我們已連續多年跟踪全球主要經濟體房價，提出了業內廣為流傳的標準分析框架：房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球房價走勢，考察驅動不同經濟體和主要大都市圈房價走勢的因素及規律。 不同經濟體本幣房價長期走勢差異可解釋為四方面：經濟增長帶來的收入效應、人口總量與結構變動引起的人口效應、貨幣供應帶來的貨幣幻覺、住房制度影響的供求格局。 1970年Q1-2022年Q1，23個經濟體房價平均累計上漲32.4倍、年均增長超6%。依據房價漲幅大小，可分為三類：一是南非、新西蘭等6個經濟體房價累計漲幅在55倍以上和年均增長8%-10%；二是房價累計漲幅約在15-40倍之間和年均增長5.5%-7.5%之間，有挪威、意大利等12個經濟體；三是房價累計漲幅約在2-5倍之間和年均增長低於4%，有瑞士、德國等5個經濟體。 2020年Q1-2022年Q1房價漲幅較大，源於各國實施量化寬鬆政策、近年積壓的改善需求釋放等。2 020年Q1-2022年Q1主要經濟體房價平均上漲超20%，土耳其漲177.2%，新西蘭漲38.7%；美國位居第三漲幅為34.5%，創2005年以來最大漲幅。亞洲主要國中，韓國房價漲幅最大，為17.5%,緊隨其後的新加坡上漲13.4%，中國房價漲幅為5.0%。但2022年以來，多數經濟體房價增長放緩或下滑，主要源於多數經濟體面臨經濟衰退，疊加主要經濟體為遏制通脹收緊貨幣政策。其中，2022年Q2印度、英國、新西蘭、意大利、比利時、芬蘭、秘魯等實際房價漲幅同比下跌1%-10%。