12月3日晚間，中國恒大集團（3333. HK）發佈公告稱，集團收到一筆2.6億美元的擔保義務通知，若未能履行擔保責任，可能導致債權人要求債務加速到期。 鑒於目前的流動性情況，本集團不確定是否擁有充足資金繼續履行財務責任。

這意味著恒大很可能無法履行擔保責任。

當晚9時許，廣東省政府官網發佈消息稱：廣東省政府對恒大無法履責高度關注，立即約談了恒大集團實控人許家印。 應恒大地產集團有限公司請求，為有效化解風險，保護各方利益，維護社會穩定，廣東省人民政府同意向恒大地產集團派出工作組，督促推進企業風險處置工作，督促切實加強內控管理，維護正常經營。

央行、銀保監會、證監會等監管機構當晚也在官方渠道發表答記者問，稱恒大事件乃個案風險，不會影響中國資本市場穩定。

央行稱，恒大集團的風險主要源於自身經營不善、盲目擴張。 個別房企出現風險，不會影響中長期市場正常融資功能。

證監會稱，當前房地產行業總體保持健康發展，大多數房地產企業堅守主業、經營穩健。

1/ 恒大宣佈躺平：廣東省政府緊急約談恒大，一行兩會急忙發聲

（一）2021年12月 3日（週五）晚間20：00，中國恒大集團（3333. HK）在香港聯交所發佈"不確定是否擁有充足資金繼續履行財務責任...... 將制定境外債務重組方案以及無法繼續履行一筆2.60億美元擔保債務履約責任"的公告，意味著這幾個月以來一直以甩賣資產（包括老許出售個人資產）、債務展期的方式緩解債務壓力的恒大，正式宣告將極有可能實質性違約，過去一年多始終和政府保持博弈狀態甚至在一定程度上 有裹挾政府跡象的恒大這次破罐子破摔，想躺平了，使得政府部門陷入非常被動的境地，畢竟海外債務違約的影響是需要掂量掂量的，這對市場及預期的衝擊是難以估量的。

 為此，廣東省政府在恒大發佈公告後一個小時（晚間21：15）立即約談恒大實控人許家印，並同意向恒大地產集團派出工作組，督進恒大推進企業風險處置工作。

政府緊急出手介入以及金融管理部門緊急發聲所釋放的信號不容小視，說明恒大本身已經到了非常困難的境地，已經需要地方政府與金融管理部門出來説明恒大收拾殘局（如之前河南省政府向華夏幸福派出工作組、海南省政府向海航派出工作組等），當然 也意味著許家印個人的資產以及恒大的資產將會被鎖定，進行清產核資，以待償還債務，尋求最終化解風險的路徑。

（二）除廣東省政府外，一行兩會亦相繼通過官網官微發聲，維護市場穩定。

 1. 2021年12月3日晚間21：55，中國央行官網發佈就恒大問題答記者問，主要有以下幾個提法值得關注：（1）恒大集團出現風險主要源於自身經營不善、盲目擴張 。 短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。 （2）近期境內地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。 （3）對於企業匯出資金償付及回購境外債券的，有關部門將在現行政策框架下提供支援和便利。 同時央行將繼續配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好風險化解工作和兩個維護。

2. 緊接著銀保監會官網也發佈答記者問，主要有以下幾個提法值得關注：（1）恒大集團全部債務中金融債務佔比約三分之一，結構比較分散，其金融投資數額很小，不會對我國銀行業保險業的正常運行造成任何負面影響。 （2）銀保監會將在落實房地產金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產和建築業的金融服務。 現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，加大保障性租賃住房支援力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

需要說明的是，這裡將建築業也納入進來，即需要支援未完工專案的完工，同時還提出改善性住房按揭需求、發放開發貸和併購貸。\

3. 隨後，證監會也就恒大集團風險事件發佈答記者問，有以下提法：（1）恒大集團事件屬於個案風險，對資本市場穩定運行的外溢影響可控，交易所債券市場違約率保持在1%左右的較低水準，涉房上市公司、債券發行人經營財務指標總體健康。 （2）下一步證監會將繼續支援房地產企業合理正常融資。

2/  中國政府工作組入駐意味著什麼？

 一位曾參與過房企債務重組的業內人士透露，政府向債務危機企業派駐工作組，有三種不同的工作方式。

一是強管控，事關公司資產、化債的決策都由政府工作組全面接管，代表公司如海航; 二是中管控，讓公司管理層正常發揮作用，工作組發揮協調和監督作用; 三是，弱管控，即政府只派少量人手牽頭，大部分工作由外部聘請的專業律師、會計人士完成。

該人士認為，此次恒大工作組將執行中管控，恒大面臨這麼重的債務、這麼大的保交房任務，政府不可能讓他的管理層作壁上觀。 "此外，要保交樓，政府也需要恒大管理層支持，畢竟蓋房子交樓，恒大自己的高管更專業。

一位前恒大運營人士透露，德勤今年下半年曾對恒大的資產負債情況進行過統計，結論是資產可以抵債。 但廣東省政府對統計結果存疑，已經指派中金再次梳理恒大的資產負債情況。

一位代理過多起地產行類似業務的律師認為，政府工作組會出面組織境內投資機構溝通，盡量避免境內債權人集中主張債務提前到期。

工作組入駐後除了化解債務危機，另一個主要的工作就是保交樓。

恒大雖然對外宣稱復工複產，但其在珠三角地區部分工地上，還是出現人手不足、工程進展緩慢的現象，另外也有業主對緩交樓的賠償，以及地方政府會公開恒大監管帳戶的進度表示不滿。

銀保監會答記者問中明確提到，廣東省有關部門正"積極推動專案復工復產建成交樓"。

對於廣東省政府的行動，央行也表示，將繼續配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好風險化解工作，維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

據悉，八九月份起，一些地方政府已指導城投公司，研究介入恒大項目的實質方案。 工作組介入後，城投接盤可能會加速。

3/ 違約2.6億美元擔保義務，後果有多嚴重？

自2021年6月後，恒大就被債務危機所累，其供應商款項、員工工資、銀行開發貸等支付和償還都出現困難。 但恒大一直避免公開投資市場上的實質違約。

11月11日，恒大踩在30天寬限期的最後一天，支付了1.48億美元債券利息。

Wind數據顯示，恒大現存海外債共15筆，總金額約155億元，其中15億元是可轉債。 並沒有單筆金額為2.6億美元的債項。

一位接近恒大人士透露，這是一筆境外發行的私募債，債權人主要是海外資金方，現已到期。

溝通協商過程中，恒大認為債權人提出的要求不合理，目前狀況下，必須出於公平性原則，通盤考慮大部分債權人的權利，因此無法答應其要求履行擔保義務。

按行業慣例，有擔保的金融債務到期時，債權人一般會先要求擔保人還款。 如果不成，會退而求其次，要求在現有基礎上再附加新的擔保。

北京柏治投資管理公司總經理李根是一位債券基金管理人，長期關注美元債市場。 他介紹，按行業慣例，每一筆債券發行時，一般都會有加速到期條款，申明只要發行方有任何債務逾期未兌付，該債券可視為立即到期，由此保護發行時間靠後的債權人。

他認為理論上恒大這筆2.6億美元的到期未付，會立即觸發其現存的所有海外債到期。 且國內債券同樣會與海外債聯動，一同觸發交叉違約。

一位頭部房企多年從事債券融資的人士告訴《財經》記者，企業一般會在募集說明書條款上想辦法，避免境內外債券市場聯動。

對此，前述律師解釋道，除了其它債券發生違約，加速到期的觸發條件還包括信用評級被下調等。 有時要各條件都滿足，有時滿足一項條件即可。

但毋庸置疑，境內外債市聯動，沒有防火牆。 現在境內投資機構也一定會爭取先下手為強，2021年7月廣發銀行凍結恒大銀行存款一事便是證明。

李根說在實際操作中，往往是境內債權先清償，才是境外，這和海外融資輸入境內的方式有關。 由於結匯、審批等限制，海外融資不容易直接打回國內，企業常採用「外保內貸」的方式。

即把融到的錢先存入某銀行的海外分行，再以此為擔保，在境內的分行得到等額貸款。 因此如果國內債務不清償，其在海外的存款也會被銀行鎖住，無法動用。

因為恒大的不少債務發生在表外或關聯公司身上，因此難以精確統計其債務規模。

據接近恒大人士透露，這筆2.6億美元債，占公司債務總額不足0.5%。 據此估算，恒大金融債務在3300億人民幣以上。 但這可能只是恒大的海外債。

恒大2021年中報披露，其負債總額為1.97萬億元。 銀保監會在昨晚發佈的答記者問中提到，恒大集團全部債務中金融債務佔比約三分之一，由此推算，恒大金融債務約為6600億元。

監管層在此時迅速出手，為恒大化解這些債務危機釋放了積極信號。

4/ 短期內地產政策寬鬆力度會加大，主要聚焦於維穩市場

可以預期，在地產行業政策方向整體保持不變的情況下，短期內地產行業政策不在於緊，而會將目標聚焦於兩個維護，即金融體系會釋放維穩預期並進行相應表態，同時政策層面會有一定結構性寬鬆，特別是在融資以及併購層面，以緩釋恒大事件的外溢影響，即金融體系將進一步暢通房地產市場的融資管道。 具體可能體現在以下幾個方面：

1. 三道紅線的計算口徑可能會有一定微調，並將建築業納入支援範圍;
2. 首套房和改善性住房按揭需求會得到一定程度滿足;
3. 地產開發貸款、併購貸款的發放會有一定程度放開;
4. 地產企業在銀行間市場以及交易所發債會獲得政策層面的特定支援;
5. 地產企業的自有資金及募集資金出境問題會得到政策支援 ;
6. 支援優質地產企業通過發行債券方式等方式，開展對出險企業專案的兼併收購，防止專案爛尾。

這裡的改善性住房抵押貸款、將建築業納入支援範圍以及對出險企業專案的兼併收購等提法還是值得關注的 ，按揭貸款與地產企業併購貸款應均是符合政策導向的。 當然也需要考慮，後續市場穩定下來，政策層面的穩定性問題，要有所突破，也要有所克制。 特別是，證監會亦明確提出要積極發展住房租賃資產證券化業務，探索推動不動產投資信託基金（REITs）支援保障性住房等行業發展...... 促進房地產和金融形成良性迴圈。 顯然，"促進房地產和金融形成良性迴圈「這一提法實際上就是指」加大對住房租賃市場的金融支援和規範，促進形成「租售並舉」的住房制度。 ”

5/ 恒大的出路可能已經確定且無法避免

雖然2021年10月22日，許家印在恒大集團復工複產專題會上宣佈了化解風險自救的三大戰略決定：一是堅定不移、全力以赴實現復工複產保交樓;二是全面實施現樓銷售、大幅壓降房地產開發建設規模;三是10年內實現由房地產業向新能源汽車產業的轉型。 但目前來看，恒大的出路應已經確定且無法避免。

1）恒大事件屬於中國央行近年來多次提及的大型企業債務風險特徵，產業涉足範圍較廣，近年來嘗試通過涉及健康、醫療、娛樂、食品飲料、汽車等領域不斷包裝自己，這些是很招高層反感的 。政府以及其它市場主體對恒大的支援或容忍是一個相互博弈的過程，並非沒有代價，這一博弈過程的反覆應是可預期的，若價格談不攏、節奏搭不上、銷售跟不上、資本市場不配合、隱性債務壓力爆發等因素聚合，則恒大的危機炸彈始終是個隱患，為此政策層面能做的便是極力推動恒大走向慢撒氣的過程，降低系統性風險的衝擊。

2）目前來看，恒大似乎不太願意配合這一慢撒氣的過程，基於此我們繼續維持之前的觀點，恒大的結局早已確定。 即恒大及老許主動解決債務問題的動力似乎也不足，其與政府、政策部門之間的博弈心態比較重，最終走向重整的道路可能無法避免，就像之前的海航一樣。 在此之前，出售資產以回籠現金流償還債務是不可避免的，畢竟即便要破產重整，也仍然要清資還債。 而為維護地產市場與區域穩定，政府及政策部門勢必會推動優質地產企業接盤恒大的專案。

6/ 未來需要在資產處置上更加積極，仍將繼續出售相應股權

雖然恒大宣稱要向第三者出售旗下部分資產（包括但不限於恒大汽車與恒大物業），但目前其資產處置方面貫徹的仍然是「拖字訣」 ，其核心資產除盛京銀行在地方政府的壓力下被迫轉讓以及出清恒騰網路股權外，其餘核心資產的處置力度與過程均不及預期 ，特別是在近期政策層面似有緩和的背景下，恒大在資產處置方面似乎變得更加猶豫了。 因此在破產重整之前，政府及政策部門將會繼續督促恒大處置手中的資產。 特別是，按照目前的銷售情況，恒大通過經營現金流來償還債務的可能性較小，其從根本上解決債務問題的做法，仍應是儘快出售其持有的各類金融股權以及物業、地產等核心資產，雖然恒大及許家印本人已經這樣做了，但目前看力度仍然不夠。

1）清倉其持有的恒騰網路全部股份。

2021年11月17日，恒大發佈公告稱其以21.28億元的對價向聯合資源投資控股（實控人為李少宇）出售其持有的恒騰網路（0136. HK）16.62億股股份（相當於恒騰網路已發行股份的18%），此次出售後來恒大將不再持有恒騰網路股份。 實際上今年6月以來恒大已多次出售恒騰網路股權，直至今年11月全部出清。 2015年恒大與騰訊收購馬斯葛集團後將其更名為恒騰網路，最早定位於家居領域。 2020年10月，恒騰網路收購儒意影業及南瓜電影;12月3日恒騰網路發佈公告稱擬將恒騰網路更名為中國儒意控股。

2）繼續出售其持有的盛京銀行剩餘股權。

（1）2021年8月19日，盛京銀行發佈公告稱，東北製藥集團與瀋陽盛京金控投資集團以每股人民幣6元的價格分別受讓恒大南昌持有的盛京銀行1.57%和0.33%的股權（累計轉讓價格為10億元左右），即當時恒大合計出售了盛京銀行1.90%的股權（出售之前，恒大持有盛京銀行的股權為36.40%）。

 （2）2021年9月28日，恒大發佈公告稱以100億元的對價出售旗下全資子公司持有的盛京銀行19.93%的股權。 此次出售後，恒大仍持有盛京銀行14.57%的股權，位列盛京銀行第二大股東。 2021年10月15日，遼寧銀保監局批複同意（遼銀保監復〔2021〕385號）瀋陽盛京金控投資集團受讓恒大集團（南昌）持有盛京銀行的17.53億股內資股股份。

通過上述兩次出售，目前恒大仍然持有盛京銀行14.57%的股權，預計未來恒大將會繼續出售其所持有的盛京銀行的剩餘股權。

3）預計未來恒大也會逐步退出恒大人壽的股東行列。

除盛京銀行外，恒大旗下的另一家金融機構是保險公司，即恒大人壽。 預計在不久的將來，恒大也需要考慮處置恒大人壽的問題。

（1）恒大人壽原名為中新大東方人壽保險，成立於2006年5月，是首家總部設立在重慶的中外合資人壽保險公司，由新加坡大東方人壽保險（持股25%）、重慶市地產集團（持股25%）、重慶市城市建設投資集團（持股25%）、重慶財信企業集團（持股25%）聯合發起。

（2）2015年11月20日，重慶市地產集團和重慶城市建設投資集團將持有的中新大東方人壽全部股權轉讓人恒大集團（南昌），隨後中新大東方人壽保險也就更名為恒大人壽保險，恒大集團（南昌）持股50%、新加坡大東方人壽持股25%、重慶市財信企業集團持股25%。

（3）2016-2020年底恒大人壽的總資產分別達到731億元、1038億元、1202億元、1886億元和2415億元，同比增速分別達到263.88%、41.98%、15.78%、56.82%和28.10%。 可以看說恒大入局的第一年，恒大人壽的規模便大幅增長。

不過恒大人壽在規模大幅增長的同時，卻出現增收不增利的情況，2016年凈利潤下降26.69%，2019年與2020年的凈利潤則分別下降5.29%和79.96%。 這種詭異現象說明恒大人壽的規模以及營收應該是帶有一定水分，恒大與恒大人壽之間的關聯交易在其中起到的角色不容忽視。 例如，恒大可以通過強迫員工和高管購買恒大人壽的保險產品，再通過恒大人壽來進行融資。

可以看出，從持股比例上看，恒大對恒大人壽的影響要大於盛京銀行。 實際上目前處於困境中的恒大正按照"遏制房地產金融化泡沫化趨勢"的政策要求，逐步退出與之有關的金融類業務，包括其持有的盛京銀行、恒大人壽等主體。 基於此，大致可以認為，出售盛京銀行股權這一事件可能只是恒大退出金融業務的開始，流動性危機已使恒大在處置資產時逐步觸及到其核心。

4）恒大地產與恒大物業會被拆解。

除金融股權及恒騰網路股權外，恒大體系最有價值的還應屬恒大地產與恒大物業。 雖然恒大物業之前與合生創展之間的交易失敗，但我們仍然認為在金融股權出清之際，若要根本解決恒大自身問題，那麼恒大地產與恒大物業早晚也會面臨被拆解的命運，而這一命運取決於誰來接盤恒大債務。(濤動宏觀)

港交所文件顯示，11月25日許家印、Xin Xin （BVI） Limited、丁玉梅合計賣出12億股中國恒大股份，每股平均價格為2.23港元，賣出金額合計約26.76億港元。恆大人士透露，此次變現所得將全部用於公司紓困。

交易完成後，Xin Xin （BVI） Limited的持股比例從70.97%降至61.88%。 據瞭解，Xin Xin （BVI） Limited、丁玉梅、許家印為一致行動人。

股價方面，截至11月26日收盤，中國恆大收報2.5港元/股，下跌10.39%，總市值為330億港元。

11月26日，恒大地產珠三角公司官微發文稱，交樓是恒大對每一位業主的承諾，也是恒大必須履行的民生責任。 在集團「保民生、保交樓、保穩定」的指示精神下，珠三角公司上下齊心，做好各項保障措施，全力推動復工複產工作。

上述文章稱，目前，珠三角公司位於廣州、佛山、肇慶、陽江、清遠、惠州、河源等15個區域的63個在建樓盤已全面復工複產。

此外，11月26日，中國恒大發佈公告稱，2021年11月26日，公司註銷4608.4萬股於2021年6月7日至2021年6月11日期間購回的股份。

頻現減碼持股

港交所文件顯示，許家印、Xin Xin （BVI） Limited、丁玉梅在2021年8月10日減持了5億股公司股份，但是並未披露減持價格。

除此之外，華人置業劉鑾雄及其妻子陳凱韻、Chinese Estates Holdings Limited、Sino Omen Holdings Limited、Solar Bright Ltd.是中國恆大股東中減持股份最多、也最為頻繁的，股東僅在9月份就進行了多筆減持。

11月23日晚，華人置業公告，相關股東已就董事出售中國恆大7.51億股股份做出書面批准，占後者已發行股本的5.67%。

華人置業公告顯示，2017年-2018年，公司合計買入中國恆大8.6億股股份，總成本135.96億港元，平均成本15.8港元/股。

若按照相關條件，以2.78港元/股出售，合計出售中國恆大8.6億股股份，預計公司將虧損105.58億港元。 


被恒大牽連虧損的華人置業私有化昨天有了新進展，將於2021年12月17日舉行股東特別大會，相關決議內容涉及公司私有化。

而在前一天，華人置業公告稱將根據市場情況，在市場上或者通過大宗交易一次性或一系列出售中國恆大最多7.51億股全部股份，即徹底清倉恒大，時間在2021年9月23日至2022年9月22日一年有效。

香港富豪劉鑾雄夫婦，在恒大身上因為虧損已經沒有了耐心，擬清倉恆大預計虧損106億港元。

盡可能的止損或許是劉鑾雄夫婦作出清倉恒大的主要原因。 據了解，華人置業於2017年至2018年合計買入中國恒大8.6億股股份，總成本135.96億港元，平均成本15.8港元/股，假設按每股2.78港元出售中恒大8.6億股股份，預計合計虧損105.58億港元。

曾一度被視為恒大"忠粉"的劉鑾雄夫婦，在恆大身上不再"戀戰"。

11月23日，華人置業（HK.00127）發佈公告稱，相關股東已就向董事授予出售授權作出書面批准，以授權出售集團於2021年9月23日持有的（中國恒大）全部或部分約7.51億股授權股份，授權股份佔中國恆大已發行股本約5.67%，這些股份將視市場情況， 在市場上或大宗交易一次或系列交易中出售最多7.51億股授權股份，日期從2021年9月23日起至2022年9月22日止的12個月期間有效。

這意味著華人置業將對持有的中國恒大進行清倉處置。

實際上早在今年8月華人置業已經開始出售中國恒大股權。 據其披露，於2021年8月30日至2021年9月21日期間，華人置業於聯交所公開市場出售合共約1.089億股先前出售股份（佔中國恒大集團於2021年10月31日已發行股本約0.82%），總價約為2.465億港元（不包括交易成本）。 每股先前出售股份的平均售價約為2.26港元（不包括交易成本）。

在上述公告中，華人置業還提到，2017年至2018年，公司合計買入中國恒大8.6億股股份，總成本135.96億港元，平均成本15.8港元/股，但假設本集團將於2021年按每股2.78港元出售中國恒大8.6億股股份，截至2021年12月31日，預計公司將虧損105.58億港元。

許家印與劉鑾雄夫婦交往頗深，華人置業是中國恒大2009年上市的基石投資者。 2017年華人置業便公告稱，已在公開市場以120億港元的金額買入了中國恒大約8.2億股的股票。 根據中國恒大2020年財報，當時陳凱韻以個人和公司身份共持有8.86%中國恒大股份，是中國恒大的第二大股東，僅次於持股76.76%的許家印。

這些恒大股票曾給華人置業帶來過可觀的投資回報。 2020年財報顯示，華人置業營收30.41億港元，同比增長132%，其中，來自恒大的股息收入就高達19.68億港元。

值得注意的是，從2017年劉鑾雄夫婦買入中國恒大股票成本，以及後續幾年的股價走勢，帳面浮盈曾高達百億港元。 而進入2021年，隨著恒大陷入流動性危機，今年以來恒大股價跌去超過八成，華人置業浮盈的百億財富最終幻滅，以虧損百億收場。

無奈割肉之後，華人置業最終選擇了私有化的退路，徹底在港股市場摘牌，預計明年1月13日退市。

11月24日，華人置業聯合SOLAR BRIGHT LTD披露私有化相關安排。 目前，華人置業董事會已成立由全體獨立非執行董事陳國偉、羅麗萍及馬時俊組成的獨立董事委員會，以就該建議向無利害關係計劃股東提供推薦建議，並經其獨立董事委員會批准，已委任嘉林資本為獨立財務顧問，就該建議向其獨立董事委員會提供意見。

根據安排，今年12月17日上午9時30分及10時正，華人置業將舉行計劃會議及股東特別大會，並聯合公佈計劃會議及股東特別大會的結果。 依照計劃，華人置業預期從香港聯交所退市時間為2022年1月13日。

此前10月6日，華人置業曾發佈公告稱，要約人Solar Bright Ltd要求董事會向計劃股東提呈透過計劃方案將華人置業私有化的建議，建議完成後，華人置業在港交所上市地位將被撤回。

據瞭解，華人置業作為香港富豪劉鑾雄旗下重要資產平台，主要從事房地產收租和投資股票業務，受疫情影響和國內房地產調控影響，上半年相比同期盈利轉向虧損3700萬港元。

其中，在租金方面，今年上半年租金收入約1.61億港元，較2020年同期的2.12億港元大幅減少0.51億港元。

在投資方面，華人置業大手筆投資了2個中國內地房地產企業——中國恒大和佳兆業，今年今年以來股票均大幅下跌，恆大大跌81%，佳兆業大跌70.81%。

面對未來舉步維艱的前景，劉鑾雄夫婦選擇了私有化公司，以減少維持在聯交所上市的相關成本，同時，私有化後，華人置業可以更靈活實施長遠策略和尋找商機。

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