中國中產與房產

中產階級維持自身社會地位的核心要素有兩點：其一是保值增值的房產，其二是穩定的現金流，二者缺一不可。

只要其中一條出現動搖，中產的安全感就會急劇下降。

眾所周知，西方發達國家有著比較健全的養老保障制度，但即使如此，也需要個人精打細算，採取各種風險分散的方式才能安度晚年。

以美國的養老金帳戶為例，普通美國人需要把日常工資的很大一部分存進去（可抵稅），以補充自己退休之後的花銷。

那如何確保這些錢不“毛”呢？

一般來說，美國的養老金會投資一些相對穩健的藍籌股票，形成一種養老金與資本市場高度依存的良性循環。

正因如此，美國股市的漲跌牽扯到每位美國人（不止是股民）的切身利益，總統經常會把任內股市的表現作為政績大肆宣揚。

一旦美股下跌或崩盤，將對美國中產的信心造成毀滅性打擊，即保股市在華盛頓是一個政治任務。

場景切換到中國。

在一個中國普通城市中產家庭的財產組態裡，房產其實扮演了“壓艙石”的角色，工資或其他收入則充當日常開銷的現金流。

中產家庭對收入的要求是在覆蓋房貸的基礎上維持日常開銷，最好能有一點結餘；對房產的要求則是能夠抵禦通膨——不求暴漲，但儘量不要跌。

通膨猛於虎，無論國外還是國內，大家都需要一款能夠長期抵禦通膨的產品，比如很長一段時間裡的美國股市和中國樓市。

這並不是因為美國人迷信股市上漲或中國人迷信樓市上漲，它只是過去二三十年裡被事實反覆驗證的一種現實狀況。

假如現在出現一種新的可以抵禦通膨的耐久品，中美民眾也會一步步嘗試並信任它。

反過來說，如果只破不立，“舊產品”失效的同時沒有出現可供選擇的“新產品”，那缺乏安全感的民眾就只能採取更加保守的銀行儲蓄方式。

根據一些媒體的統計，中國中產家庭資產中房產佔比約為68%，京滬等一線城市高達85%。

在北京上海等一線城市，“有房”與“中產”似乎已經劃上了等號，有人甚至調侃“我和領導/老闆的差距就只有一套房”。

拋開房價不談，中國大城市的消費水平其實並不算高，跟二三線城市沒有本質差距，如果不考慮租房和月供，月薪一萬也足以維持普通小資生活。

有一種觀點認為“剛需不在乎房價漲跌，反正是自住”，這顯然是錯誤的。

相對於擁有多套房產的大中產或小富人群體，剛需反而更加在乎房價漲跌，因為這是他最重要的一筆資產，身家所繫，沒有容錯率。

實際上，與擁有強大退休儲蓄和多元資產分佈的歐美中產相比，中國中產階級（尤其是新中產和小中產）的安全感很大程度上依賴於過去幾十年間節節攀升的房產價值，它一定程度彌補了現有福利和儲蓄制度的不足。

某種意義上講，房產是中國中產家庭的“儲蓄池”和“另類養老金帳戶”，在家庭資產組態中扮演著重要角色。

當家庭收入持續增長時，人們會採取向上改善策略，換新房、換大房。

當家庭收入下降時，人們也會考慮向下置換，比如把市中心的大房子變成小房子（或郊區大房）外加一定數量的現金。

通常情況下，普通打工人的資產會在45~55歲左右達到巔峰，再往後就面臨著收入下降、子女成家等問題，而此時房產便成了中產家庭的一種變現來源和養老保障。

文章最後，讓我們單純從城市形態的角度做一點天馬行空的展望。

在2015~2022這幾年的房地產盛宴裡，中產階級踩到的一個大坑便是到郊區、遠郊、環京、環滬等區域投資房產。

這些房產多擁有各式各樣的噱頭，比如：恆大海上威尼斯，碧桂園十里金灘和十里銀灘，各種五花八門的文旅地產，靠近高鐵站/遠郊地鐵站XX分鐘到XX的樓盤等。

在資產價值重估的年代，它們淪為降價重災區。

不過換個角度看，中國的大城市或許真的需要一輪郊區房產建設，但郊區房產不能簡單的把市區高層小區給複製過去，而是要另闢蹊徑。

目前世界範圍內的大城市存在兩種模式：

一種以美歐澳等發達國家為代表，呈 “City+Town”或“中心City+衛星城”的形狀，在一個龐大的區域裡填滿houses，採用汽車為主要通勤方式，輔以公共交通，都會區人口集中於郊區houses而非市區公寓樓。

另一種是以日韓等後起發達國家和絕大多數開發中國家為代表，圍繞城市中心和副中心建設大量樓房，以便捷高效的公共交通為主要通勤方式，人口集中於市區。

不難體會，後者本質上是速成式的，發生在城市化飛速推進的年代，通過建設高層樓房的方式為短期內大量湧入城市的人口提供居所，同時誕生了《脆弱的新晉中產階級》。

等邁過這一階段後，中國也會產生像發達國家一樣的差異化住房需求——有人喜歡繁華便捷的市區公寓，有人喜歡安靜寬敞的郊區別墅。

展望未來，如果把2050年的中國定義為一個中等發達國家，那我們的城市化之路才剛剛走過一半。 (江寧知府)