驚喜；細看之下，卻有不少驚人的變化與新趨勢：

新開項目再度集中在商業高線級城市，溫州、福州、貴陽等部分商業二線城市“支棱起來”，商業爆發在即；

存量改造項目扎堆亮相，助推“巨無霸”商業數量激增；且項目改造方向越發多元，購物中心、奧特萊斯、百貨、非標商業、歷史文化街區等各類項目大放異彩；

新開商業項目大秀個性標籤，從自然系商業到地理IP、特色建築等地域文化，再到啤酒文化、汽車主題等小眾賽道，項目標籤一個賽一個“刁鑽”......

2024上半年全國新開集中式商業清單

- 上半年集中式商業項目開業數量、體量有所下滑，但出現一些新變化

// 上半年集中式商業項目開業130個、商業總體量1037萬㎡，創近4年新低

據贏商巨量資料，2024年1-6月，全國開業集中式商業項目130個、商業總體量約1037萬㎡，同比2023年上半年分別下降17.2%、7.5%。將時間線進一步拉長，今年上半年集中式商業的開業數量同比歷年同期呈下降趨勢，且創近4年新低，意味著市場長期邁向存量時代。

1、統計範圍為全國368個城市（不含港澳台）管轄行政區內，於2024年1-6月開業的集中式商業項目，項目類型包含購物中心、獨立百貨等；

2、統計封包含新建開業項目、存量改造開業項目；

3、統計時間截止至2024年7月1日。

從上半年各個月的開業量看，2、3月份為傳統的開業淡季，開業量均為個位數，其餘4個月表現較為平穩，其中1月份為開業量最高，達到35個；4月、5月在五一黃金假期的積極影響下，開業量均為30個上下，項目開業時間集中在五一前夕及五一當天。

// 15萬㎡以下項目佔比接近九成，“巨無霸”商業數量激增

從體量區間看，中、小體量項目仍是上半年開業項目的“主力軍”，15萬㎡以下項目的佔比約為87%，較2023年同期的92%有所下滑。其中，1-5萬㎡、5-10萬㎡兩個區間的項目量大體一致，佔比分別為35%、36%，而去年同期這一佔比分別為41%、27%。

15萬㎡以上的大體量項目共16個，創近5年新高，佔比首次突破10%，達到12%。其中，體量≥20萬㎡的“巨無霸”商業數量激增，達到10個（註：2020年-2023年同期數量分別為1個、5個、3個、5個），2個項目體量達到30萬㎡——30萬㎡的北京超極合生匯東區和32.5萬㎡的西安薈聚。

這10個“巨無霸”商業中，其中一半為存量改造項目，分別是武漢中商世界裡銷品茂、石家莊北國未來城、瀋陽SUPER時尚奧萊、武漢方圓薈·奧特萊斯、和南京六合萬達廣場一期。

// 華東區首席地位穩固 華南區開業數量穩居第二

從開業項目大區分佈看，華東區貢獻了四成新項目，首席地位無可撼動，新開項目仍集中在“包郵區”，江浙滬分別開出15個、13個、10個，佔華東新開項目的73%；華南區緊隨其後，有25個新項目亮相，西南區、華北區、華中區均有10余個項目開業，西北區、東北區開業量均為個位數。

有意思的是，華南區開業項目數量位列第二，商業總體量卻不及西南區、華北區、華中區，主要是因為華南區上半年開業項目均為中、小體量項目，其中5萬㎡以下項目有12個，佔比約為一半。西南區、華北區、華中區5萬㎡以下項目遠少於華南區，分別為6個、5個、3個，同時又有數個“巨無霸”商業“撐場”，故這三個大區開業數量雖不及華南區，商業總體量卻能實現“反超”。

// 商業高線級城市“包攬”超七成項目，溫州“支棱起來”

從開業項目分佈的城市商業線級看，高線級城市佔比高達71%，而2020年-2023年同期這一佔比分別為43%、55%、43%、59%；其中，商業一線、二線城市最活躍，分別開出38個、31個項目。低線級城市開業項目的佔比明顯縮減，已不足三成，合計開出38個項目，其中惠州、安陽、台州和寶雞各開出2個項目，其餘低線級城市僅有1個項目亮相。

過去數年，低線級城市開業項目數量持續走高，佔比明顯提升，甚至一度超過高線級城市。但2023年上半年，新開項目再度集中在高線級城市，今年上半年這一趨勢更為明顯，高線級城市開業項目的佔比超過七成，遠超過去4年同期，高線級城市商業活力再凸顯。

城市商業線級是贏商巨量資料綜合城市發展基礎水平、商業發展規模、商業檔次、商業人氣及商業未來潛力等因素，對城市商業發展程度評估的等級性劃分，共劃分為六個等級。本文將商業一線、准一線、二線定義為高線級城市，商業三線、四線、五線城市定義為低線級城市。

從各城市開業項目看，上海、北京最為活躍，分別開出10個、9個項目，分別新增商業體量34.11萬㎡、64.3萬㎡。上海開業項目數量雖位列榜首，新增商業體量卻不及北京、重慶、武漢等地，究其原因，上海上半年開業項目均為10萬㎡以下，其中5萬㎡以下項目有7個。

此外，福州、貴陽、溫州、常州上半年開業量同比明顯增長，其中福州、貴陽、常州上半年開業量已追平2023全年開業量；溫州開業量為2023全年開業量的兩倍，並創下2019年以來同期開業量新高，且新開的4個看點不少，如瑞安新湖銀泰城由原瑞安新湖廣場改造而來，溫州樂清CFS中金匯是寶龍特色商業......此外，溫州市城發集團與香港K11 Group Ltd於7月初簽約，溫州首座K11項目有望落地濱江CBD。溫州商業“蓄力待發”，未來有望再上一個台階。

// 企業繼續上演規模“競速” 華潤萬象生活、萬達商管“齊驅並駕”

據統計，2024上半年開業項目≥2個的企業有12家，企業數量較2023年同期的19家明顯下滑，不同企業之間表現不一，有人開啟“狂飆”模式，有人謹慎放緩拓展。

華潤萬象生活、寶龍商業、綠地控股、碧桂園文商旅等上半年開業數量均同比增加，其中碧桂園文商旅、寶龍商業按下“加速鍵”，上半年均開出了4個項目，作為對比，2023年同期，碧桂園文商旅未開出新項目，寶龍商業僅開出1個商業項目。

萬達商管、新城控股等上半年開業數量有所減少，其中萬達商管僅開出6個項目，開業數量較去年同期縮減了四成，但仍能位居第一；新城控股開業5個項目，開業數量較去年同期減少了2個。

- 存量改造項目煥新“搶C位”，新開商業項目比拚個性化標籤

// 存量改造風繼續吹：“巨無霸”商業搶眼，非標商業、歷史文化街區等成“翻紅”密碼

2024年，存量改造“大戲”繼續上演！

上半年開業項目中，存量改造項目為21個，較去年同期略有下滑；合計體量超220萬㎡，較去年同期增加超過一成，主要得益於武漢中商世界裡智慧生活MALL、石家莊北國未來城等5個體量達到20萬㎡及以上的“巨無霸”商業亮相，5個項目體量合計達到111萬㎡。

據觀察，老舊商業項目仍是這波“改造潮”的主角，約九成項目由商場、百貨更名改造而來，它們在軟硬體上進行全面升級，一方面對商場外立面、內部動線等進行大刀闊斧的改造，另一方面引入一系列知名品牌及眾多首店加持，為項目注入更多時尚、潮流元素，整體商業氛圍更趨向年輕化、國際化。

此外，少數項目由老舊工廠/專業賣場/批發市場改造而來，如瀋陽SUPER時尚奧萊前身是龍之夢紅星美凱龍，武漢方圓薈·奧特萊斯前身是海寧皮革城，上海力波·九坊是力波啤酒廠原址更新轉型項目東地塊的一部分......

武漢方圓薈·奧特萊斯    圖源/項目方

值得一提的是，除了傳統的購物中心、百貨、奧萊模式，城市更新催生的非標商業、歷史文化街區等特色商業亦是當下存量項目改造的新方向：

蘇州觀前街·開元裡體量約2萬㎡，由主樓和沿街步行街組成，整體建築色彩以黑、白、灰為主，多為白牆灰瓦、飛簷翹角的傳統江南風格；主樓一二層主打餐飲、休閒、文化業態，三樓以上引進希爾頓酒店，步行街沿街打造創意街區外擺市集。

武漢保元裡位於漢口歷史風貌區，總建面約1.98萬㎡，煥新開業後引入閃電自行車、夢遊少女、奈雪的茶、周大福、瑞幸咖啡等品牌，打造全新歷史潮流創意街區，為百年老裡分注入活力。

佛山嶺南天地·八圖裡由八圖祖祠及周邊建築改造而來，整體面積近8000㎡，近60%面積打造為公共空間的綠化用地，著重突出生活方式業態，引入健康餐飲、休閒戶外、寵物友好、騎行友好等新型消費業態。

這批城市更新項目採用了“新老並存”的改造方式，不改變建築的主體結構和風貌，很好地保留舊址的歷史印記，並以此為基礎增加新穎的商業形式和內容，重塑商業場景，煥發出新活力，實現從“老明星”到“新網紅”的晉級。

// 新開商業項目比拚“個性標籤”：自然系商業、在地文化、啤酒文化、汽車主題......

細看上半年開業的集中式商業項目，其中絕大多數項目都“鉚足勁”打造鮮明“人設”，有人加碼持續出圈的“自然系”標籤，展現自然隨性的生活態度；有人聚焦在地文化，“玩轉”地理IP和特色建築；亦有人劍走偏鋒，瞄準更加“冷門”的標籤，如啤酒文化主題、汽車文化主題......一眾新開商業項目“開卷”個性標籤，為商業創新打開了新思路。

年輕人鍾愛“鬆弛感”，自然系商業依然“吃香”

瘋狂內卷之下，越來越多人渴望擺脫“快節奏”的生活狀態。基於此，不少商業項目將目光投向了自然系商業，把雨林、綠洲等引進場內，為他們打造出一個極具鬆弛感的“都市綠洲”，如龍湖南京雨山天街定位“森系自在歡聚場”，打造曉棲之畔、花迎廣場、青行暖徑、觀風廣場四大森系場景；寶雞薈萃·陽光天地沉浸式設計3000㎡垂落式雨林空間，並在場館內設定了西北最大、數量最多的水系景觀......

年輕人“沉迷”citywalk，新開商業項目在“公園+商業”的營運上再次玩出新高度，綠道、大草坪、開放式空間等“標配”疊加騎行、運動、寵物等等新標籤，讓人耳目一新：

上海徐匯萬科廣場將長約1公里、面積約7萬㎡的綠軸打造為“URBAN CARPET城市地毯”，涵蓋約5000㎡球場「綠動聚落」、約3000㎡大草坪「眾心地毯」、長約2.5公里「落日跑道」等；

成都此地Cy PARK接駁8.6公里的城市騎行道，打造空中騎行環廊，專為騎行愛好者設定騎行友好型樓梯、自行車推車坡道、停車點、輔助道等，形成開放式商業空間；並在一層中央廣場上開鑿出一條狹長的“景觀峽谷”，讓地下1層的商業成為開放式的景觀空間，形成一個開放式公園商業街區。

彙整鉅亨號中所有使用「集中式商業」關鍵字，所發布的內容 (依照時間排序，最新在前，舊的在後)`