【三中全會】重磅檔案發佈！提及房地產稅收制度、預售制
二十屆三中全會通過的核心檔案：《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》，今天下午全文發佈。
這份檔案一共22000多字，跟十八屆三中全會通過的“全面深化改革若干重大問題的決定”一樣，最新檔案也是分60個小節。
檔案內容非常豐富，不是我這篇兩三千字的分析文章所能涵蓋，所以我只能揀幾個關注度比較高的內容來談。
看點一：關於房地產，有一連串重要的新表述。
檔案裡12次提及了“房”字，是歷來三中全會核心檔案裡談論房地產最多、最集中的。
先看最核心的表述：
加快建立租購併舉的住房制度，加快建構房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支援城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。
其次是跟房地產相關的土地制度、城鎮化的表述：
1、建立新增城鎮建設用地指標組態同常住人口增加協調機制。
2、最佳化城市工商業土地利用，加快發展建設用地二級市場，推動土地混合開發利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地。開展各類產業園區用地專項治理。制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策。
3、允許農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。有序推進農村集體經營性建設用地入市改革，健全土地增值收益分配機制。
4、健全城市規劃體系，引導大中小城市和小城鎮協調發展、集約緊湊佈局。深化城市建設、營運、治理體制改革，加快轉變城市發展方式。推動形成超大特大城市智慧高效治理新體系，建立都市圈同城化發展體制機制。深化賦予特大鎮同人口和經濟規模相適應的經濟社會管理權改革。
這裡面蘊含了很多新內容，非常值得重視。
第一，提及了“完善房地產稅收制度”。
這是指開徵房地產稅嗎？我覺得應該包含這個內容。
十八屆三中全會通過的決定裡表述更清晰，是“加快房地產稅立法並適時推進改革”，從那時到現在11年了，也沒有能完成房地產稅立法。
從長遠看，地方財政將主要依賴房地產稅。但這不是單純指“持有階段的稅收”，而是跟房地產相關的全部稅收。“完善房地產稅收制度”，應該包括了增加持有環節的稅，同時適度降低交易階段稅費。房地產稅早晚要來，這是不可避免的。
第二，提及了“改革商品房預售制度”。
這是指取消預售、實現現房銷售嗎？大方向當是如此，但估計不會一步到位，而是逐步提高預售門檻，慢慢實現。比如最近部分一線城市，提高了銀行發放貸款對項目進度的要求。
改革商品房預售，相當於提高房地產行業門檻，進一步去產能，把中小房企擠出市場，有利於減少供應量、維護市場中長期的穩定。
第三，取消普通住宅和非普通住宅標準。
過去20多年，房地產政策是鼓勵剛需、剛改，壓制改善和豪宅。未來，將鼓勵改善性住房，鼓勵好房子，其實也就是鼓勵豪宅。再區分普通住宅和非普通住宅，意義不大了。這是否意味著豪宅契稅減免？有待觀察。
第四，制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策。
住宅用地使用權到期之後，必須自然延續，這是民法典要求的（細則尚未發佈）。但工商業用地到期之後怎麼辦一直沒有明確，造成了這類用地估值下滑，尤其是快到期的樓盤。
制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策，有利於保護私有產權，啟動這類用地的價值，是重要利好。
第五，加快發展建設用地二級市場。
土地交易一直存在二級市場，但都是私下交易，資訊不透明、不公開。如果官方能主導建立規範化的建設用地二級市場，有利於土地價值的再發現，增加土地流通性，也可以增加稅收。
第六、允許農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。
宅基地將有新玩法，城裡人到農村擁有一個莊園的夢想，或許近了，但你或許只能租或者參股、合作，而不是把宅基地完全買過來。
第七，賦予特大鎮同人口和經濟規模相適應的經濟社會管理權。
這對於人口密集、規模大的鄉鎮來說，是重大利好。
看點二：關於財稅體制改革。
“決定”33次提及了“稅”字，說明財稅體制改革是這輪改革的核心。事實上，它將是1994年分稅制以來，規模最大的一輪財稅體制改革。它的核心是，增加地方稅收權限，增加其收入，適當減少地方的事權，化解地方債風險。
主要有如下表述：
1、把依託行政權力、政府信用、國有資源資產獲取的收入全部納入政府預算管理。
2、健全直接稅體系，完善綜合和分類相結合的個人所得稅制度，規範經營所得、資本所得、財產所得稅收政策，實行勞動性所得統一徵稅。深化稅收徵管改革。
3、建立權責清晰、財力協調、區域均衡的中央和地方財政關係。增加地方自主財力，拓展地方稅源，適當擴大地方稅收管理權限。
4、推進消費稅徵收環節後移並穩步下劃地方，完善增值稅留抵退稅政策和抵扣鏈條，最佳化共享稅分享比例。研究把城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加合併為地方附加稅，授權地方在一定幅度內確定具體適用稅率。
5、適當加強中央事權、提高中央財政支出比例。中央財政事權原則上通過中央本級安排支出，減少委託地方代行的中央財政事權。不得違規要求地方安排配套資金，確需委託地方行使事權的，通過專項轉移支付安排資金。
通過此次改革，地方稅體系將基本形成，它將包括未來的房地產稅，以及“城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加合併為地方附加稅”，再加上消費稅等新增的稅種分成。
此外，富人未來要多交稅，避稅難度加大了。
看點三：國有資本不再天女散花、全面擴張。
檔案說：
1、進一步明晰不同類型國有企業功能定位，完善主責主業管理，明確國有資本重點投資領域和方向。推動國有資本向關係國家安全、國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域集中，向關係國計民生的公共服務、應急能力、公益性領域等集中，向前瞻性戰略性新興產業集中。
2、推進能源、鐵路、電信、水利、公用事業等行業自然壟斷環節獨立營運和競爭性環節市場化改革，健全監管體制機制。
看點四：進一步支援民企發展
檔案說：制定民營經濟促進法。深入破除市場准入壁壘，推進基礎設施競爭性領域向經營主體公平開放，完善民營企業參與國家重大項目建設長效機制。支援有能力的民營企業牽頭承擔國家重大技術攻關任務，向民營企業進一步開放國家重大科研基礎設施。完善民營企業融資支援政策制度，破解融資難、融資貴問題。
看點五：重視企業家精神
企業家精神就是創業精神、創新精神、冒險精神，它是推動經濟發展的核心動力。檔案把11年前（十八屆三中全會）的“更好發揮企業家作用”升級為“弘揚企業家精神”，意義重大。
檔案的表述是：完善中國特色現代企業制度，弘揚企業家精神，支援和引導各類企業提高資源要素利用效率和經營管理水平、履行社會責任，加快建設更多世界一流企業。
看點六：讓科研人員獲得更大收益。
檔案說：允許科技人員在科技成果轉化收益分配上有更大自主權，建立職務科技成果資產單列管理制度，深化職務科技成果賦權改革。深化高校、科研院所收入分配改革。允許更多符合條件的國有企業以創新創造為導向，在科研人員中開展多種形式中長期激勵。
看點七：頻繁提及資本市場。
檔案11次提及“股”字，20次提及“資本”。重要的表述有：
1、健全投資和融資相協調的資本市場功能，防風險、強監管，促進資本市場健康穩定發展。支援長期資金入市。提高上市公司質量，強化上市公司監管和退市制度。建立增強資本市場內在穩定性長效機制。完善大股東、實際控制人行為規範約束機制。完善上市公司分紅激勵約束機制。健全投資者保護機制。推動區域性股權市場規則對接、標準統一。
2、完善促進資本市場規範發展基礎制度。
3、鼓勵和規範發展天使投資、風險投資、私募股權投資，更好發揮政府投資基金作用，發展耐心資本。
4、提高外資在華開展股權投資、風險投資便利性。 (劉曉博說財經)