首爾房價暴跌30%，部分區域房價跌到40%。

這直接穿透了韓國的房地產市場。

當房價下跌後，首爾房子的成交量更是暴跌70%。跟著房價、成交量一起暴跌的還有韓國的公寓入住率，也跌到了70%以下，銀行斷供數達到數百萬級別。

大量的韓國房東因還不起錢，緊急出逃，租客被逼自殺。這時就有人問了，為什麼房價暴跌，自殺的不是房東，而是租客？

這就得說一下韓國獨特的“全租房”制度。這是逼死租客的直接元兇。所謂“全租房”制度，就是租客一次性支付房價的70%或者80%作為押金，然後房東就把房子免費租給你住。假設首爾有一套房，價值300萬，你一次性給房東支付210萬，租期2年，你就可以免費入住這套房子了。2年後，租賃到期，房東就把這210萬還給你。

乍一看，這是不是一個很好的製度？只要交押金，就能免費住房了，可以大幅降低年輕人的住房成本。可是，年輕人沒有這麼多的積蓄，交不起高額的押金怎麼辦？不用擔心，韓國的銀行提供“全租房”貸款，利息超級低，只要租金的25%。

如果你正常租這套房，月租是6000塊，就太高了。但是，你去銀行貸款210萬作為押金，交給房東，你就不用付租金了。這時，你只需要支付銀行利息1500/月，你每個月租房就能節約4500塊錢。

那麼，房東把房子免費租給你了，他怎麼賺錢呢？方法有一個，很簡單，很粗暴。他拿著你支付的押金去炒房，買更多的房子去出租。可是，手裡持有更多的房子去出租，是賺不到錢的，因為房租是免費的，房東的利潤從哪裡來呢？

只要房價持續上漲，房東就是賺的，漲得越多，房東賺得就越多，房價上漲帶來的收益率遠遠超過租金收益。這就形成了一個房東瘋狂炒房的利潤循環。年輕人租房不要錢，只要付很少的貸款利息，房東把房子出租，就能獲得零成本的資金，拿著這筆資金，再去買新的房子。只要房價上漲，房東把房子一轉手，就能躺贏。

一開始，房東都覺得房價會漲，互相倒手買賣。一個房東出，就會有另一個房東接盤，因為大家都有一個信念：房價一定會漲。

在這種瘋狂的炒作中，普通韓國人住上了低成本的高品質公寓，房東手裡的房子也增值了，銀行的貸款也發出去了，賺到了利息，每個人都有美好的前途。其中有10多個韓國的超級房東，通過出租收取巨額押金，再投入買房，持有房子數量超過3000套！這才是真正的超級包租公。

這房子倒來倒去，價格就一路飆升。首爾著名的富人區江南區的房價炒到了15萬人民幣/平方米（220萬台幣/坪），均價突破10萬/平，中國的北上廣深在首爾面前，都得叫它一聲哥。

可是，在這裡面，有一個巨大的BUG。韓國年輕人買不起房，租房住，而房東手裡又持有大量的房子，誰來接盤呢？當韓國房價開始下跌時，第一波衝擊的就是手裡持有大量房子的房東了。這些房東的購房款來自於租客的押金，當房子賣不出去時，房東的現金流危機就爆雷了。

一邊是租客租賃到期，房東需要退還押金。可這押金已經投入買房了，房子賣不出去，就沒法套現，押金就退不了，那怎麼辦呢？作為手握大量房產的韓國房東，第一想法不是還錢，而是跑路。只要人跑了，不就不用退押金了嗎？手裡的房子越多，要退的押金就越多，可這房子不值錢了，把押金退了，那房東不就血本無歸了嗎？

於是，房東開始大規模跑路。房東跑了，租客押金就沒了。可這押金有些是租客積累十多年攢下來的，有些是從銀行貸款出來的。攢下來的自不必說，十多年的辛苦錢，就一波被騙沒了。那些從銀行貸款出來的更慘，貸款期限一般也就3個月到36個月。貸款期限一到，銀行就要追回貸款，租客的“押金貸”就違約了。

這房東有錢，有門路，在國外還有資產，可能家人孩子早就移民出去了，想跑就跑了。可這租客大多數都是普通人，父母老婆孩子都在韓國，自己也沒有什麼社會資源，想跑都跑不掉。這時，租客就成了終極背鍋俠，下半輩子一下子就搭進去了。

年紀輕輕的就背上了好幾百萬的貸款，還是租金貸，連房子產權都不是自己的，每天都要為跑路的房東還債。有些韓國年輕人就想不開了，吞藥自殺。

為什麼韓國政府不提前抑制房地產泡沫呢？其實，文在寅政府努力過。文在寅在任時，曾出台18次房地產調控政策，包括鼓勵房子銷售，半年內出售免徵部分所得稅；超過900萬的房產交易禁止銀行提供貸款等。但是，在文在寅的調控下，韓國房價指數狂飆猛進，晉升到全球第一。

文在寅在離職前就說過：“最大的遺憾是，沒能控制住房價。”

韓國人就像炒比特幣一樣，瘋狂炒房。對韓國人而言，實體行業基本都被財閥控制了，人生躍遷空間極度狹窄。許多韓國年輕人都希望通過炒房，炒幣，繞過財閥對國民經濟的壟斷，實現人生翻盤。正所謂，豪賭一把，贏了會所嫩模，輸了下海跳樓。

尹錫悅上台後，對韓國房地產採取放任自流的態度，這進一步加劇了韓國房地產泡沫的滾雪球。

而美國正是韓國房地產泡沫破裂的幕後推手。韓國是一個沒有金融自主權的國家，韓元匯率捆綁美元，美元漲，韓元就得跟著漲，美元跌，韓元就得跟著跌。

在美元大放水的時候，韓元也跟著大放水，大量的熱錢以極低的利率進入了韓國房地產市場。可當美元加息時，韓元也不得不跟著加息。當銀行利息超過租金時，年輕人就不搞“全租房”了，老老實實每個月交租金，不交高額的押金來置換免費入住了。這就讓那些炒房的韓國房東資金鍊斷裂了，失去了廉價的融資渠道。

可那些交了高額租金的租客，就成了數量龐大的犧牲者。

這就是一個加強版的“蛋殼公寓”爆雷案。

當初，中國蛋殼公寓爆雷，就是收取了大量的押金，去簽約一手房源，再把房子租出去，收取更多的押金，繼續簽約一手房源。為了提高利率，蛋殼聯合P2P金融公司，幫租客預付押金，收取高利貸。

可當房子租不出去，押金收不上來時，蛋殼公寓就爆雷了。

可中國租客比較幸運的是，只是損失了幾千塊或者萬把塊的押金，而P2P的高利貸也不受中國政府保護，總體損失較小。

韓國租客背負的是數百萬的押金貸款，基本就是押上了人生。

泡沫被戳破，房地產硬著陸，不管在哪個國家，最終倒霉的都是絕大部分的普通人。

哪怕是跑路，普通人也跑不過有錢人。（胖兔財經）

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暴跌30%！韓國房地產泡沫破裂後，為什麼大量租客被逼自殺？